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陶冬
人大和政协会议刚一结束，中国人民银行便宣布调高住房货款利率和过热地区首付贷款比例。两周前，上海市政府决定对持有未满一年的房地产交易课征资本增值税。这两项措相当温和，力度不大，相信不会对房地产市场和价格带来直接的明显负面影响。但是其背后隐含的政策讯号却十分明确，值得所有中国物业持有人和潜在新买家注意。
首先，这是自去年年中宏观调控和调整土地政策以来，第一次出台针对房地产热的降温措施。其次，政策已经由全国一刀切转向个别地区和城市，矛头直指以上海为首的长江三角洲地区。第三，抑制房地产和生产资料价格上升过快是写入温家宝总理的政府工作报告的，中央和地方政府在政策措施上有明显的协调。
长江三角洲地区房地产价格呈失控式上升。上海楼价近几个月以每月5-10%的速度上涨。2001年上海有4%的商品房成交价在8000元/平方米以上，至2003年达16%。在今年第一季度，60%以上的商品房成交价在8000元/平方米。上海的房子已不再是上海人买得起的了。但是在金融业停滞不前、制造业纷纷出走的今天，上海必须靠房地产支撑双位数经济增长。这是上海市政府在楼价飙升问题上态度暧昧、欲拒还迎的原因。不仅上海，杭州、宁波等其他长江三角洲城市也是如此。
同时，美元/人民币走贬，海外热钱涌入进一步助长了房地产泡沫的形成。去年的宏观调控之后，国内热钱在房地产的炒作明显收敛，但是海外热钱却变本加厉。这反映在上海房地产资金来源构成上的变化，也反映在上海热、北京冷的反差上。各地房地产市场走势显得更加不平衡。
房地产热，实为这次投资过热的始作俑者。2002年起房地产热开始出现，楼价上扬，拉动原材料需求。在原材料供不应求的情况下，价格急涨，于是掀起民间一片钢厂、水泥厂投资热。不从房地产釜底抽薪，调控难竟全功，更难保持成果。笔者认为，中央是下决心整治房地产热，政策对象这次不是土地，而是需求，尤其是投机性需求。已见到两招，可能只是一个警告，后招还会源源不绝。
整治投机性房地产需求并不困难，改变市场的价格预期即可。热钱的需求是建立在逐利基础上的。当人们不再认为这个月买进、下个月便可以赚钱时，热钱需要可以消失。而目前政府的策略，似乎是逐步加码，直至热钱知难而退。
困难的是，在政策度量上的把握。在城市人口中，从来没有过如此多的储蓄被放入房地产，一旦房地产失控，可能带来重大社会不安定因素。同时房地产不仅是一个新兴的重要经济支柱产业，它对其他产业(如材料、家电、按揭、中介)的拉动效益也非常大。相信政府在处理这个问题上会十分小心，防止房价急跌。
然而房地产泡沫已经到了不挤不行的地步了。上海房地产价格的急涨，在吸引更多海外热钱的流入，为人民币带来压力。租金成本的上升开始影响长三角制造业的竞争力。当地银行半数以上的贷款进了房地产和按揭，一旦有风吹草动，可能导致金融风险。这是北京急剎车的原因。中国人民银行在房贷首期比例上的措施，可能是许多类似政策出台的一个序曲，可能是房地产一个周期终结的开始。
(本文原载于观察星报)
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