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陶冬
一只青蛙在逐步升温的锅里欢快地跳着，嘴里叫着：“我不怕，我不怕”。这是今天部分上海房地产发展商的写照。
笔者认为上海房地产市场大有山雨欲来之势。从3月初上海对投机性购房征收房地产税
到两会之后中国人民银行提高房贷首期付款比例，从温家宝总理政府工作报告到政府高官越来越多的为房地产降温的发言，似乎都指向一点--中央政府和地方政府都希望为狂升不止的房地产降温。无论上海的房地产税，还是央行的首期贷款比例提高，政策力度都十分温和，相信对任何地方的房地产都不会带来沉重的打击，但如果以此认定，房地产能够不受新一轮宏观调控影响的话，就大错特错了。政府在以和风细雨的方式，传达一个雷霆万钧的讯息：房地产热，尤其是华东地区的房地产热，已经开始影响全国经济的健康发展，加大了金融体系的运作风险，进一步困扰着通货膨胀和基础设施瓶颈现象，为依然过高的固定投资火上浇油。
在过去的一个月,宏观经济政策正在出现明显的变化，调控的重心由信贷政策向房地产政策转移;对房地产的宏观控制由土地管理向需求管理的方向转移；在政策对象上由全国一刀切向不同城市个案处理的方向上转移。这本身符合温家宝总理“有保有压”的整体经济管理思路。
很明显，房地产市场控制已经成为今年宏观调控政策最重要的领域之一。目前的措施比较温和，不代表今后不会有新的政策出台，也不代表政府在没有看到政策预期结果之前就会鸣锣收兵。
建国以来，从来没有过城市居民将如此多的储蓄放进房地产，房地产对经济的影响也从来没有今天这么大过，政府的信贷政策周期必须充分考虑到这些因素。中国老百姓收入水平和消费能力首次直接大范围受到信贷政策的影响，因此政府的房地产政策不仅仅是一个经济政策，同时还是一个政治判断。正是由于这一点，政府在政策出台和力度选择上，一定坚持小步快加、随时调整的思路。最吸引眼球的是压在骆驼背上的最后一根稻草，但真正把骆驼压垮的是骆驼背上所有的稻草。尽管政府在房地产政策上采取慎重缓推的姿态，但笔者相信这个过程会被坚定地持续下去。上海的房地产热已不仅是一个上海市的问题，它在形成一个新的泡沫，在为屡压不下的固定资产投资输送弹药，在吸引着一批又一批国际热钱流入——这个问题不解决，宏观调控难竟全功，更难持续。
楼市出现调整并不可怕。过去的150年中，全球范围内曾出现过无数次楼市周期性波动。这是一个周期性现象，背后隐藏着经济周期循环运作的规律。2001年上海只有4%的商品房每平方米售价高过8000元,而今天50%已超过此数,中心数区已找不到10000元以下的房子。城区充满着海外热钱,而上海市民则被推向郊区甚至远郊区。上海市2003年卖地收入占当年GDP的3.5%，低于香港1998年水平，但高过香港其它任何一年。看来调整在所难免，只缺一个触发点。
上海经济本身有非常良好的前景。它是中国与国际接轨的窗口，是全国企业、资金和人才的聚集地。楼市的调整、泡沫的挤压，也许短期会对房地产价格和市民的财富以及上海的经济增长带来一定的负面影响，但这样做有利于上海经济健康均衡地发展，有利于维持上海的竞争能力，有利于将上海经济推回到可持续的增长轨道。上海经济中房地产比例出现上升是经济发展到一定水平、向国际大都市转型的一个自然过程，但是如果房地产价格上涨过快，挤压掉别的产业，房地产一枝独大，就不利于经济的全面健康发展，最终的结果可能是类似香港的经济走势，即房地产泡沫化。
房地产出现泡沫不仅仅是上海现象，也不仅仅是中国现象，而是一个全球性的经济现象。其背后是世界各国的央行为防止千年虫和制止随后的通缩苗头，大幅度扩张流动性的一个产物。世界上几乎所有国家利率水平都处在战后的低位。前几年由于经济前景扑朔迷离，央行对治理房地产泡沫上投鼠忌器。各国利率水平的正常化过程都相对缓慢，就延续甚至鼓励了房地产泡沫的进一步产生。自从去年起，各国央行开始陆陆续续收缩银根，缓慢地但是坚定地贯彻利率水平正常化。中国的利率水平正常化相对晚于其他国家。其中一个原因是，2004年前中国仍处于通货紧缩状态，而2004年后政府忙于控制投资规模，在房地产问题上的动作相对较少、较慢。但是今年政策变化的趋势似乎显示，在投资增长已被控制在百分之二十几的情况下，政府已经腾出手来，希望以理性的、稳健的手段为房地产市场降温。
对于只拥有一个公寓的市民来讲，楼市可能出现的价格起伏并不重要，价格跌了还会起来。只要自己的月收入不出现断流，供楼没有问题。对于过度借贷的投机客来讲，新的一系列政策可能会大大提高他们的借贷成本，而当房地产价格的预期出现变动之后，热钱需求可能会急速减退。价格预期对消费者购买行为的变化在2003年汽车市场的牛市和2004年的熊市中可见一斑。对于发展商来讲，杠杆运作可能因利息急涨而出现资金断链。对于在锅子里唱“我不怕，我不怕”的青蛙来讲，可能末日已经不远了。
现在有一种论调认为政府不应当干预市场。政府和央行从来都是管理经济和干预市场的，古今中外从来如此，否则就没有央行存在的必要。有央行就是要调整利率。根据经济的变化作出适当的判断，调整其货币政策，只有这样才能维持经济的均衡平稳发展，才能维持社会公义。至于政府需不需要税收政策和货币政策之外的其他行政性干预，这是可以争论的。但政府针对过热环节采取经济、货币、财政政策，是天经地义的。关键是政府的政策应该公平透明。如果今天无视政府的警告，明天就不要怪政府没有透明度。不过，锅里的青蛙不懂这些。
(本文原载于全球经济观察，属个人观点)
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