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易宪容
最近，随着中央政府关于稳定住房价格通知的下达，各地都在出台相关的稳定房价的政策，住房价格涨幅超过当地CPI一定幅度的地区，有关部门甚至可采取暂停审批该地区其他建设项目用地等措施。
针对房价的新一轮的“宏观调控”正在开始。在此，有几个问题必须厘清，否则可能会“失之毫厘，谬之千里”。比如，什么是宏观调控？对房地产宏观调控的依据是什么？为什么近年来关于房地产泡沫的争论会如此激烈？一些地方的房地产市场为什么会发展到如此疯狂之地步？以往对房地产发展大势判断不足的原因何在？
按照现代经济学的一般理解，宏观调控就是政府对经济总量的调节，而经济总量一般是指政府收支、货币供应量、GDP的增长率、就业与失业率、利率及汇率等，而离开了对经济总量的调节就不是宏观调控了。记得2004年5月，当代最重要的宏观经济学家、诺奖得主卢卡斯来访中国，当时正好是政府的各项宏观调控措施出台。当时卢卡斯对这些政府政策出台的评价是，没有一项是宏观政策，全部都是微观政策。也就是说，由于计划经济观念迟迟不退出历史舞台，人们往往把政府宏观调控职能与市场监督的职能混为一谈。这就导致政府行政与计划职能的强化及宏观调控职能的弱化，从而严重阻碍政府职能向市场经济体制的转化。
很简单，如果不能够“一刀切”，那么宏观调控如何体现从总量上或价格上来调节呢？例如，同一质量的商品，如果价格不同，又如何来反映同一稀缺资源在全社会内的机会成本呢？
比如目前的住房贷款利率，如果采取不同的价格，结果肯定或是出现管制下的无效率，或是资金流向效率高的地方。目前有人提出所谓的由于住房的差别性而要求不同的利率水平，这是与市场原则相悖的。因为，利率的差异化仅是银行对贷款者的风险程度定价，而不是对贷款者购买能力、购买住房的差异性定价。至于后者它是另外一个层次上社会公平的问题而已(如对收入低的民众实行住房购买优惠利率政策)。因此，对于房地产价格的快速上涨，最大的问题就在于市场的低利率政策，就在于不少人处于低利率政策不变的梦幻中，而银行利率变化是房地产宏观调控最好的市场手段。
但是，这样一个简单的常识为什么没有引起国内决策者的关注呢？一是因为CPI没有把居民的住房购买消费纳入其中；二是有研究者的研究误导。如有研究者认为，房地产作为一种特殊商品，它的价格上涨可能是不可逆转的，因此，在相当长的一段时间内，可能呈现刚性上升趋势的房地产价格并不足以被用作钉住通货膨胀率的货币政策的决策依据，尤其是对供求变化对于价格信号的变化并非十分敏感的经济结构更是如此。本文要问的是，CPI作为衡量通货膨胀的一般指标，如果它既不能反映个人公众购买力变化，也不能够确切地衡量整体经济的运行情况，那么除了误导政府经济决策之外，它还有什么作用呢？
英国有经济学家撰文指出，由于CPI没有把房地产价格和股票价格纳入其中，其界定范围已经不适应现行的经济环境了。如2004年美国的核心消费价格指数比上一年上升了2.3%，与此同时住房价格却上升了13%。如果在消费物价指数中加进房产价格，并将其权重设定为30%，2004年美国核心消费价格指数的增幅就将从2.3%跃升至5.5%。也就是说，从目前各国消费价格指数来看，由于没有把房产和股票等资产价格纳入其内，加上这些资产价格变动与消费价格指数的走势并非同步，这就使得各国实际上是在根据错误的参数信息来做出决策。而对这种现象发达国家央行正在采取某种方式改进。
在住房价格变化上，政府公布的统计数据与现实的情况也相去甚远。据国家统计局统计，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中商品住宅上涨15.2%，为1998年以来的最高涨幅。而从北京市统计局公布的数据来看，2004年北京市的房价仅上涨3.7%。这是一个十分离谱的数据。作为生活在北京的人，我们难就不能感觉到北京房价的变化吗？比如，在朝阳区内的高端项目棕榈泉已从开盘时的9000元(以平方米单价计，下同)，在大约两年时间里涨到两万余元；双井地区房价几年前只有5000元左右，现在一些楼盘已经涨到万元以上；望京地区八九年前房价多在4000元，而今天已经接近7000元。北京东部、东北部、西北部的很多高端住宅项目单价均冲高至1.5万元至2万元。即使是经济适用房的回龙观地区，房价也从2650元上涨到了3850元以上了。
对目前国内房地产市场的态势，为什么会争论那样大？关键就在于无论是民众还是研究者所获得房地产市场的数据非科学性、不合理性及与现实的背离性。目前国内房地产的价格指数在很大程度是不能真实地反映房地产市场价格变化的情况。一般来说，房地产价格应该有两类指数，一是商品房的平均售价。它反映了总体商品房价格集中趋势最简单及最直接的指标。但是，这一平均价格是如何统计出来的？是否包括了经济适用房、政府资助计划出售的房子呢？当中是相当不透明的。有人说，北京市就是用经济适用房来拉低该地的房价水平，从而有意地来误导决策者。我想此话有一定的道理。
二是房地产售价指数。它是用来衡量在住房质量不变的情况下的房地产价格变动，并以计算平均售价所用的同一套交易数据来做计算基础，其编制程序是十分复杂的。不但要考虑到楼面面积，也顾及到不同住宅其他质素上差别。一般来说，住宅售价指数与平均售价统计上一样，并不包括住宅的一手买卖。但由于二手市场流动性相对较高，因此，这类住宅的交易一般能够反映市场房地产价格趋势。
就目前的情况来看，由于国内编制房地产价格指数的非科学性及不合理性，所公布出来的相关房地产指数或信息，无法真正地反映国内房地产发展真实情况，如果决策者根据这样的数据或信息来对国内房地产形势进行判断或决策，肯定会出现误导。特别是有不少既得利益集团，花高价做所谓房地产市场研究报告更是人为地误导民众与政府决策。因此，相关的政府职能部门要对房地产市场信息有一个系统科学的梳理，编制出真正反映房地产市场价格变化的指数，以便为投资者、民众及决策者提供有效的市场信息。
总之，对于国内房地产市场的宏观调控，目前最为重要是如何建立起科学有效的房地产价格指数体系；或是把房地产价格指数纳入CPI的权数，或是央行把房地产价格的变化作为最为关注的指标。这样，房地产价格的变化才能成为市场利率变化最为重要的参考因素。目前国内房地产市场的需求基本上是建立在一种虚假繁荣之上的，是建立在低利率政策不变的基础上的。因此，应该多从需求和市场的角度考虑，采取不断加息等手段来平衡供求关系，这样才能真正地把过高的房价平抑下来(与此同时要出台低收入者利率优惠的政策)。控制土地总量也是宏观调控的一种方式，但不是说地方政府都不批地，而是在土地规划科学化上的基础上让土地交易完成市场化。要对全国现有的土地进行全国清查，并在此基础上进行分类科学规划，按照土地级别类型规划进行拍卖。
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