环宇信达行瞿晓珊/文

　　北京的商业发展较快，大型商场在内的各种商铺的建设和发展也较快，到2000年，零售商业营业面积达840万平方米，北京市10000平方米以上大型商场(厦)已达70个。

　　目前北京市区人口大量外迁，在郊区建成了一个个小区，形成了新的人口密集地，人口少则几万，多则十几万或几十万。但这些新建小区和城乡结合部的商业设施并不足以满足居民生活的需求，而三环路以内几乎包括了所有的10000平方米以上的大型商场，空心化了的市区集中如此多的大型零售商业企业，造成商战频繁，过度竞争，影响企业效益。

　　各大商厦逐渐定位

　　90年代中期以后，受亚洲金融危机和整个商业市场供过于求的影响，北京市百货商场的经营不是很景气，并于1997年左右出现了大批商场倒闭破产的情况。1998年北京市商业市场发展到了一个谷底。此时一批由外商投资兴建的仓储式超市(万客隆等)和国内商场转制形成的大型批发市场(万通等)的出现则迎合了消费者低价购物的需求，在低迷的商业市场上形成一只独秀的局面。

　　而实际上，单就1998年新开业的商场大大多于停业的数量，仅大型商场就有新东安、绿屋百货、庄胜崇光、中粮广场、宜家等，商场开业与倒闭已成平常之事。1999年，北京市新开业的商场有十几家，大型外销商场只有中友百货一家，其余的全是综合超市。去年以来，首都时代广场、东方广场、国贸二期、西单科技广场等开业，中友百货取代了信特，活跃了西单商业街，鑫帝大厦改头换面成为专业批发市场，旺市百利即将入驻海蓝云天商城等，各个商厦逐渐找到自己的定位，在一定程度上表明商铺投资存在相当的潜力。

　　由于商铺的地理位置不同、开业状况不同以及各方面因素的影响，租金或销售价格有很大差异，最高的地方仍然是王府井、西单、前门三大商业中心的物业。因为其中的隐性交易居多，每年在其他地方的中小型商铺的年租赁成交情况无法准确计算。

　　商铺投资时机成熟

　　今年以来，消费品市场有很多利好的因素：一是国家将继续实施积极的财政政策，发挥货币政策的作用支持经济结构调整，增加有效供给和有效需求；二是随着居民收入水平的稳步提高，北京已进入了一个全面提高生活质量的新阶段，给消费市场带来了许多新的商业机会；三是国家为增加城镇居民中低收入和农民收入所采取的政策措施以及实行重大节日延长休息时间，对进一步开拓消费市场创造了很大的空间；四是随着全市重点商业街区环境的改造所带来的社会效益和商业部门在促销方面所取得的成功经验，会对今后开拓市场起到积极的作用。

　　2000年10月全球最大零售巨头沃尔玛的首席执行官(CEO)李·斯科特访问广州和深圳，并和两位市长商谈未来的合作事宜。沃尔玛在中国的单项投资额可望突破8500万美元，地域限制也有望突破。所有这些都显示出沃尔玛5年间在中国的稳扎稳打已奠定基石，终于要放开手脚，大干一番了。除了沃尔玛外，其他大型的连锁式超级市场如山姆美式货场，法国的家乐福，本港的百佳、惠康等也早已部署进军国内的零售市场。预计未来的数年内，国内零售市场将会进入群雄并起，逐鹿中原的战国时代。

　　商铺竞争成定势

　　中国零售商业市场的对外开放始于1992年。到去年底，经国务院正式批准的中外合资零售企业共有28家，地方政府批准的共有277家，引进资金约20亿美元。外商不断进入中国零售业，给国内企业造成很大的心理压力，“狼来了”的呼声不绝于耳。

　　国外大型零售商到中国市场上的成功抢滩，从另一方面说明了中国零售市场不仅没有饱和、没有萎缩，反而在地理分布结构和业态结构方面都有着更大的拓展空间。

　　据日前公布的一项调查预计，香港零售商将因中国加入世贸组织而加快在内地开业的计划。该项由置业国际所作的“香港零售商国内开业取向调查报告”显示，其中四成半会因为中国入世而加快在内地开业的计划。

　　相比于住宅投资和写字楼投资，商铺投资难度更大。因为商铺不是单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色等，所以对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。经济形势的变化和国民消费水平的增减，也是影响投资、收益的主要因素。

　　所以在1998年市场大幅下滑以后，商铺的投资性购买减少。但随着近两年国民经济回升，市场逐渐成熟，商铺投资的时机已经成熟，积压多年的投资性需求终将得以释放。一旦中国加入世界贸易组织后，对商业发展政策便会宽松许多，在选址、经营方面都将有更多的操作空间，投资者有理由对零售业的前景乐观。

　　挖掘市场空白点

　　北京市近期将控制城市中心区的大型百货店和现有商业中心的数量和规模。未来几年，北京市商业发展的重点将转移到三环、四环路的周边地区。按照规划，今后营业面积在10000平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在10000平方米以上的仓储商场只能布局在三环路以外，5000平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得小于4000米。

　　对于商铺来说，什么是真正意义上的饱和？沃尔玛中国公司总裁钟浩威强调：“所有服务业的人都知道，顾客是上帝，如何去做，如何做得更好，是零售商成败的关键。如果顾客对商场不满意，就谈不上零售业市场的饱和问题。”从这点意义上来说，北京市商铺投资的空间并不存在过剩的问题。

　　北京市对于大型百货店和现有商业中心的数量和规模的控制政策，不失为一个积极的信号：北京市三、四环以内的地区的商铺仍旧分布结构不合理、商铺投资空间仍大。尤其是三、四环以内的商业设施和网点数量明确控制、供应总量受到明确限制的情况下。商铺投资者所要做的，便是注意发掘市场的空白点，就像燕莎商圈填补北京东北角的商业空白、双安填补了海淀区的商业空白一样。

　　对于商铺投资者来说，现在应该是把握机会、投资商铺、谋取厚利的时候了。