加大供给 方可平抑房价

　　“国民经济运行重大问题研究”课题组

　　近年来房屋销售价格快速上涨，2000～2006年全国房屋销售价格累计上涨了39.8%。其中部分城市房价涨幅明显偏高，2000～2005年，宁波、上海、青岛和杭州房屋销售价格累计涨幅分别达到85.9%、68.7%、68%和54.3%。

　　尽管2006年以来，政府出台了一系列限制房价过快上涨的措施，但房价上涨的势头依然不减(见表1)。2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%。涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。北海和深圳连续四个月领涨全国，且涨幅超过上月。其中，北海除了今年3月份外，2～6月份，新建商品住房都保持在同比15%以上的涨幅，4月份甚至到了23.6%。从这次环比涨幅较大的主要城市来看，新增加了洛阳等地，显现房价上涨态势进一步向二线城市扩散。综合上半年数据，今年上半年全国70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了5.95%。

　　

房价走势与近年来房地产市场调控的政策目标之间出现了明显偏差。实践结果表明，房地产调控措施没有取得应有的效果，部分地区房价依然上涨较快，且涨价的趋势已经波及到一些二线城市。应该对前一阶段采取的房地产调控政策进行反思，深入分析房价上涨的原因，进一步理清调控思路。

　　调控措施南辕北辙

　　房地产市场的主要矛盾是供给不足，而非需求过剩

　　实践证明，目前房地产市场面临的主要矛盾是住房供给小于需求，特别是一些重点城市，矛盾尤为突出。在房地产市场需求中，占主体地位的始终是普通居民的基本住房需求。随着人民生活水平和城镇化率逐步提高，加之过去长期积累的矛盾，居民基本住房需求不断增长，已经远远超过住房供给能力。根据国家统计局的年报，2002年底，中国的城镇人口为5.02亿，城镇人口占全国总人口的39.1%。到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.62亿，占全国总人口的43%。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。而我们尚未将城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求，以及还有很多城镇人口向东部的大城市流动的需求计算在内。虽然没有准确的统计数字，但这每一项需求都不是小数字。

　　在供给严重不足的情况下，供应结构也不合理。部分房地产开发商主要开发大面积、设施好的高档楼盘，而对小

户型、

经济适用房、廉租房等适合中低收入家庭且需求量很大的住房，由于缺乏必要的政策支持，投入力度极为不足。例如，截至2006年上半年，陕西省累计享受廉租住房保障户数为7100户，占符合条件的6.5%；内蒙古自治区目前符合廉租住房保障条件的低保家庭有23万户，但仅有2251户享受了住房保障，占应保障户数的0.98%。截至2006年底，呼和浩特市和包头市尚有88.3%和92.3%符合条件的低保家庭没有享受到廉租住房保障。

　　在房地产市场的总需求中，投资性和投机性住房需求仅占其中一小部分，并不是房地产市场的主要矛盾。如果将房地产投机行为作为整个房地产市场的主要矛盾来对待，显然是错误的。

　　特别需要指出的是，此前众多专家在讨论房价高涨的成因时，多次引用一个数字，就是中国的城市住房自有率已经达到82%，国外许多发达国家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，比如美国三成人买房，六成人租房，真正拥有自己住房的人并不多，以此指责国人住房消费心理，批评老百姓没有改变观念，说人人都想买房是错误的观念。据报道，7月13日，在北京访问的美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊表示：目前，美国拥有自己房产的人已经达到了70%，但这和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典，个人拥有住房的比例达到了88.5%。他说，政府的任务就是为穷人提供必要的帮助，提供“人民买得起的房子”，他就任时，布什总统曾要求他减少美国的无房人口比例。在美国，一部分人之所以不买房，是因为他们工作流动性大，需要经常换房子，租房更方便。可见，我们经常引用的一些论据可能并不准确。

　　调控政策意在压缩供给和抑制需求，恰好起到相反作用

　　在房地产市场供给远远小于需求的条件下，采取压缩供给和抑制需求的调控措施，不但无法控制房价，还会起相反作用。例如，严格控制土地供给导致近期住房供给相对不足，供求关系进一步紧张。据统计，北京、上海、南京、广州、深圳等5城市，2005年以来商品住房批准预售面积总体呈下降趋势，北京等8城市，2003年以来商品住房新开工面积、土地购置面积和完成土地开发面积总体均呈下降趋势。今年一季度，新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍，二者增幅相差1.6个百分点，商品住宅空置面积下降1.2%，住房供需矛盾更加突出。截至2007年4月，全国住宅竣工面积连续28个月低于住宅销售面积，土地购置面积累计增速出现连续18个月负增长。据国家统计局统计，到5月底，全国空置商品住宅6825万平方米，按2006年销售面积计算，仅相当于1.5个月的销售量，而美国近三年待售房平均相当于5.1个月的销售量。同时，土地交易价格明显上升，今年一季度土地交易价格上涨9.8%，涨幅提高4.1个百分点，其中居住用地价格上涨8.9%，同比提高3.1个百分点，宁波、杭州、长沙、南宁等城市居住用地价格涨幅高达20%以上。

　　此前的一些调控措施主要是从提高房地产交易成本的角度出发想达到抑制需求的目的，反而成为推动房价进一步上涨的因素。例如，提高购房的首付比例，虽然增大了炒房者的所需资金数量，但同时也增加了自住房屋购买者的负担，而且对后者的影响更大，投机性需求不仅不能被有效压缩，反而会挤占一些自住购房需求，更进一步推动房价上涨。又如，规定对二手房五年内出售全额征收营业税。结果所缴纳的营业税通常包含在售价中，由二手房买方承担，反而推高了二手房交易价格。相比较而言，政府没有把工作的重点放在增加廉租房和经济适用房上，投入力度不足，迫使大部分基本住房需求转为商品房需求，不仅没有发挥调节房价的作用，反而成了推高房价的外在动力，与调控的初衷背道而驰。

　　地方政府的利益驱动起到推波助澜的作用

　　一方面，土地出让收益是地方政府最大的预算外收入来源。地方政府掌握土地审批权，垄断土地一级市场的供应，受地方利益驱动，往往尽量抬高土地出让价格，从中渔利，是造成房价高的一个重要原因。有的地区甚至由政府与房地产开发商共同制造“土地供应紧张”的假相，故意抬高地价，提高土地出让金，导致地价在房地产价格中的绝对数不断增大，客观上促进了房地产价格的上涨。据调查，北京地区部分商品房的房价构成中，地价大约占到了1/3，各种税费占1/3，实际建筑成本每平方米才1000多元。据估计，一些地方政府每年从土地出让中获得的收入已经与本级财政收入相当。此外，不少地方政府热衷于扩大城市拆迁规模，产生大量被动性住房需求。可以说，在房价持续高增长的背后，这些地方政府实际上起到了推波助澜的作用。

　　另一方面，房地产各项税费收入很高，是地方政府的重要财源。各地之所以争相发展房地产业，与房地产开发环节的各种税费不无关系。与土地相关的收费包括，国土部门代收土地出让金，收取耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、回收国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费等；财政部门收取土地使用费、土地租金等；其他部门，包括农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门，都收取相关费用。房地产开发和使用环节需要缴纳的税收，在土地开发环节包括契税、耕地占用税和印花税，在房屋建设环节包括营业税、印花税、城建税、教育费附加，在房地产建成转让环节包括契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税，在房地产使用环节包括房产税、城镇土地使用税和城市房产税。如此众多的税费，成为各地竞相发展房地产业的动因。今年上半年，地方房地产相关税收增收占地方一般预算收入总增收额的比重达到26.6%，呈逐年加大的趋势。

　　扩大房地产供给，满足人民群众基本住房需求

　　房地产调控的基本思路应该是：增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。

　　从根本上看，平抑过高房价的最有效途经是增加住房供给，特别是有针对性地提供更多的中低价住房。要明确各级政府在房地产调控中的责任，重点满足广大人民群众特别是低收入困难群体的基本住房需求。建立健全廉租房制度，扩大廉租房保障范围。调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型住房供应。严格土地出让金的收支管理，规范房地产税费，明确将土地出让收入的一定比例用于廉租房建设。进一步放开二手房市场，扩大存量房流通和供给。积极培育房屋租赁市场，合理引导住房消费需求和消费结构。规范房地产市场秩序，坚决打击违法违规行为。

　　(本文摘自《2007年上半年经济形势研究报告》，该课题系中国发展研究基金会资助项目。课题指导：陆百甫，系全国人大财经委员会委员、国务院发展研究中心原副主任；课题报告执笔人：李鲁阳、李命志、孙仁宏、张雪松、石宝峰、徐珏，全国人大财经委员会经济室)