短线黑马：银基发展--土地大幅溢价 积极关注

　　渤海投资研究所 周延

　　银基发展(000511)：该股最具震撼性的题材是丰富的土地储备，据3月22日的《中国证券报》21版报道，公司浑北65万平方米的土地储备具有极高的溢价空间，按市场价值计算，溢价高达8.9亿元，平均3.33元/股，即使按照10年摊消，每年每股收益也可增加0.33元，2004年每股收益最少可以达到0.44元，动态市盈率仅为15倍左右，无疑上升空间巨大。

　　新一届政府有意打造新东北，使得近期市场对东北概念的炒作逐步升温。受政策长期利好影响，东北板块黑马频出，摘帽后的锦州港、丹东化纤双双创近两年以来的新高，股价各上新台阶，将东北板块的股价重心整体上移。拥有丰富土地储备但股价仅6元多的银基发展自然成为主力竞相争夺的目标，后市即将成为东北板块中最具投资价值的地产龙头。

　　聚焦一：土地整理项目三年翻3倍

　　公司巨资投入的沈阳市浑河天坛地区土地综合开发整理项目被国家土地资源部确定为“国土资源部建设用地开发整理示范项目区”，是目前唯一一个大城市建设用地整理示范项目。项目除了享受国家支持土地整理产业化的政策之外，也得到了沈阳市政府的高度重视和支持。目前滨河主题公园“五里河公园”已正式开园，成为沈阳市最大的开放式公园，进一步提升了与公园融为一体的建设用地的附加值。坐落在公园里的银河社区作为当地唯一的坐落在亲水公园里的社区家园，销售前景乐观。

　　占地185万平方米的浑北土地整理示范项目区，经过几年的开发整理后，建成了占地120万平方米的滨河公园，65万平方米的建设用地，已整理成为住宅商用储备地，并实现了部分销售。尤其值得一提的是，当年公司开发用地的平均成本仅为1231元/平米，随着土地整理工作的初见成效，该地区已经由昔日的荒滩变成黄金地块，土地评估价格已达到4066元/平方米，升值超过3倍。

　　聚焦二：房地产项目销售火爆，收益巨大

　　公司以3.7亿元人民币的天价竞得的“沈阳地王”地处规划中的沈阳市中央商务区内，是高档住宅和高档办公商务用房地产比较集中的一个地区，仅土地的升值空间就十分可观。公司在这一市中心绝版地块投建的“地王国际花园”项目总建筑面积30万平米，平均土地成本1233元/平米，最少也能为公司带来超过5.6亿元的直接收入。同时，该项目也为公司打造银基品牌和开发产品的成功转型奠定了坚实的基础。

　　银河园项目是公司去年以来的又一房地产开发力作，一期项目总建筑面积为5.2万平方米，地上部分为4.13万平方米，销售率已经达到了80%。由于该项目启动时间较早，平均土地成本仅有820元/平米，而销售均价达到了5000元/平米。目前二期4万平米已基本完工并达到了销售条件，预计销售时间为2004年3月，有望成为公司新的利润增长点。

　　聚焦三：高速增长引来机构建仓

　　在将业务方向由土地开发转为房地产开发之后，公司将在2004年进入全面收获阶段。“地王国际花园”一期18.8万平方米将在年内全部竣工，目前已收到近8000万预售款，主要利润将体现在2004年；银河园项目一组团4.5万平方米已经完工，二组团4.5万平方米将在2004年全部竣工进入收入确认期，三、四组团也将全面开工，全年业绩大幅提升是完全可以预期的。该股的中长线投资价值已经得到了机构投资者的普遍认可，华宝信托、基金景福等机构投资者纷纷在2003年下半年进行了战略性建仓，大有长期运作的趋势，为该股的反弹创造了良好的资金环境。

　　从走势上来看，该股在前期构筑完成三重底后，便展开凌厉的上攻走势，在回调到上攻行情的黄金分割位启稳之后，成交量逐渐放大，主力资金大有卷土重来之势。目前该股已完成对30日均线的有效突破，新一轮强劲突破行情如箭在弦，建议投资者重点关注。