房地产市场的财富效应

　　文/南建党

　　在发达国家，房地产是家庭财富的重要组成部分，尤其对于中产阶级家庭而言更是如此。房地产平均占美国中产阶级家庭财富的三分之二左右。在法国，住宅是家庭最普遍的资产之一。2000年住宅资产占到法国居民家庭财富的55%。

　　我国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征有着明显的不同。由于我国是从计划经济体制向市场经济体制转型，住房分配制度也由原来的平均分配向市场化方向发展。我国是从1998年开始取消福利分房制度，并将福利房以低廉的价格出售给住户，完成了我国家庭住房资产的私有化。目前我国住房自有率达到了85%以上，较美国的66%还高出19个百分点之多。由于我国居民还不富裕，家庭财富主要以银行存款和住宅形式存在，估计我国居民住宅资产在家庭财富中所占的比重远大于55%。

　　随着经济增长和居民收入的增加，我国居民的资产财富积累很快，来自资产财富的收入比重迅速上升。房地产资产是居民最重要的资产财富类型。其财富效应如何，对经济有着怎样的影响是当前必须面对的一个重要问题。尤其是在房地产业高速发展阶段，对这一问题的研究具有重要意义。

　　房地产市场的财富效应

　　所谓财富效应，根据《新帕尔格雷夫经济学词典》的解释是指：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应”。这里的货币余额是指居民的资产，它包括金融资产和非金融资产。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于当前很多研究还将财富效应与刺激经济增长联系起来，所以我们可以把财富效应概括为：财富效应是指由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。英美中央银行在制定本国财政政策、货币政策时，已将财富效应作为一个重要参数予以考虑。当前我国正处在股票市场财富和住宅财富快速增长阶段，而股票市场财富与住宅财富对消费和宏观经济具有影响是毫无疑问的。

　　房地产和财富有着天生的紧密联系，创造财富的增长势头猛。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。

　　房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富。二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富。三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。

　　房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。

　　房地产资产的财富效应具体体现在以下几个方面。首先，房地产价格波动直接影响人们出售其房地产资产的收益，从而影响其消费支出。人们拥有的财富存量可有不同类型，其中最主要的就是股票和房地产资产。股票具有较强的流动性和价格波动性。要判断股票价格的一次变化是暂时的还是永久的是一件困难的事，因而股票财富具有不确定性。与股票相比，房地产资产是一种不动产，具有不可分割性和不可流动性，这决定了房地产资产价格波动的收益较难以变现，但同时也表明了房地产资产价格较之股票具有更大的稳定性。而且，大多数家庭拥有房地产财富是用于享受其提供的服务。用于投资的比重相对较少，所以房地产财富的不确定性要比股票等金融资产小得多，其财富效应通常也更大。其次，房地产价格波动直接影响人们用其房地产资产作为抵押，进行消费融资和消费信贷的额度。房地产资产的不可分割性、不可移 动性、不易灭失、易于管理、管理成本低等特性，决定了它是一种优越的抵押品。房地产资产价格的上涨使其所有者可以其进行更高额度的消费融资，从而增加其消费支出。再者，房地产价格上涨比股票价格上涨给消费者带来更高的投资回报率。由于房地产商品价值巨大、不可分割、使用寿命长，因而其购买通常无法完全以自有资金支付，而必须通过按揭贷款等信贷融资方式来进行。这样，消费者只需支付部分房价，就可享有整个房屋资产价值上涨的全部收益。而家庭投资股票通常全部以自有资金进行。因而相比较而言，房地产价格上涨能为消费者带来更高的投资回报率，即房地产价格变化对消费的影响更大，房地产财富具有更大的财富效应。房地产资产财富效应的发挥受金融市场发达程度的影响。金融市场的发达程度影响居民出售房地产资产的难易程度和利用已有的房地产资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。可见，在居民通常拥有的两种财富类型——股票和房地产中，房地产具有更大的财富效应。

　　在发达国家，房地产市场具有显著的财富效应。最新的数据显示美国房价的上涨使得2005年第四季度美国家庭资产净值创历史新高。

　　英国研究机构“经济和商业研究中心”2004年8月26日公布的一项研究结果显示，由于英国自2001年以来，普通住宅价格上涨64%，3年来英国百万富翁的人数几乎增长了一倍。2001年英国有23万名百万富翁，而2004年的数字为42.5万。英国哈利法克斯银行2006年发表的报告称，英国房价近年增长迅速，目前的平均房价已近3倍于10年前的房价，从当年的6.2万英镑，增至今天的17.9万英镑。这意味着房地产财富增加了近三倍。10年以来英国经济持续发展，失业率不断下降，通货膨胀和利率都维持在较低水平，因此房价才有机会攀高。因此，房价上涨和房地产财富增加是经济发展的必然。

　　“温州炒房团”的是与非

　　1998年以来，我国的房价直线上升，房地产市场总市值一直在增加，其中虽然也有泡沫成分，但也说明房地产市场财富一直增长。35个大中城市房地产价格指数统计显示，以1998年4月的全国平均住房销售价格为基数100，2005年1季度房价指数为254.01。这说明1998年到2005年，我国房价上涨了2.54倍，同时也意味着我国居民的房地产财富增加了2.54倍。中房上海住宅指数由1999年11月的641点上升到2007年1月的1305点，这意味着上海房价和上海居民的房地产财富增长了2.04倍。

　　在杭州流传着这样一个财富故事：1999年，温州一位姓余的老板以每平方米约2700元的价格，在杭州城西一举买下刚开盘的28套商品房。2001年，房价已升到每平方米近5000元。以4700元的价格在二手房市场变现，不到1年半的时间，净赚500万元。杭州房地产市场化起步于1997年，暴涨于1999年，并一路飙升。据杭州市国土局负责人透露，购买杭州商品房的人中，本地人不到50%，而外地人以温州人、台州人居多。一个比较公认的数字是，在购房者中，温州人超过了20%。据统计，在温州人购买上海的商品房达到高潮时，上海的房子有20%至30%是由温州人买走的。

　　虽然舆论认为，由于温州炒房团的进入，将当地的房价提高了。但是，我认为温州炒房团对繁荣地方的房地产市场和促进房地产市场财富效应形成的历史作用是勿容置疑的。温州炒房团激发了当地应有的购买欲望，而使房价回到了市场能接受的正常价位。支持居民投资房地产，提高其购房积极性，开拓住宅销售市场。这样，既可以把大量的资金吸收到住房支出上来，扩大住房建设的资金来源，也使房地产资金在运动的过程中增值，实现房地产商品的扩大再生产，为居民提供更多符合现代化生活标准的住宅，提高人们的居住水平和环境质量。

　　如何加快房地产市场财富效应的形成

　　要启动内需促进经济增长，应转变过去只注重股票市场的财富效应，而忽视住宅市场财富效应的观念。20世纪80年代后期至今，日本经济持续低迷与过去日本房地产市场泡沫成分过大有很大的关系，而房地产市场的财富效应又使日本国内需求长期不足，使日本经济的复苏雪上加霜。同样，近年来我国香港特区经济不景气使香港房产财富大量缩水。有调查显示，由于住宅财富的缩水，香港居民在消费开支时变得非常谨慎。这两个事例充分说明了住宅财富效应对宏观经济运行的深远影响。

　　目前，严禁任何单位集资建房，住宅分配彻底实行商品化、货币化，取消一切形式的福利分房制度，进一步刺激房地产需求，是实现房地产财富效应的前提条件。建设部房地产司司长沈建忠2007年8月30日说，按照国务院新近发布的关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，单位集资合作建房纳入经济适用住房政策的范畴进行管理。只有两类企业可申请单位集资合作建房。一类是远离城区的独立工矿企业，第二类是住房困难户较多的企业。另外，意见还规定，各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　由于房地产变现以后才能实现财富效应，因此，繁荣二手房交易市场，是实现房地产财富效应的必要条件。

　　优化房地产供应结构，住房建设向中低收入户倾斜，使房地产财富效应惠及中低收入阶层。要继续强化住房市场的宏观调控，尤其是要重点发展中低价位中小套型普通商品住房，保证土地供应，增加住房有效供给。

　　拓宽百姓投资和

理财的渠道，缓解房地产业的压力，减少房价上涨的非经济因素。在我国，老百姓投资渠道很少，股票市场和房地产市场是一度是中国老百姓唯一能投资的两个领域。因此，民间的闲散资金只能聚集在股市和房地产市场，造成股市和房地产市场的火暴，促使房价不合理上涨，引起房地产财富快速增长，从而产生房地产泡沫。随着我国人民收入水平不断提高，民间资金会越来越多，亟需有新的投资方向。　

　　应特别关注房地产市场的稳定、健康发展，采取有力措施减少非市场因素造成的不合理的房价上涨。房价不合理上涨会使房地产财富虚增，产生房地产泡沫。不合理的房价上涨也会损害居民的利益，影响一国国民经济的健康、持续和稳定地发展。这些非市场因素包括捂盘惜售、哄抬房价等行为。在违反商业道德和法律的前提下，一些

开发商用各种方法来刺激销售。最近新华社一篇文章称，南京某新城区开发商大量囤房炒房的现象很普遍，各类违规手段无所不用其极。当地两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了1000元，也促使周边房价竞相攀高。有的房地产企业要求公司员工及其亲戚预购房屋，制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价。　政府监管机构应当积极发挥对房地产市场的调节作用。有关的监管机构要采取微调措施，在市场过热的时候应适当降温，市场下滑的时候适当启动，想方设法保持房地产市场的均衡发展。

　　充分利用房地产业对相关产业的带动效应，促进居民总财富和经济增长。近年来，房地产业被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业，尤其是住宅建设在1996年被政府列为新的经济增长点后。伴随着我国加入WTO，申办奥运成功以及西部大开发等利好因素的刺激，我国房地产发展步伐明显加快，迎来了一个长期、巨大的发展机遇。在房地产业与其相关产业互动发展的过程中,除了促进房地产业自身优化外,还应正确选择与其他相关产业协调发展的政策,理顺产业关系。按房地产业与不同产业的关联性质,根据地区特点分别制定房地产业与其相关产业的协调发展政策,并按经济发展阶段进行动态调整,以保证产业链的顺畅,充分发挥房地产业的带动效应。

　　全国人大常委会副委员长成思危对房地产行业的评价是：一个市长若想搞好经济，就应学会鼓励市民购新房、搬新家。预计今后几年中，我国建筑房地产业增长速度应至少高于国民经济增长速度5个百分点以上，我国房地产业的新一轮增长已出现端倪。根据有关方面对未来房地产需求的预测，如果按2010年人均使用面积20平方米的目标计算，到2010年我国需新增11亿平方米。因此，房地产总量上存在严重短缺，房地产供求缺口相当大。

　　(作者单位：西安交通大学经济金融学院）