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银基发展—沈阳地王飙升在即
渤海投资研究所
银基发展(000511)：该股最具震撼性的题材就是在振兴东北的过程中，沈阳不断加快城市建设的步伐，银基发展作为当地影响力相当大的房地产类上市公司，拥有十分丰富的土
地储备，所从事的浑河综合治理已被列为沈阳市的重点工程，随着浑河治理初见成效及五里河公园的建成，该地区已经由昔日的荒滩变成黄金地块，升值超过3倍，银基发展的中长期投资价值凸现。
1、地王花园项目销售火爆，公司收益巨大
去年在沈阳市首次国有土地使用权拍卖会上，银基发展以3.7亿元人民币的天价拍得有“沈阳地王”之称的建工学院土地使用权。该地段占地面积7.8公顷，地处规划中的沈阳市中央商务区内，是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房地产比较集中的一个地区，仅土地的升值空间就十分可观。据悉，“地王花园”是在沈阳市中心绝版地块基础上开发的中高档住宅项目，项目总建筑面积30万平米，住宅建筑面积15万平米，写字楼面积8万平米，酒店面积7万平米，平均土地成本1233元/平米。该项目中的住宅楼盘已经封顶并开始预售，开盘当天共销售住宅203套，签订合同金额1.38亿，销售率已经达到60%；写字楼部分即将开始销售；五星级酒店项目与凯宾斯基合作但尚未开工。
2、银河园项目一期高回报，二期明年初预售
银河园项目是公司除“地王花园”之外的又一房地产开发力作，一期项目总建筑面积为5.2万平方米，地上部分为4.13万平方米，销售率已经达到了80%。由于该项目启动时间较早，平均土地成本仅有820元/平米，而销售均价达到了5000元/平米。目前二期4万平米已基本完工并达到了销售条件，预计销售时间为2004年3月。
3、浑北土地整理项目三年翻3倍
自获得浑北地区开发权后，银基发展先后获得65万平米开发用地，开发用地成本平均为1231元/平米。在总量65万平米开发用地中，22万平米分别于2000、2001年出让，出让价格分别为2000元/平米和2300元/平米。2003年又将剩余43万平米中的22万平米以2600元/平米作价入股成立两家公司，其余21万平米即为目前正在开发、销售的银河园项目。经过3年的开发，该土地整理项目已基本完成。随着浑河治理初见成效及五里河公园建成，该地区已经由昔日的荒滩变成黄金地块。经评估，该地块土地价格已达到4066元/平米，升值超过3倍。
4、业绩有大幅增长的潜力
通过粗略推算，如该公司两住宅项目达到结算标准，销售收入确认。则该公司主营业务利润将达到1.7亿元(不计算主营业务税金及附加)。即便将其中50%作为管理费用、财务费用等其它开支，该公司仅住宅项目实现净利润即可达到8500万元。再加上投资溢价收益3000万元，以及写字楼销售利润，预计该公司年终利润将超过1.2亿元，业绩有望出现大幅增长的可能，明年业绩有望达到0.45元。
5、土地储备丰富，升值潜力巨大
受益于东北地区对外开放以及重组振兴程度的加大，公司储备土地升值幅度巨大。仅在浑北项目中，除去2000-2001年出让22万平米并已入账；2003年以22外平米入股两家公司(均控股)，仍剩余21万平方米。如果以其土地入股价格计算，21万平米的溢价为2.87亿元。如果以评估价格4066元/平米计算，则溢价达到5.95亿元。估计为避免业绩大幅度波动，该公司会采取销售收入延缓入账等方式进行调控，但年度业绩大幅增长已是必然。
从走势上来看，周五在大盘破位向下的过程中，该股逆市走强，在半年线处受到了极强的支撑，收出了较长的下影线，成交量同比明显放大，主力资金护盘意愿坚决，后市有望产生连续大幅拉升行情，建议投资者重点关注集振兴东北、沈阳地王、土地储备丰富、高升值能力、超跌低价等众多题材于一身的000511的银基发展。
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