中国城镇居民房情大盘点

　　“人均住房27平方米”——官方的“住房统计数据”虽已逼近“小康”，但大多数城镇居民却深感自己的住房水平离小康相距甚远。究竟是老百姓的“感觉错误”，还是官方的统计“数据有误”？

　　★文/沈晓杰　

　　在最近的一次新闻发布会上，建设部一位副部长以骄傲的姿态，第一次以官方的名义高调正式宣布：“到了2006年年底，全国城市居民人均住房面积达到27平方米。”也就是说，我国城镇人均住房面积离“初步小康标准”，仅仅只有3平方米“咫尺之遥”。

　　官方的“住房统计数据”虽已逼近“小康”，但大多数城镇居民却深感自己的住房水平离小康相距甚远。究竟是老百姓的“感觉错误”，还是官方的统计数据有误，让我们还是以事实来说话。

　　城镇居民人均住房面积：一本清清楚楚的帐

　　我们有必要用官方的数据计算一道最简单的算术题，看看我国城镇居民的人均住房面积究竟是多少。

　　大家都知道这样一个计算公式：

　　全国城镇人均住房面积＝全国城镇居民住房总量(平方米) ÷全国城镇人口(人)

　　现在的问题是，全国城镇居民住房的总面积究竟是多少，搞清楚了这个基本的数字，全国城镇人均住房面积的具体数字就迎刃而解。因为全国城镇的人口在国家统计局的统计年报中早有“铁板钉钉”的结果。

　　根据国家统计局2006年的全国年度统计公报，到2006年末，全国总人口为131448万人，其中城镇人口为57706万人，占了总人口比重的43.9%。有了这个唯一权威的数据，要算清城镇人口的人均住房面积，剩下就是把全国城镇现有住房的总面积计算出来即可。

　　而要准确得出全国城镇居民住房总面积，排除某些“政绩数据”的干扰，至少有4个方面的重要因素必须弄清。

　　首先是尽可能找到一个受“政绩数据”干扰最少的统计基础。由于这几年住房数据受到利益集团的干扰造成的“偏差”越来越大，所以，我们就把在建设部的官方网站可以看到的最早的全国“城镇房屋概况统计公报”(2002年)作为统计的起始点，看看在当时全国城镇住宅总的建筑面积究竟是多少；第二，从统计起始点的2002年末到2006年底，这4年全国城镇新建的住房总面积究竟是多少；第三，在这4年的同一时期，全国因为城市改造拆迁失去的原有住房面积又是多少；第四，在这4年里，由于城镇区域的扩大新带进的人口和住房的影响。在这4项中，前面两条有国家的统计数据可查，后两条只能按照基本的常识进行推算。

　　先来看第一项。在建设部的官方网站上，人们可以找到最早的全国“城镇房屋概况统计公报”是2002年的。根据这份公报，“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米，占房屋建筑面积的比重为62.11%”。

　　其次，根据国家统计年鉴，从2003年到2005年(2006年还未公布)全国“城镇新建住宅面积”共计17.8亿平方米(三年分别为5.50、5.69和6.61亿平方米)，加上2006年估算的7个亿(根据统计年报，2006年全国“商品房竣工面积53019万平方米”，推算八成为商品住房即4.24亿平方米，另外，估计全年还有40%的“城镇新建住宅”为“非商品房”，两者合计为7亿平方米)，这4年全国城镇新建的住宅面积共计为24.8亿平方米(其中“参与房改”、在房地产市场买卖的商品住房不超过16.8亿平方米)。

　　第三，全国这4年城镇因拆迁而失去的居民住房总面积。这方面没有见到任何公开的“官方统计”，只能进行理论推算。如果按照房屋建筑寿命为50年的话，居民住房的“自然拆迁失房率”应该为2%。考虑到这几年全国城镇普遍存在的“大规模拆迁改造”，我们把全国城镇每年拆迁住房所占到城镇的住房总面积的定为3%略多(这是一个“极保守”的估计，不少学者认为城镇住房拆迁率高达4～5%)。这4年全国城镇住房的总面积平均为94.25亿平方米，每年的拆迁失房面积计算为3亿平方米，4年全国城镇住房共计拆迁失房12亿平方米。

　　第四，计算全国城镇住房的总面积，还必须考虑这几年由于城镇区域的扩大所带来的新进的人口和住房的影响。在全国每年新增的1800——2000万的城镇人口中，约有不到500万的处在城乡结合部农村人口，是由于城市规划的扩充而“由农民变市民”的，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米(由于农村变城市后往往伴随着大规模的改造拆迁，另外农民自身的原有住宅也有一个改造的问题，所以这些“带房新市民”的“有效住宅”人均以30多平方米计算，而根据国家统计局资料，2005年我国农村人均住房面积为29.7平方米)，4年这方面总共增加约6亿平方米)。

　　有了这4个基本的数据，就可以清楚的算出至2006年底中国城镇居民总的住房面积和全国城镇居民住房的人均面积，分别是：

　　到2006年底，全国城镇实有住宅建筑面积在100.65亿平方米左右(2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米＋4年新建住房面积24.8亿平方米-4年拆迁失去的12亿平方米住房＋城区扩大“新市民”带来6亿平方米)。

　　到2006年底，全国城镇人均住房建筑面积约为17.44平方米(2006年底全国城镇住宅建筑总面积100.65亿平方米 ÷2006全国城镇人口5.77亿)。

　　27平方米VS17平方米

　　官员如何说大了人均住房面积

　　把经过公开、透明和科学计算的全国城镇居民人均17平方米的住房面积，和建设部“人均26～27平方米”的“官方数据”相比，两者之间竟然相差10平方米，近四成左右的“量差”，已经成为“质”的区别。问题究竟出在哪儿？

　　我们还是从全国城镇住宅建筑总面积和城镇总人口这两个方面来剖析和判断。

　　首先是全国城镇的住宅建筑总面积。从前面的分析中我们已经知道，到2006年底，全国城镇住宅建筑总面积在100.65亿平方米左右。但在建设部的“2005年城镇房屋概况统计公报”上，到“2005年底，全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米”。也就是说，建设部的“统计”是这3年全国城镇净增了25.84亿平方米住宅(2005年全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米-2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米)。而根据国家统计局的统计年鉴，这3年“城镇新建住宅面积”总共只有17.8亿平方米(三年分别为5.50、5.69和6.61亿平方米)。如果加上城市的改造拆迁(3年要减去住房9亿左右)和新扩充的城区“农民变市民”所带进的住房面积(3年约增加4.5亿平方米)的因素，3年实际新增的住宅建筑面积为13.3亿平方米，和建设部“统计公报”上所表明的3年的增长25.84亿平方米数字，两者之间相差高达12.54亿平方米。

　　应该指出的是，国家统计局的这17.8亿平方米，已经是一个可以统计计算出来的城镇新建住房的“最大数”。实际上它就是这3年全国城镇住宅“竣工房屋的建筑面积”。众所周知，竣工住宅在当期内有相当部分不一定可以销售出去。在国家统计局的统计年鉴中，这3年全国城镇的商品住房销售总量为11.32亿平方米(3年销售面积分别为2.98、 3.38和4.96亿平方米)。两者之间相差高达6.48亿平方米。当然，这里相差的部分，绝大多数是机关和事业、企业单位自己搞的“单位合作建房”等“非商品”的“特权房”，真正的空置住宅房的总量不到1亿平方米。尽管如此，我们还是把所有的新建竣工住宅都计算在“人均建筑面积”之内。

　　既然国家统计局已经在全国城镇新建住房上“应算尽算”，那么为什么据此计算的结果还和建设部的“官方数据”三年就相差了12.54亿平方米(相当于多“注水”了2年的“政绩”)呢？一个令人难以想象、但可能性又最大的因素，就是在建设部的“官方统计”把全国城镇每年3亿左右平方米的拆迁房“忘记减去”了。3年下来，就相当于把9亿平方米已经拆迁的城镇居民住房，又继续算到了全国城镇居民的头上。但就是加上了这样一个海量的拆迁掉的“幽灵住房”，还是表现不出城镇居民的人均住房面积“一年上一个台阶”(平均每年“提高”一个平方米左右)，正在“逐步走向小康”，因而在这3年城镇居民住房面积的“数据”里，又出现了3.5亿多平方米“来路不明”的“新增住房”。

　　正是靠着把9亿平方米左右已不复存在的“拆迁房”和3.5亿平方米说不出来历的“新增住房”，添加到城镇居民的头上，使得城镇居民住房的总量达到了“最大化”。但这依然 “造”不出城镇居民“住房小康”已经“触手可及”的“美妙景象”。因为即使按照建设部的“数据”推算，到2006年底全国城镇房屋住宅总面积达到115亿平方米的话(2005年全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米＋2006年新增住房面积推算为7亿多平方米)，全国城镇的人均住房建筑面积还是连20平方米也达不到。

　　城镇住房总面积的“数据泡沫”已经达到了最大，但离“住房小康”还相差甚远。而要造就“人均27平方米的高水平”，那就只能是在人口数字的统计上“出了问题”，有关方面少算了全国的城镇人口总数。

　　尽管国家统计局每年都会在上年年度统计公报公布“全国城镇人口”总数(2006年底为57706万人)，但在建设部并不使用这个唯一的权威数据，也从来不公布他们计算所采用的全国城镇人口数字。只是在“公报”最后的说明中标注了城镇“居住人口是指当地公安部门统计的户籍人口。”而全国的“城镇户籍人口”究竟有多少，未见任何说明。

　　人们可以用城镇住宅总面积除以“人均27平方米”，反推出建设部所采用的“城镇户籍人口总数”。即如果按照全国城镇实际拥有总的住宅建筑面积来计算的话，建设部所谓的“城镇人口”大约是3.73亿人(100.65亿平方米除以人均27平方米)；如果是按照“官方统计”的总面积来计算，就是4.26亿人(115亿平方米除以人均27平方米)。也就是说，建设部所“运用”的全国城镇人口数据计算是少算了1.5亿人；如果按照城镇真实的住宅面积计算，那少计算的城镇人口，就高达2亿多人。

　　“城镇人均住房面积”上“高水平泡泡”，就是这样冒出来的。

　　“统计数据”究竟犯了什么“常识错误”？

　　众所周知，中国人口的“户籍制”，早已不适应当今中国社会经济和各方面的发展，尤其是和人口流动的现状完全格格不入。有些在城市工作了一二十年的市民，虽然他们为当地的发展贡献了GDP、税收和城市的繁荣，但至今还是所谓的“暂住人口”；现在户籍制下“无籍户”、空挂户等人户分离甚至双重户现象屡见不鲜。户籍制的落伍，不仅使作为权威统计部门的国家统计局早已在统计全国城乡人口时弃之不用，而且也促使主管部门——公安部在多年前就酝酿进行户籍改革，目前户籍改革意见上报给国务院待批。

　　实际上，官员们不是不知道现在的中国城市究竟有多少人口。早在2002年5月，当时上任不久的建设部长汪光焘称：要“高度重视城镇化过程中城乡规划工作”，说“我国的城镇化水平已由七十年代末八十年代初的18%增长到2001年的37.7%”；“城镇化的过程从根本上说，就是一个如何适应农民逐步比较稳定地在城市居住并生活的过程”。他曾明确指出“目前在一般城市，农民务工者和其他流动人口占城市户籍人口的比例在20-30%左右，在发达地区这部分人口可能是城市户籍人口的3-4倍。目前约9000万人实际已在城镇生活”。并保证要“依法保障他们在城市的合法权益；努力降低农民进城就业和定居的门槛，尊重他们选择就业和居住的自由权；帮助解决农民工居住问题，对进城农民购买或者租赁城镇住房上给予政策支持；完善外来人口的管理制度，对在城市有稳定收入、有固定住所的农民工给予市民身份”。就在上个月，建设部的一位副部长在谈到中国城市的交通发展时，也承认现在全国城镇的人口已有5.77亿(也就是国家统计局公布的数字)。

　　应该指出的是，在国家统计局的“城镇人口”，并不包括那些数以亿计的、常年独自在外地和城市打工的“外地人”和农民工。统计局所指的“常住人口”，是“指全年经常在家或在家居住6个月以上，而且经济和生活与本户连成一体的人口”。一般“外地人”和农民工，在异乡基本上“无家可言”。他们的“收入主要带回家中”，“仍视为(原居住地的)家庭常住人口”。所以在统计口径上的“城市常住人口”，实际上已经扣除了大量的“外地人”和“农民工”。

　　形成对比的是，尽管在算“城镇人口”时扣减了正常的人口数量，但在计算城市的住房面积上，却表现出“空前的开放”：只要是在城市里的住房，不管是卖给了“本地人”，还是“外地人”，不管是卖给了中国人还是外国人，甚至当年新建好的住房是否真正的卖掉，只要是盖好的住房，不管是否空置，统统算在了当地“城镇居民”的头上。这就难怪国家统计局多年在城乡居民住房情况的统计表中，特地标上了“城市人均住宅建筑面积由建设部提供”的“双关语”。

　　去年，建设部“统计公报”就引发出全国性的“骚动”。当建设部宣布，到2005年底全国城镇“人均住宅建筑面积26.11平方米”后，各地一片哗然。尤其是“排名”全国第二、第三的上海和北京的市民反应更为强烈。因为按照建设部的“统计”，他们的人均水平已经分别高达33.07和32.86平方米的“高水平”，户均面积也已高达近百平方，这实在是和绝大多数市民的现状相去甚远。有的网友留言道：如果城镇人均住宅水平和户均面积真的像建设部所讲的那么高，我们现在还有什么必要推行中小户型呢！还有的说，如此高的“全国平均水平”我们这儿只有占职工总数百分之几的处级干部才能达到，而平民百姓要达到2005年的“全国平均”，不知道得等到猴年马月呢！北京市统计局为此还专门进行了“辟谣”，声明北京市的人均住房面积远没有达到建设部所公布的水平。

　　实际上，这场“住房数据大战”的影响至今未散。按照建设部的“数据”，现在中国的城市化率只有28%多(实际是43.9%)，连5年前的水平都达不到，“官方数据”使自己也陷入尴尬的境地。

　　不容忽视的数据真实：数据决定政策 政策决定民生

　　两组不同的数据，会导致高层在住房政策决策和房地产市场调控上，采取两种完全不同的思路，给民众带来的结果也将完全不同：

　　如果是根据统计部门的资料和推算，那就表明：在本应住房发展最快的“九年房改”里，城镇居民的住房水平不仅没提高，反而出现明显的下降，调整“房改”方向就实属必然。

　　如果是采用建设部的“官方数据”，得出的结果就正好相反。这九年的“房改”不仅好得很，而且是“成果卓绝”。房地产市场和住房政策的导向不仅不需要“调控”，而且还应该“坚定不移”的按照现在的道路走下去。但现实的情况是，不管是中央高层，还是普通民众，对现在的房地产状况都“十分不满”。在每年的政府工作报告中，房地产成了这里“点名最多”的行业。

　　实践的检验和真实的数据，都表明，建设部的“官方数据”错了。尽管，它也许只是一种“计算错误”。但在城镇人均住房建筑面积这个“关键数据”上，“人均27平方米的准小康”和“人均17平方米的半小康”，这两个反差极大的不同“水平”的数字，必将会产生完全不同的政策导向。

　　“城镇人均住宅建筑面积高达27平方米”的“高水平”，表面上看起来是官方的“数据计算错误”，但直接导致的，将是我们住房政策的和房地产调控的失误，是人民的居住权和福利的受损。