每一个人的衣食住行看上去都毫不相干，与物权法却近在咫尺

　　与现实生活有关的N个细节

　　◎文／陈越

　　专业解读物权法

　　2007年3月8日，第十届全国人民代表大会第五次会议听取和审议物权法草案。3月16日，作为此次“两会”的焦点之一，物权法以高票获得通过。自从1993年开始起草，2002年开始在全国人大常委会审议以来，已被“过堂”审了8次，屡创中国立法史的新纪录。

　　什么是物？

　　“物”在民法上包括不动产和动产。“不动产”是不可移动的物，比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”是不动产以外的可移动的物，比如汽车、电视机等。

　　物权是个什么权？

　　谈到物权法时，首先要弄明白什么是物权？《物权法》第二条给“物权”下了个定义，即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地理解，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。

　　物权法要回答哪些问题？

　　物权法主要回答三个问题：这个东西是谁的？对这些东西享有什么权利？怎样保护自己的东西，损害别人的东西要承担什么责任？比如你买了一套房子，房子就是你的物。你可以居住、出租、转卖，但别人不能非法入侵你的房子，不能破坏你的房子，如果有人砸坏了你的房子，他就要赔偿。

　　如何防范一房两卖

　　预告登记规定能防范开发商将预售房再卖给第三人

　　现象：房子对于每个人来说，都是安居乐业的大事。房屋没有产权证明，或者产权证明出现纰漏，都有可能使房屋的主人流离失所。业主如何证明对房子拥有所有权？如何能保证所有权不受侵犯？在开发商那里预购一套期房，怎么防范开发商不会再将房子卖给第三人？房屋产权证书出错怎么办？物权法中规定的不动产登记制度对此给出了回答。

　　物权法规定：经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利被确定。

　　也就是说，证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。

　　法律专家认为，这是对买房人利益的保护，而对房地产市场目前出现的纠纷，这种保护也是必须的。当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。

　　两人出的钱，产权证上只一人的名字，这房子咋卖？

　　因各种原因导致不动产登记簿的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。物权法规定的异议登记制度，作用也是防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。

　　法律专家举例称，若一对同居人共同出钱买房，但产权证上只写了男方名字，男方试图私自卖房。女方发现后提出异议，为了防止男方先将房产脱手，女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。

　　但按照物权法规定，女方必须在异议登记后15天内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另一方面15天期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。

　　房屋拆迁以何安民

　　征收个人房屋及其他不动产应给予补偿

　　现象：近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地。

　　物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。

　　对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。

　　拾金不昧可否索酬

　　悬赏寻物，应当按承诺支付报酬

　　现象：一直以来，拾金不昧都被誉为中华民族的传统美德，甚至成为衡量人道德素质的一个标准。拾金索要报酬一直以来自然被认为是不道德的；但如果那丢金的人悬赏重谢的话，是否该另当别论？如果悬赏重谢了，原物到手又反悔，拾金者是无可奈何还是有据可依？

　　物权法规定：拾得遗失物，应当返还失主；若失主悬赏寻找遗失物，在领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。

　　小区车库归谁所有

　　小区车位车库应先满足业主需要

　　小区占道停车的收入属业主共有现象：由于权利归属界定不清，围绕着小区车位、道路、绿地等纠纷冲突时常见诸报端，并引发了一系列纠纷。楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房……这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？

　　物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　业主能不能炒物管

　　选聘和解聘物管须业主共同决定

　　现象：短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　物权法规定：下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　采光受阻可否索赔

　　物权法明确保护“阳光权”

　　现象：在阳台护栏上晾晒衣物和拖把，水滴到楼下邻居的阳台里，弄得邻里关系紧张；有人私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

　　物权法规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产，造成损害应赔偿相邻。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质，造成损害的要予以赔偿。

　　先公后私还是先私后公

　　公私财产平等保护

　　现象：物权法到底应该以保护私有财产为主，还是以保护公有财产为主？有人认为，国家和其他民事主体不是平等主体，对他们的财产不能平等保护；也有人认为，物权法是私法，首先应保护私人财产，按照先私人、再集体、后国家的顺序加以保护。

　　物权法规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。

　　住宅用地满期咋办

　　70年使用权期满自动续期

　　现象：随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。广大群众发出了“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　这一规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。

　　土地承包期满咋办

　　承包经营权人可继续承包

　　现象：在物权法草案征求意见时，不少农民提出承包期届满后该怎么办的问题。

　　物权法规定：土地承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

　　土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。

　　基金股权可否质押

　　应收账款、可以转让的基金份额可以出质现象：“物尽所能”一直是我们追求的目标。以前人们通常认为“物”只包含动产和不动产，现在物权法将“物”的范围扩展至由法律规定的一部分权利。物既具有使用价值，也具有交换价值。应收账款作为可以质押吗？这个问题一直困惑着人们。

　　物权法规定：债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。可抵押的财产包括建筑物和其他土地附着物。正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。公益事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施是不得抵押的。可以转让的基金份额、股权，注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权等，同“应收账款”一样可以质押。

　　股权、基金份额允许出质是全世界通行的做法，在物权法实施后，这种质押行为在我国也会越来越多。

　　国资流失谁来担责

　　企业改制中造成国资流失的要担责

　　现象：近年来，关于国有资产流失的报道可谓屡见不鲜，甚至有“国有资产流失猛于虎”的说法。巨额国有资产的流失会经过重重环节，对其负责的人究竟是谁？谁又担得起这个责？

　　物权法规定：违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有资产损失的，应当依法承担法律责任。