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经济适用房五年之痒

http://www.sina.com.cn 2007年10月08日 02:20 中国证券网-上海证券报

  ◎章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心研究员

  香港财经文摘杂志高级记者,专栏作者

  智慧者未必事事正确,正直者也未必时时智慧。凡拍脑袋式的突发奇想,非但算不得智慧,也与正确相去甚远,更可能导致一连串悖论。今夏以来,一些地方陆续启用同一种严格限制经济适用房上市、转手的举措,就很是能说明这一问题。

  鉴于对往昔因为经济适用房监管空档而殃及无辜的经验检讨,很多地方不仅对购买经济适用房重新设计严格的准入管制,这类住房的上市交易也被从严追究。总是想要时时、事事在智慧、正确、悖论三者之间求取平衡的人们,梦想着一劳永逸解决难题,于是规定说,凡购入经济适用房不满5年者,不得直接上市交易。须满5年后,方可转让。

  5年,一个多么细致而意味丰富的期限。设置这样的门槛,当然是为了对付那种房子一到手转眼就卖出套现的投机行为,高明吗?可能是吧;但也有可能未必。

  要问一句,为什么是5年?而不是4年或者6年?依据是什么?难道是因为投机分子通常均熬不过五年之痒,一旦时满五年,他们就会悟得大道放弃计划,自觉从良不再投机?还是说,投机者从来就不懂得以五年为一个周期细细筹划,耐心等待坐沽暴利?或者又想说明,投机市场的内在规律已被尽悉摸透,投机者讲究快进快出地回笼资金,最是忌讳久拖不决,打不了持久战———如果五年时间算久的话。

  多少次的经济博弈一再表明,我们几乎不可能期望通过5年的短暂禁止就能改变投机资金的性质,驯化投机者那历来就巧于钻营的不移秉性。试想,如果进入经济房领域的果真都是清一色的投机分子,5年禁期又怎能束缚住他们的手脚呢?可以肯定,由于受种种因素的影响,短期内房屋供给量远不能满足需求。假使我们不对这一普遍真实视而不见,那么就必须承认,价格必然不会走低。

  按照目前的供需形势,最保守地估算,一套房屋一年的平均价格上浮幅度至少以两成计,5年里总共可以上浮一倍多,投机者咬一咬牙等待5年过后伺机抛出,不是仍然可以牟得巨利吗,损失能有几何?

  就此而言,5年之限实际上类似于管理者通过硬性规定要求投机者集体囤积房屋,让他们由无组织、无意识到有组织、有意识地统一坐沽暴利。不是吗?5年为一上市交易周期,先捂捂热,到期可以转让,市场里接手的人必是云集响应无计其数的,在诸多忍受了5年“饥饿”之人的追逐下,价格届时必将直线上蹿。一波接一波只有潮起没有潮落的利润狂潮中,最终得利的岂不正是那些被人为封冻了5年的投机者吗?临末了,经济房反而成了哄抬市场价格的工具。这5年之限,岂非“恰到好处”!

  稍稍分析便知,5年之限实在是一种虚弱的表现,是一种不自信。它实际上将所有购入经济适用房的人都当作了潜在的炒买者,试图通过5年限制对他们不分青红皂白地加以捆束。可曾想到过,如果进入经济适用房领域的都是一些自住的、安分守己的、清心寡欲的、不转手倒卖的中、低收入人群,还需要这5年的象征性短暂交易限制吗?对于这些恨不能终身持有住房的人而言,就是不加限制、甚至要求给予相应补贴,他们也未必会再去寻求转让。那些靠政策性住房维系的人们,难道愿意将惟一的住房转让出去,反而选择去露宿街头?

  恕笔者愚拙地认为,假设购买经济房的都是低收入者,完全不需要为他们会不会参与频繁的倒卖活动而操心。根本问题就出在这里:能不能使所有需要政策性住房维系的人都进入到经济适用房市场,而杜绝那些不需要的炒买者纷纷染指?关于这个问题,5年之限已经给出了明确的回答———不能。

  因为,假如能在事前的准入环节把严准入关,在事后的监督巡查环节把严筛检关,又在责任追究环节把严惩治关,这些工作都能做得扎实到位具体细致,管理者是完全可以高枕无忧的,又何必多此一举?

  弄明白这一层,我们就能够十分直观地看见,在混沌不清的市场面前,那拍拍脑袋抛出5年之限的人是多么的缺少底气。他无法分清谁是谁非,也无法相信自己能够得心应手做好工作,他是宁愿将所有人当作炒买者来提防,也不愿意放过一个真正的炒买者。但是,最终结果如笔者在前面分析的那样,只怕没有一个真正的炒买者会因此被喝退。

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