房价怪圈源于缺乏成熟国内资本市场

　　【记者陆昀25日北京报道】

　　聂梅生称外资助推楼市股市进入全球化金融系统是宏观调控达不到预期的重要原因

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在今天举办的“2007年中国地产金融年会”上发表看法，从央行“121号”文件开始宏观调控，4年来房价迅速攀升只是一个表象，她提醒，应看到房地产金融背后深层次的问题，即土地已经进入资本市场，非常成熟的国际化的金融市场与财政管理体制在土地问题上的对接，应该是解决房地产陷入怪圈的关键。

　　目前在金融界、房

地产界关注比较多的是流动性过剩问题，聂梅生认为，流动性过剩是推波助澜的原因，其根本还是要落实到金融体制改革和调整整个金融结构，才可使宏观调控真正落实。

　　聂梅生提出，从国际上看，当人均GDP达到3500美元之后，必将面对资本开放的问题，我国的人均GDP已经到了这个线，国际资本的进入和

汇率的浮动将不可避免。而且，中国现在进入了加息周期，而美国在减息，比我们加的还要多，其结果一定会促使美元更加疯狂进入中国。同时，现在中国面临CPI上升，而美国CPI正在下降，从通胀物价指数来看，现在中国虽没有说进入通货膨胀，但是有这个压力，如此“一上”“一下”，美国在通过美元游戏向中国输出自己的通货膨胀，换回的是中国快速经济发展当中的巨额财富。输入性的流动性进一步带动了国内的开放性投资，外资进入房地产的总数虽然不太高，但集中在中国的几个城市，久而久之会形成危险。

　　为了控制流动性，中国政府、中央银行已经7次提高银行的准备金率，5次升息，被动性的发行基础货币对冲，解决1.4万亿美元的投向问题，力度可谓非常大。但聂梅生认为现在房地产处于大家看不懂的怪圈当中。

　　聂梅生认为，今年的房地产金融的特点是楼市、股市的紧密关联。121号文件出台后，宏观调控的重点是对开发企业收紧银根和收紧地根，此后开发商面临着融资难，为解决宏观调控后70%的资金问题，一部分房企走向上市之路，从股市获得资金用于楼市。另一方面中央政府在大力度调控需求，提高二手房按揭首付等政策先后出台，购房者在按揭提高后进入股市，赚了钱再进入楼市，需求层面资金也在打通了的股市与楼市之间转。大家认为，收紧银根并未解决

房价高企的问题。

　　在聂梅生看来，在收紧地根的环节上，由于我国目前缺少REITs这类金融投资产品，开发商做持有型物业的比较少，像万科这样的大型房企的建设项目都卖了。新一轮的上市公司做住宅开发的很难有资产，只能靠抓土地，而股市成为放大器。房地产企业将土地通过股市进行放大进入资本市场，获得资金再回过来投入楼市，用于大面积的土地储备。使楼市和股市之间的流动性更加放大。房地产上市公司市盈率已达到300%，今年7月上市公司融资总计达1149.45亿元。这当中，外资是一个推动器，他用成熟的手段，多元化的多年积累的工具进行资金的推动，实际上是把中国的楼市和股市推入了全球化的金融系统。这是宏观调控达不到预期目标的一个重要原因。

　　土地的问题涉及成熟的资本市场与我国目前由地方政府管理体制的对接，聂梅生认为，在我国城市和农村建设快速发展时期，要走出房地产的怪圈，还要进行体制上的改革。