据闻，全国住房抵押贷款占大头的建行和工行，已向国务院申请批准他们率先办理住房抵押贷款证券化业务，又闻，首次试点城市可能是上海或深圳。据了解，这两城市都早在几年前就分别组织过相关人员研究，深圳市政府有关方面近来更是加班加点，住房抵押贷款证券化能否在深圳立马走向现实？

　　研究早已开始

　　关于住房抵押贷款证券化，最早是由深圳平安保险公司在1998年提出来的。同年，深圳市住宅局牵头，由建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成研究组，于1999年初提出研究方案，3月份上报审核。1999年4月，国家开发银行介入，同年6月深圳市政府介入，二者联合对此进行研究并在当年9月提出方案。由于当时市场条件不够，此项业务对各银行来说不是很紧迫，所以有关部门对此没有答复；同时，还没有成立专门的非银行金融机构，不具备批准的条件。

　　据业内有关人士透露，虽然有关部门对此没有明确的答复，但实际上对采用发行金融债券，以债券置换住房抵押贷款的形式予以默许。深圳市住宅局房产处的孙处长认为，国家开发银行实质上为住房抵押贷款证券化铺开了道路。1999年4、5月间人行深圳分行也组织了深圳各家商业银行，将住房抵押贷款证券化作为课题加以研究，并于2000年3月召开了国内外有关学者座谈会商讨此事。2000年9、10月间，建行和工行相继宣布他们得到有关部门批准实行住房抵押贷款证券化试点。

　　为什么建行、工行会抢得先机呢？据了解，有关部门最初为开办此业务的银行开具了几个条件：必须连续三年整体盈利；注册资金在10亿元以上；房地产按揭余额达1000亿元。而目前符合此条件的仅有建行和工行。　　在深圳，建行工行的试点进行得怎么样呢？工行深圳分行货币信贷处总经理周杰说，对于该项业务，总行一直在做，但是没有分区域单独做，因此工行深圳分行主要是参与和配合总行开展这项业务。

　　谁更有条件搞试点

　　国家开发银行深圳分行的包黎认为，目前，有可能成为住房抵押贷款证券化试点的两个城市是上海和深圳，相比而言，深圳的条件更加成熟。他说，虽然上海目前房地产按揭余额比深圳要多，但是它的余额来源“不纯”，有近一半来自住宅公积金，主要包括企事业单位的优惠、补助、福利资金，因此，这样的住房就只有居住的权利而不能转移，而深圳则不存在这样的问题，深圳搞市场经济早，市场条件充分，住房完全商品化，在住房上，没有福利、公益等因素的困扰，虽然深圳目前的房地产按揭余额只有370多亿，但是在良好的市场环境下完全有可能操作该试点。另一方面，深圳特区有个“特”字当头，拥有独立的立法权，这样更加有利于与该试点相配套的监管、保障、税收等法律条文的出台，前进道路上的“拦路虎”将会少得多。因此深圳是最适合试点的城市。

　　工行深圳分行信贷处的周杰则认为深圳和上海谁强谁弱无法明确判断。上海住房按揭余额多，违约客户比较少，而且都是本地居民，管理起来方便得多。深圳居民胆子大，敢负债，操作起来也有方便之处，而且深圳操作环境也好，再加上是特区，法律等制定方便。但上海也是国家政策倾斜的地区，也有其优势。谁强谁弱尚不明显。

　　深圳市住宅局房改处的孙利平处长认为，深圳居民消费水平高，住房商品化广泛，条件要成熟些。

　　证券化魅力何在

　　随着金融资产证券化的国际趋势越来越明显，许多国家住房抵押贷款证券化已经成为一种普遍的现象，国内对此进行试点的呼声也越来越高，在深圳市，它已经被列为市政协三届一次会议的提案之一。

　　包黎认为：首先，对银行而言，它实质上是将那些不易出售，缺乏流动性的长期性资产较为快速地变为现金。住房抵押贷款比较长期，一般是20、30年，最短的也有5年，而一旦实行证券化，银行就可以将这部分固定资产直接卖给信托公司，取得现金。其次，对政府来说也是一件好事，它可以为政府源源不断地导入住房贷款资金，推动地方经济的发展。再次，对消费者来说，也有利于他们更方便地进行住房消费，从而推动个人消费。

　　孙利平认为，这项业务的服务对象是房地产的消费群体，可以从根本上缓解资金风险。这实际上也是一种个人贷款行为，而个人贷款明显比其他贷款方式运行起来风险要小得多，住房抵押贷款证券化的实施，能够从根本上缓解个人贷款的流动风险。总的来说，这种金融衍生品的转换无疑会规范借贷市场、住房市场，在住房买卖规范化、标准化的条件下，建立起资本市场、借贷市场、住房市场的直接联系。

　　对于资产证券化，包黎乐观地说，不仅住房、汽车按揭、信用卡，连大企业、大集团的应收账款都可以实行。

　　真正施行困难重重

　　在深圳，尽管住房抵押贷款证券化方方面面的条件都具备了，但是存在的困难还很多。

　　包黎认为，目前，政府部门的政策对这项业务没有明确的规定，是否在深圳试点还是个未知数。如果一旦建立了证资公司，其他公司能不能做？这种金融债券的性质又该如何界定也没有明确的答案。再者，手续操作上和现行法律违背，新的业务监管也是一个难题，中介机构的实力和信誉等等将面临考验。另外，在现行财税上对此也没有规定，哪个环节该收税，哪个环节不收，按怎样的标准收，都不清楚。同时，现行法律规定，抵押权转移需要抵押人到场同意才能完成，如果实行住房抵押贷款证券化，要求抵押人到场极不现实。对此，孙利平持有基本相同的意见，解决这些问题，要走的路还很长。(本报记者谢孝国 实习生戴应凯 通讯员鲍晓晨)

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