大量土地被囤积导致房价持续上涨

　　□林江枰

　　据《南方都市报》报道，春节前，深圳市规划局一位官员透露，全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。

　　囤积土地是我国房地产领域的一大顽疾，也是助推房价上涨的一个重要因素。囤积土地的现象在国外很少发生，除了法律规定严格以外，土地所有制的区别和土地供给渠道的多样化也是主要原因。比如，在加拿大，法律规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权和继承权，私有土地可以自由买卖，且任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地。相应的，政府使用私有土地也必须向私人购买。这样，土地的供应基本是靠市场化来解决的，一切遵循市场化规律和法制轨道，由于土地供应渠道丰富，开发商根本没有囤积土地的必要，也无法通过囤积土地来影响土地供应。

　　应当说，这种情况在西方国家还是比较普遍的，因此，这些国家的

房价涨跌基本上与囤积土地没有太大关系。而我国情况则不同。土地国有决定了土地供应渠道的单一，国家是有计划有步骤的供应土地，

开发商只要把拿到的土地囤积起来，就能间接减少房地产用地的供应量，进而导致房屋供应量减少，房价上涨。哪个地方的房屋囤积情况越严重，哪个地方的房价上涨就越快。

　　最近几年，深圳、广州、北京的房价扮演了领头羊的角色，大量土地闲置是根源之一。全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，正是深圳房价高的最好注脚；而广州在年初收回的闲置地块，大多为上世纪90年代用地，最早为1993年获得用地批文，土地闲置的时间超过了10年；2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用十年。北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据也表明，截至2006年6月底，已竣工的土地面积仅占总量的12%，捂在开发商手里未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米，接近北京市四年房屋销售面积总和。

　　因此，囤积土地是我国房价持续上涨的重要原因之一。囤积土地现象普遍存在，根源在于有法不依。

　　1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”，都明确重申了这些规定。但是，这些刚性的法律规定有哪个地方在认真执行呢？有的地方甚至故意对刚性法律进行软化，这种状况大大降低了开发商囤积土地的风险和成本，而扩大了他们囤积土地的收益。

　　要想使房市调控取得良好效果，就必须严厉打击开发商囤积土地的行为，使土地的供应量真正能够转变为商品房供应量，否则，开发商们就能够制造供不应求的假象，继续化解

宏观调控政策，房价上涨势头就很难改变。