近来，关于房地产投资的话题成了热门，对小户型投资价值的争论、推崇亲水住宅、别墅转暖、对奥运村的期望真是莫衷一是。

　　同样也有很多对房地产投资不屑一顾的声音，这其中有很多是以前做过房地产投资的失败者，这些投资者大部分是1992年左右购买了高档公寓和写字楼的业主。总体上来讲，1992年左右的买房者，确实吃到了房地产投资的苦头，由于那时北京物业供应量较小，导致房地产价格超出理性的飚升。

　　当房地产开发规模逐年大幅度增加，市场的供应量也急遽膨胀，直接冲击了较早购买房产的人们。他们从租务市场上取得的回报同购买时的高房价和早期过多的投入相比感觉越发少得可怜，难免对房地产投资心灰意冷。但“一朝被蛇咬，十年惧井绳”的心态，笔者认为是不可取的，“失之东隅，收之桑榆”才显示出一个成熟的投资人的英雄本色。投资房地产赚钱的，也是大有人在，我印象最深的就是曾和几个投资现代城的人私下聊天，他们的房子如果现在出售，至少能赚到20%的利，可不是所有的投资者都这么幸运。那么房地产投资，你该听谁的？

　　最近又有很多文章举了很多投资的例子，并且倾向于将投资回报用科学的方法加以演算，来增加说服力。但明白人仔细推敲就能看出里边的出入还是不小的。譬如最重要的一项，租金的真实性，就有很多值得探讨的地方。更为令人吃惊的是，还有很多项目还没有交房，也随便替客户想出一个租金的数字来，算出来的投资回报，会吓很多人一跳。

　　笔者曾在网上查询了一个项目的租金报价，其中一套房子租金4500美金，打过电话查询，小姐答复是现在还没交房，不过要真想租的话差不多2800美金就可以租下来，笔者问还能不能便宜，小姐说来了还可以商量。这样的价格怎么能让投资人放心呢？

　　虽然发展商不能直接给投资者回报，我认为在某些环节上还是可以帮投资者一个忙的，比如尽量给投资人的房屋出租提供些便利条件，协助投资人将房屋租出去，或者干脆成立单独的部门，代理投资人的房屋出租，将整个社区的房屋租赁纳入正规化管理，既节省了投资人耗费在房屋租赁上的时间成本和精力，又对整个社区的形象起到正面作用，并且可以避免个别投资人对市场和自己的物业的产生错误判断，而竞相抬价或压价，使整个社区的物业租赁利益受损。

　　另外，在目前出现诸多的计算方式上，也有很多漏洞。譬如说，当计算投资回报时，投入往往只计算了毛坯房的价格，试想毛坯房在市场上怎样租出去？还有更多的因素计算者都给故意或无意的忽略掉了，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入。如果算得更细的话，笔者认为，就连一些房屋及各种设施的日常维护费用也是一笔不小的开支，精明的投资人也该考虑进去。还有更为重要的一项就是从银行借来的按揭款，还款的方式和利息也要设计好。

　　有专业人士认为，租赁投资应看收益率——IRR，IRR是一个综合的指标，用它来衡量房产投资，几乎包括了所有购房时要考虑的因素。当然，在通过计算收益率(IRR)来判断物业的投资价值时，都是按今天实际发生的数据为依据推断未来。而未来的租金是涨，还是跌？是一个未知数，未来在挑战着所有投资者。唯有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，是概率的。有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。假如未来是确定的，那就不是市场经济，是计划经济了。（苏鑫）

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