稳定房价需要增加有效供给

　　余闻

　　今年以来，全国房价都有较大幅度上涨。房价持久而快速的上涨，使越来越多的中低收入群体陷入了购房困境。在这一背景下，国务院前不久出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，改革以来的第二次全国住房会议也于最近召开。但正如经济学家陈志武所说，这几年国家出台的很多房地产调控政策，由于基本上是重复了“解决高利贷问题的办法是打压放贷者”的逻辑，因此收效甚微，甚至出现“调控越多，房价越高”这种令人尴尬的结局。

　　笔者认为，政府要正确调控制房地产市场，首先必须区分住房属性。住房是一种兼有消费品和投资品双重属性的商品。就此而言，对房价高低与否的判断，不仅取决于人们的收入，也取决于人们把住房作为生活必需品还是投资品。因为如果从生活必需品的角度看，人们当然希望房价越低越好，低才买得起；相反，如果把房子当作投资品来看待，则人人希望房价越高越好，高才有投资价值。

　　中低收入群体之所以觉得房价高，是因为他们中大部分是把房子当做生活必需品的，但可惜的是，目前的房价高涨，很大程度上是由于住房恢复其了投资品的属性。随着中国近年GDP每年增长超过10%，人均可支配收入也在同比增长，加之人民币逐步升值，以及城镇化进程的影响，这些因素都造成住房需求旺盛。央行二季度货币政策报告就显示，今年上半年商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，高于去年同期1.72及一季度1.71的水平，其中商品住宅销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾尚未缓解。在这种情况下，很多人把住房作为投资品投机炒作，获取投资收益，致使房地产市场的价格刚性上涨，这是近几年房价一路走高的主要原因。从这一角度来说，房价上涨也是一种必然现象。

　　对此，政府的调控思路和政策应该是着眼于需求，限制人们的投机行为。从这一点看，虽然国家也推出了提高房贷首付比例，购买多套住房加征税收等一些举措，但现实中政府把房地产调控的重点却放在了供给上，采取类似打压“放贷者”的办法抑制供给。政府的主要手段有二：一是减少土地供应直接限制房产供应量。以北京为例，在政府公布的年度土地供应计划中，计划供应面积确实不小，完全能够满足开发土地的需要。但是在该年度能够把土地完全交到开发商手中的却连一半也没有到。比如，2006年计划供应面积1600公顷，但有效供应面积786公顷，有效供应率为49%；2007年计划供应面积930公顷，但截止到5月底有效供应面积234公顷，有效供应率为25%。土地有效供应不足，使得北京从2005年开始，开工项目就呈现骤然下降的趋势，从而造成北京近年上市的商品房数量大幅下降。二是出台各类针对房产商的土地使用税、土地增值税以及提高房地产开发贷款的资本金水平等政策，这不仅直接导致房产成本增加，促使房价上涨，而且从本质上看，这些政策会挤掉许多中小规模的开发商，造成房地产行业的寡头局面，使竞争程度降低，从而，剩下的房产商的提价势力就越高。

　　政府之所以采取打压供给的调控政策，不排除认识上的误解，以为住房的投资品属性主要体现在开发商身上；但更多是从政绩和财政角度考虑。在“以地生财”的冲动下，政府的土地拍卖一般是以“价高者得”的方式进行，从而人为制造土地供应不足的局面。在土地供应紧张，开发商无地可拿的情况下，开发商也乐意大玩“屯房、捂盘、惜售”的游戏，因为虽然“捂盘”开发商要多承担财务和金融成本，但只要日后收益大于风险成本，开发商就愿意承担这种风险。而房地产市场恰恰是一个预期看涨的市场。

　　所以，鉴于住房的双重属性，作为生活必需品的价格，可以由公共政策来确定；作为投资品的资产价格，则主要由市场来决定。而从过去几年的经验来看，区分市场和政府作用的边界，是让政府把主要精力转移到实现公共住房政策的目标上来。这就要求我们必须建立起一个多层次的住房市场体系。在这一体系中，中高收入者的住房由市场解决，中低收入者为其提供经济适用房，最低收入者则提供廉租房或发放住房补贴。政府的目标是满足后两者的住房需求。而要实现这一政策目标，前提是增加土地供应量，改善住房市场结构。在目前供需关系仍趋紧张的情况下，尤其如此。