|
4月6日，在中国社会科学院的学术报告厅内，借着社科院《2005年房地产蓝皮书》发布之际，与会专家的话题像被强力的磁铁摆布一样，不约而同地指向了“房地产泡沫”。 而尤以中国房地产协会会长杨慎的一席激越之言，引人注目。就在当日下午，有关“地价与房价之间的关系”正在网上展开激烈辩论，国土部门与建设部门的与会专家显然持不同的意见。事实上，有关土地与房价之间的因果争论，在此前数日已然呈不可开交状。但杨慎似乎无意参与到这场孰因孰果的争论中去，“现在关键是拿点主意，给国家出点有用的解决措施。”
不应对“城市化”有过高期许
如果说到固定投资过快、过热的根本原因，杨慎认为，对于城市化速度的推崇是一个应该警惕的现象。据新华社报道，“每年从农村转移到城市的人流量是1600万至1800万人，而目前城市新建住宅量是每年350万套。问题是这些新房，一大部分是要用于现在城市人口的住宅更新，那么剩下的才是外来人口可以购置的，这中间的差距之大可想而知。”
杨慎认为：“放缓农村人口向城市转移的速度，是当前应该认真面对的一个紧迫问题。”事实上，仅在去年10月份面世的建设部政策研究中心课题组的《怎样认识当前房地产市场形势？》尚以城市化带来的潜在需求作为房地产业仍旧坚挺的论据，报告说：“到2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3亿-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。” 其后该报告的反对者认为，不能以潜在的需求作为当前形势尚好的理由。
而杨慎则直指固定投资及房地产过热的原因在于“对城市化的过高期许”，而没有反思到底这么快的城市化速度是不是我们所需要的。但事实上，从近年看到的治理办法，一直是在从局部入手。
如果把近两年有关房地产的争论进行对比，可以发现前后处于不同的治理状态，2003年主要是治过热，查处开发园区、停止村改镇，而至2004年及2005年，开始把注意力投放在了房价上。杨慎说道，本来是全身的病，现在的药却要一部分一部分地治，这儿好了那儿还疼着呢。土地紧缩、利息升高，固然可以解决一些问题，但难以从根本上予以解决。
根本问题在于“转变观念”，杨慎指出固定投资的“整体过热”是症结所在，“每年的增速平均在30%，我个人认为主要是固定投资过快、过热。目前统计部门给出的数据只有28%，我认为这样的统计口径有问题，城市的更新改造、农村住房建设是容易被疏忽的。”
此外是对“居者有其屋”的理解，居者有其屋就是居者买其屋吗？“不是，中国目前个人自有房率达到82%。这意味着每个城市都没有太多的房子用于出租，于是新来的城市人口还要买房，紧张的城市土地怎么应付源源不断的城市化人口？”在《2005年房地产蓝皮书》中同样提到这个问题，发达国家及地区租房家庭的比例，香港为40%、日本为38%、美国28%、英国34%。这种状况有利于人口流动，为此，“适度的投资性购房具有积极意义。”“否则，就是资源呆滞”，杨慎对于国内自有房比率过高如此概括道。
房价不能承受之重﹖
“土地紧缩、原材料供应限制，从上游产业的紧缩效应必然传导至下游产业的波动。”杨慎认为在2005年房价仍然是上涨趋势。
一个值得注意的现象是，自1998年至2003年全国房地产年均售价的增长为每平方米59元，但从2003年至2004年，一年间房价每平方米的增幅就达355元。社科院《2005年房地产蓝皮书》认为，土地价格上涨、建筑材料价格上涨与依然旺盛的需求形成鲜明的比照，“应当承认，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。”
“我认为增加住宅的供给是可取之道。”杨慎同时认为，央行以加息的方式抑制需求的方式，动机是好的，但具体落实到市场之中可能效果并不明显。“市场受两种规律的支配，一是供需规律，一是价值规律，如果不从供需关系上入手，价值怎么会产生符合规律的波动呢？”杨慎有点激动地说道。
| 
