钱塘人/文

　　近日，广东省深圳市罗湖区法院对该市高尚住宅小区笔架山庄发生的一起凶杀案引起的民事纠纷案作出一审判决。责令没有全面、认真履行物业管理合同义务的深业集团(深圳)物业管理有限公司(以下简称“深业物业”)，给付死者家属10万元赔偿金。

　　这个判例的社会意义在于，物业公司须对小区内针对住户的治安案件(包括人命案)承担一定的民事赔偿责任，开了国内物业管理行业民事赔偿的先河。它明白无误地“警告”所有的物业公司：收了住户的钱，就得管住户的“事”。否则，一旦出了“事”，你物业公司脱不了干系！

　　然而，“深业物业”对此判决不服，已向深圳市中级法院提出上诉。与此同时，此判决已引起当地物业行业的不满。当地政府的行业主管部门也就此提出质疑，声称“这是典型的错案”。

　　认定错案的理由是，住宅小区的物业管理费不包含住户的人身保险费、财产保管费；而保安员也不是治安员。以上解释，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》上都写得明明白白。

　　读6月21日《南方周末》的相关报道，虽然看不出罗湖区法院对此案所用的判据，但法院认定物业公司除履行相应的物业管理与服务的义务外，还应履行保护住户人身、财产不受侵害的附随义务。

　　很显然，附随义务在此案中的引入，符合现行《合同法》的相关法条所包容的法理和情理。该法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”从物业管理的性质看，住户所得到的是一种有偿服务。物业管理合同成立的前提是住户承担支付费用的义务，物业公司则相应承担为住户提供服务的义务。在这里，住户的义务是单元的。简而言之，住户按时足额掏钱就成。

　　而物业公司的义务却是多元的，除了承担公共设施维护、绿化养护、小区卫生等责任外，更在于“有限”承担(指不是整体替代公安机关履行治安义务)维持小区治安的义务。不管各地方所制订的“物业管理条例”上有否对此作出明文规定，这种义务都客观存在。否则，物业公司无法解释，为何经由物业公司管理的小区都是封闭的？又为何在小区的入口处都派有保安昼夜执勤？

　　而从情理上讲，住户乐意每月支付数额不菲的物业管理费，除了要求享有文明有序的居住环境，一个更实际的考虑，不就是花钱买安全吗？所以，于法于理，只要小区内发生由外来人员作案造成住户人身伤害或财产损失，物业公司都得承担相应的民事责任。

　　物业管理落户我们国家不足10年时间。我不能说物业公司中就没有提供优质服务的，但从该行业目前的整体服务水准、行业道德和从业人员素质看，实在不敢恭维。只要是消受过“优质服务”的住户，有几户不对物业管理怨声载道？毛病就出在物业管理一起步就不允许充分的自由竞争。许多物业公司要么是主管部门的直属公司，要么与主管部门有说不清的利害关系。

　　随之而来的是，物业公司往往以“准官商”自居，一副官商作派。此外，导致物业公司“优质服务”还有另一个直接原因，现行的各种版本的“物业管理条例”均由“内部人”———行业主管部门制订，相关条款有意无意回避甚至限制住户的合法权益。导致明明物业公司输理，也无处告状。

　　令人欣喜的是，法院在没有直接法条支持(《合同法》没有具体针对物业管理合同责任义务的专门法条)的情况下，依据法律背后的法理与情理，对此案作出有利于住户、也有利于社会进步的判决。这足以说明，国内司法机关在保护公民合法民事权益的司法实践中，又有新的突破。

　　最后，我也赞成“深业物业”向当地中院上诉。因为不管二审官司谁输谁赢，它都将使更多的读者思考：何为公民的合法民事权益？这正好是一次活生生且免费的“普法”教育。

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