乔新生：中国房地产行业如何走出阴影

　　特约撰稿 乔新生

　　中国房地产市场积弊甚多，因此，解决问题必须多管齐下，进行系统性的治理。单纯由某一个部门通过部门规章规范房地产市场，难以收到实效。笔者建议，国务院可以设立“房地产统筹委员会”，作为临时机构直接向总理负责。该委员会通过系统化的综合治理，从根本上扭转我国房地产市场中出现的问题。只有实现城市规划的民主化、房地产开发的市场 化、政府监管的中立化，中国的房地产市场才能步入正轨。

　　中国的房地产业在经历了一系列的波折之后，终于迎来了又一个黄金期。 2005 年开春，全国各大中城市房价持续走高，中部一些欠发达地区，房地产价格在经过了漫长的徘徊等待之后，也迎来了购销两旺的势头。中国的房地产市场似乎步入了快速增长的阶段。

　　然而，在房地产市场繁荣的背后，存在着深刻的危机，中国的房地产市场从来没有像现在这样充满着泡沫。

　　首先，中国房地产市场属于典型的“寅吃卯粮”，国家在一次性征收房地产开发和施工的各项税费之后，房地产后续经营活动所得利润几乎完全归投资者所有。而按照我国房地产管理法、土地管理法和其他法律规定，土地使用权出让期限一般为 50 到 70 年。这就意味着，从现在开始，各地政府大量出让的土地将会在一次性获得出让金，用于弥补地方财政支出之后，在相当长的时间内不能再从土地收益中获取利益，这种法律的刚性约束，决定了地方政府批准的房地产开发项目，绝大多数都属于短期项目，具有明显的投机性。如果不进行全国统一的强制规划，那么，中国在未来 50 到 70 年将没有土地可用。或者说，今后支撑地方政府财政的主要收入来源将会枯竭，地方政府将会陷入严重的财政危机。房地产开发中的虚热现象，说明我国尚未处理好经济发展中眼前利益与长远利益之间的关系，没有处理好局部利益和整体利益之间的关系。

　　其次，在我国房地产开发过程中，虽然产业链很长，但是，上下游之间，开发商、承包商、原材料供应商之间没有形成良性的竞争关系，而是呈现出一种法律地位不平等、信息严重不对称的相互欺诈关系。正是这种不正常的关系，导致处于下游的房产承包商出现了拖欠农民工资的社会问题，也正是这种非竞争的关系，在房地产开发商与土地出让人之间出现了大量的权钱交易。这种貌似建立在平等合同关系基础之上的房地产开发业，缺乏市场经济的最基本要素，不具有充分的竞争性，每一个项目的开发都伴随着一系列不公平的交易产生。可以说，中国的房地产行业成为了当今中国许多社会问题产生的温床。

　　第三，在我国土地十分紧张的情况下，少数地方政府盲目储备土地，人为地造成了土地市场的供应紧张。这种政府参与炒作房地产市场的做法，完全背离了政府的职能，违反了国家现行法律规定。但令人感到奇怪的是，许多地方政府恰恰是打着解决城市居民住房困难的幌子，强迫城市居民拆迁。这种缺乏最起码政治伦理的行为，居然能够在某些城市畅通无阻，其根源就在于政府的权力缺乏民主约束，老百姓的利益得不到根本保证。

　　第四，在城市规划过程中，不少地方政府贪大求洋，在调整城市整体布局时过分依赖外资企业，为了吸引外资，甚至不惜直接或者变相减免国家的税收，造成了国家财产大量流失。更有甚者，少数政府官员完全不顾城市规划的科学性和稳定性，在部分房地产商的支持下，盲目上马城市的基础设施，给市民带来了沉重的财政负担。

　　第五，部分房地产开发商通过炒作概念，进行虚假的房地产经营活动。现在，许多开发商为了提高销售价格，通过广告和媒体宣传的方式制造噱头，骗取公众的信任，还有一些房地产开发商通过雇用帮手，人为制造房产抢购风，抬高城市的房价。

　　这些行为无论从近期还是长远来看，都给中国的房地产市场正常发展带来了极大的隐患。政府有关部门显然已经注意到了这些问题，通过严格控制土地使用、紧缩房地产信贷、清理整顿房地产中介市场、提高房地产开发商的资质条件等手段，遏制房地产市场中出现的种种问题。但是在我看来，上述政策虽然能够起到一定的效果，但从长远来看，难以从根本上解决问题。究其原因就在于，这些政策没有考虑到市场主体的经营自主权，没有考虑到房地产消费者的合法权益。要想从根本上解决问题，还必须从以下几个方面入手：

　　首先，必须重新审视我国房地产市场的主体，最大限度发挥市场主体的积极性。在我国房地产市场中，有些开发商属于政府改制企业，带有官商背景；有的则是纯粹的民营企业。可是，真正为了解决居民住房而组建的房地产公司在整个房地产市场中并不处于主导地位。换句话说，那些真正想要解决居民住房困难的企业在整个房地产市场中寥寥无几。那些在房地产市场呼风唤雨的大型房地产企业，带有明显的投机色彩。虽然一些地方政府部门组建了福利房的开发公司，但是这些公司仍然以营利为目的，并没有从根本上解决城市居民住房难的问题。所以，笔者建议，在条件许可的情况下，可以允许城市的企事业单位在合法取得的土地上，继续兴建各类福利住房，国家可以通过法律明确禁止这类福利住房进场交易。必要时，可以鼓励城市组建住房合作社，通过社员的方式建立具有自救性质的合作社组织，由住房合作社统一筹划，共同劳动、共同管理，彻底解决城市的住房问题。

　　第二，理顺房地产法律关系，建立科学高效的房地产开发产业链。目前在我国，土地登记、抵押和房产登记、抵押制度极不科学，登记法律关系和抵押法律关系中当事人的权利义务不平衡，尤其是在房屋登记过程中，行政机关权力过大、收费过高，开发商的义务较轻，而购房者的责任较大。这样的法律制度设计，不利于保护消费者，不利于从根本上维护房地产市场的稳定。所以，今后在土地出让、房地产开发、房屋建设施工、物业管理等方面，必须重新确立当事人的权利和义务，从根本上消除房地产市场发展中的权利义务不对等的问题。

　　第三，应当尽快开征物业税，变政府短期的行政行为为长期的可持续发展的政府行为。由于我国存在着事实上的政府官员任期制度，所以，有些政府官员为了在自己的任期内尽快出政绩，拼命地进行土地开发，竭泽而渔，导致政府后续发展乏力，财政难以为继。开征物业税之后，可以变一次性征收为细水长流，可以保证地方政府财政稳定增长，也可以促进房地产市场稳步健康发展。

　　第四，在城市政府工作报告中，应当对城市的规划实施提出明确的要求，应当在每年一次的人大会上，由市长向人大代表汇报城市规划的执行情况，防止出现城市规划随意变更，国家投资被大量占用，城市居民的财产得不到切实保护的现象发生。必要时，在城市的规划设计经过法定程序批准以后，分发给城市居民，由城市居民随时监督政府的房地产开发行为。

　　第五，要尽快改变现在的政府土地储备制度，在坚持城市土地国有化的基础上，对那些尚未进行土地整治和土地开发的地方，政府规划部门应当首先作出整体规划，报有权机关批准后，依据规划进行长期开发；对那些已经出让的土地，政府部门不得随意以社会公益为目的收回土地使用权。保护土地使用权的稳定性，不仅仅在于稳定房地产市场秩序，而且还能提高政府的信誉。

　　第六，在完善土地拍卖制度的同时，应当实行必要的土地开发限制制度。具体地说，在拍卖价格上，要根据房地产市场的走向，确定合理的拍卖价格。对那些囤积居奇，直接或者变相炒卖地皮的行为，应当严厉打击，防止海外游资撤离金融市场，直接进入房地产领域，冲击我国大型城市的房地产市场。

　　第七，在房地产市场发展到一定阶段，应当进行必要的市场细分，应当将房屋开发、房屋中介、房屋销售代理适当区分开来，通过建立相应的规范市场，改善目前房地产市场中的混乱局面。针对房地产开发的某些特殊环节，政府有关部门可以通过制定更为完善的税费政策，鼓励并支持部分房地产交易领域的市场发育和成长。

　　第八，强化房地产开发商的销售后服务义务，防止开发商弄虚作假损害消费者的利益。当前我国有家用电器“三包”规定，但是，在房地产开发领域却没有统一的具有强制力的“三包”规定。政府有权机关可以在适当的时候，通过广泛征求开发商和消费者的意见，尽快制定房屋销售后服务规范，从根本上保护消费者的权利不受侵害。

　　中国的房地产市场积弊众多，因此，解决问题必须多管齐下，必须进行系统性的治理。如果单纯由哪一个部门通过部门规章规范房地产市场，恐怕难以收到实效。事实上，中国人民银行、建设部等有关部委已经先后出台了十多个规范房地产市场的规定，但是，这些规定难以形成合力，并从根本上解决房地产市场中的问题。所以，笔者建议，国务院应当设立“房地产统筹委员会”，作为临时机构直接向总理负责。该委员会通过系统化的综合治理，从根本上扭转我国房地产市场中出现的问题。在我看来，只有实现城市规划的民主化、房地产开发的市场化、政府监管的中立化，中国的房地产市场才能步入正轨。(作者系中南财经政法大学教授)