——访中国社会科学院金融所研究员易宪容

　　-本报记者 杜悦英

　　2007年—2008年，中国楼市从大涨走向暴跌。中国的房地产业发展有没有周期性的规律可循？这种规律到底是怎样的？它受到哪些因素的影响？就上述问题，中国经济时报记者专访了中国社会科学院金融所研究员易宪容。

　　中国经济时报：最近的房地产市场有哪些新特点？

　　易宪容：房地产市场对经济的拉动很重要。房地产市场对几十个环节都会产生影响，但是有一个过去没有被关注到的环节现在应提起注意，就是政府的救市政策，这是从来没有提过的。

　　需要强调的一点是，政府制定救市政策要跟居民的住房条件改善结合起来，这是最关键的。房地产发展最根本的是要改善居民的住房福利条件，只有这样才能保证房地产行业能够持续稳定发展。

　　中国经济时报：持续发展，应该是有起有伏、波浪式的。你对中国的房地产市场波浪式的规律怎么看？

　　易宪容：可以从几个角度来看，第一，从市场本身、价格趋势来看，价格永远会波动，既然有波动，市场就通过供求关系来调节。

　　第二，从企业本身来看，企业是系统运作，要根据市场的情况，买的人多，价格比较高，就生产得多一些；如果是价格不合适，生产少一些，企业的生产节奏逐渐波动。价格波动是市场经济的天性。

　　中国经济时报：在您看来，房地产业调整的周期将会多长？

　　易宪容：美国一项对世界房地产市场在金融危机中发展情况的研究结果显示，房地产市场一旦出现周期性的调整，大概会持续5到6年，其价格下跌大约为35.5%。

　　中国的房地产市场从1998年才开始运作，与外国的房地产市场不一样。中国房地产市场也会出现一些调整和变化，有起有落，这是很正常的。

　　中国经济时报：你判断，中国的房地产业是否已经是冬天了？

　　易宪容：房价还没有调下来，房地产企业过什么冬呢？中国的房地产市场没有几年调整是不可能的。为什么会出现调整？因为购买的人群改变了。过去买房的多是做投资，现在买的则是自己住，房价是关键问题。

　　企业搞明白了价格定位，到底谁来买？市场是投资为主导的还是消费为主导的？然后就会改变经营模式、改变利润预期、改变营销策略。

　　中国经济时报：最近出现不少对房地产利好的货币政策，但是好像效果不大。这是为什么？

　　易宪容：还是因为政府决策者没有看清楚，中国的房地产市场到底是投资者市场还是消费者市场。政府规定的是消费者市场，所以出台的政策是帮助消费者购买。但是现在主要消费群体改变了，他们的消费能力没有达到投资一族的程度，还没有能力去购买。

　　中国经济时报：请预测一下，未来的货币政策和相关政策将会是怎样一种走向？

　　易宪容：货币政策对市场有一定影响，但是不会有多大效果。实施政策优惠后，有些消费者有能力消费了，但是绝大多数购买者还是望而兴叹。

　　现在的情况是，政府的“救市”政策出得越频繁，越快，越多，消费者反而停顿，不买了。政府一定要有一个原则性的东西，先把这些政策落实下来，然后实施，再解决实施过程中的问题。现在是政策越出台，房价跌得越厉害。

　　每家企业根据自己的情况做一个判断是对的。企业要根据市场的变化做出预期，拟定调整方案。但是就整个房地产市场来讲，根本的趋势是不好把握的。房地产市场的全面调整，在于价格的全面调整。中国的房地产市场需要拉动，房地产市场什么时候调整到位，什么时候内需才会释放出来。

　　中国经济时报：应对危机要调整产品结构，产业结构，转变经济增长方式。对于房地产企业来讲，具体怎样的含义？

　　易宪容：绝大部分居民的住房都要通过市场来解决，而不是政府在调整结构。调结构只是一个概念化的东西，只要有好的价格机制，产品结构会适应价格机制调整，没有价格就没有市场。

　　房地产市场的发展要跟居民的基本居住条件结合起来，要改善居民的居住条件，这个前提条件不能改变。大多数人都认为政策有必要调整的时候，预期就要改了。

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