政府意在稳定房地产市场

　　对政府来说，健康的房地产市场是大而强壮的市场，并非低价的市场

　　文/叶檀

　　政府意在稳定而不是摧毁房地产市场，对于一个牵涉到20%以上银行贷款与上下游数十个行业的关键行业，产品价格急剧下降无论如何是危险的。很多人把政府的政策与自己想压低房价的着急心态混作了一谈，因此错误地将政府出台的防范金融风险、保持社会稳定的政策理解成打压房地产的政策。

　　就在中国证监会澄清并未停止审批房地产企业IPO、房地产上市公司增发之后不久，一连串的房地产资本项目颇为引人注目。其中主要包括房地产上市公司金融街公开增发A股获有条件通过，名流置业公开增发A股股票的申请获证监会批文，核准公司公开发行新股不超过3亿股;华远地产借壳SST幸福这一重大资产重组方案，虽一波三折终获证监会有条件审核通过(11月1日公告)。看来，决策层不只在言辞上，而且在行动上罕见地雷厉风行，使房地产企业在银行融资受限后，又在资本市场获得了一扇窗。此前，房地产龙头企业万科、保利地产等均在资本市场上实现了大规模融资，38家房地产上市公司半年增发1100亿人民币。

　　另一个更引人关注的消息是北京、上海、广州、杭州等城市陆续提高了申购经济适用房的标准，既提高了家庭收入的门槛，对于人均住房面积、户籍等有了新规定。

　　经济适用房新标准有两个特点，一是提高了申购标准。以北京为例，根据北京市建委、市统计局、市财政局等部门11月5日联合下发的通知，北京市城八区廉租房和经济适用房保障家庭收入、住房、资产标准正式确定，廉租房保障家庭1人户年收入为6960元及以下，经济适用房保障家庭最低年收入为22700元及以下，由此推算，3人户家庭年收入禁超4.53万。同时，1人户到5人户的家庭总资产净值分别确定为低于24万元、27万元、36万元、45万元、48万元。5类家庭均须满足人均住房使用面积在10平方米及以下的要求;二是扩大了申购对象。以重庆为例，购买经济适用房的对象包括进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员。

　　提高申购标准对中低收入阶层而言确实是极大利空，但对商品房市场则是扩大消费群体的大利好。以往北京经济适用房每年6万元的收入标准，如今降为三口之家的4.53万元，考虑到通胀影响的因素，事实上明年将下降到实际4万元以下。而北京市在2006年的职工年平均工资为36097元，2005年为32808元，2004年为28348元，年均增长率超过10%，按照这一比例，北京的职工平均工资明年将达到4万元左右。两下夹击，无疑是将大多数中低收入阶层赶出了政府变相的住房福利体系之外，他们只能靠限价房来解决自己身处夹心层的尴尬。这意味着，政府的整个住房保障支出将减少，整个社会的福利水准是下降了而不是提升了，双限房与普通商品房的空间更为广阔，而不是更为紧缩。

　　听其言不如观其行，政府的目的显然是想改变房地产市场的消费结构，通过增加保障型住房和限价房缓解激烈的社会矛盾。当保障型住房被压缩的时候，限价房的比例必须得到保证，余下的30%的高价商品房才不会撼动房地产大局。

　　回顾此前的种种房改新政，从房贷新政到收紧地根，以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)强调开发保障型住房，政府对于房地产行业的路径非常清楚:放开房地产市场，鼓励房地产企业做大做强，抓紧落实保障型住房。这中间的先后顺序是，政府通过制定24号文，建立房地产市场廉租房、经济适用房、限价房、商品住房的梯度消费，争取前三部分的比例在70%以上。这是一盘精心布局的棋，从保障型住房到半行政半市场的限价房到普通商品房，三级消费阶梯层层推进，以保障性住房与限价房满足中低收入阶层的需求，以继续维持在高位的普通商品房，将银行贷款等从高处不胜寒的危险中解救出来，这样才能在逐渐减少房地产资产价格泡沫的同时，将市场与金融风险降到最低。只有靠保障型住房与限价房托底，才能波澜不惊地放开商品房市场。

　　央行与银监会出台的房贷新政从9月末出台后，就没有行政性细则出台，各家银行对第二套住房的概念各自解读，使提高二次置业银行房贷首付比例提升、利率增加至1.1倍在无形中消解，很明确地说，这基本上是个无用的哑炮。一些银行之所以收紧房贷，并不是为了收紧房贷，而是因为他们在前三个季度已经用完了房贷的额度。由银行抑制房价相当于让左手打右手，事实上，出台房贷新政的目的主要是为了防范金融风险，其意不在房价。同样是为了解决金融风险，央行将加快信贷产品证券化试点，日前央行行长周小川在清华大学的一个论坛上就指出证券化是方向。

　　正是为了稳定与发展，政府不但不会抑制商品房市场，还会提供便利鼓励商品房的开发，通过资本市场解决融资难题还能起到对房地产公司的筛选作用。由于资本市场有很高门槛，借助这一门槛使房地产公司强者恒强，弱者恒弱，通过融资渠道对房地产市场进行一次大洗牌，由大公司吞并小公司，做强数个占领全国市场的大企业。这一态势已逐步明朗。

　　王石10月29日发表观点，表示大企业有品牌、产品质地有保证、不会囤地惜售，同时抱怨房地产企业过多，“多的时候五六万家、少的时候三四万家”，市场集中度不够，连万科都只有不到2%的市场占有率。王石的观点代表了资本时代的流行观点，即通过并购做大做强是中国经济发展的捷径，并且便于政府管理，有助于整肃房地产业市场秩序，形成中国的房地产品牌。房地产行业的土地、经营整合风潮迎面扑来，这是并购时代不可避免的市场现象。

　　政府在靠两条腿走路，一条腿是保障房与限价房，另一条腿是商品房。前者需要强大的财政支持，后者需要并购整合做大做强，了解中国行业并购整合历史者对此思路都不会陌生，在资源行业上演的一幕正在房地产行业重演。

　　维持商品房的高价与高地价还有另一用意，政府意在通过税收与土地收益，使高档房与房产商一起成为住房保障资金的买单者。由于保障性住房所需资金极端匮乏，政府一年只能拿出所需资金的十分之一，因此，政府也许还会推出以市场房养保障房的政策，用高地价所得与高房价的税收反哺政府资金的不足。最近广州在拍卖土地过程中又接连拍出各区地王，商品房的售价只有提高15%以上才能支撑住如此之高的地价。根据发改委近日公布的数据，接受调查的70个城市10月房价创下2005年以来最大单月涨幅，较上年同期上涨9.5%。

　　是压不下还是不愿压？

　　对政府来说，健康的市场是大而强壮的市场，并非低价的市场;对民众而言，健康的市场首先是价格公道的市场，其次才是品牌市场。民众与政府的默契有时候只存在于误解与想像之中。但假以时日，总会找到一条平衡之道，真正以限价房平衡保障型住房的不足之苦与商品房的高价之痛，当走过漫长的市场与行政之间的折中道路之后，房地产市场会迎来真正的健康时代。