易宪容：卖房中的金融风险

　　易宪容：著名学者，中国社会科学院金融研究所研究员，国际航空报专栏作者。

　　房屋预售制度是目前房地产融资制度的核心，这种制度健全与完善不仅决定了国内房地产市场能否健康持续地发展，也决定了国内银行业的风险。

　　可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，另一方面也为开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；通过对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益。可见，房屋预售制度不仅妨碍了国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行发展带来了一系列的风险。

　　在国际发达的市场经济国家，尽管房屋预售制度广泛被采取，但必须以法律来形成有效的风险分担机制。比如在住宅预售的各个环节中,美国政府对预售市场进行了严格的监管，预售资金专款专用，详尽披露预售房信息，各环节的风险分担使得预售的风险大大地降低，广大购房者也愿意购买预售房。美国购房者在购买预售房时一般需要支付定金，定金的多少由

开发商和购房者通过合同约定。而且不同的出售商和购房者可以达成非常差异化的预售合约，多样化的选择为购房者分散降低了风险。为防止开发商挪用客户资金于非建设项目，购房者交付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上(Escrow Account)，直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔钱，但是信誉好的企业则不会受此限制。

　　在香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。购房者可以利用建筑贷款(Construction loans)来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得的抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。

　　在我国，银行对

房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险；由于信息不对称，购房者面临

房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制以及保护购房者利益的救助机制等。

　　可以说，住房销售制度对预售款进行专户管理，应该是完善国内房地产市场制度重要的一环，它的推出对国内房地产市场的影响不可低估。同时，也应该看到，这种政策的推出也预示着两会后正在从各方面落实温家宝总理政府工作报告中关于房地产今年的任务。从而既促进国内房地产市场发展，也防范房地产市场及银行可能面临的风险。