我与某房地产公司签订商品房买卖合同(预售)，购买位于深圳市福田区的某住宅，合同约定房地产公司应于2000年6月28日前将房产交付给我。我按合同约定一次支付了30%的购房款，余70%的购房款向银行办理10年期的按揭贷款手续，与银行签订了按揭贷款合同。但我购买的住宅至今没有竣工，房地产公司不能按合同约定的时间交楼，我想解除合同退房。请问石律师：办理按揭贷款所购房产，当房地产公司延期交楼时能否要求退房？在退房前我是否可以停止向银行还款？如果可以退房，退房后银行的贷款怎么办？读者：张先生

　　预售商品房延期交楼，是房产买卖中较常见的问题，遇到这种情况时，购房者应依法行使合同和法律赋予的权利。

　　根据修订后的《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，转让人超过房地产买卖合同约定时间90日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同。因此，在开发商延期交楼超过3个月的情况下，购房者有权解除合同。但是，如果采取银行按揭贷款方式取得贷款购房，购房者有权解除合同吗？

　　从法律上看，房产买卖合同与按揭贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同，购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系。因此，只要出现了合同约定的解除条件，购房者就可以解除房地产买卖合同，不因取得了按揭贷款而影响买卖合同中购房者解除合同权利的行使。根据你与某房地产公司所签订的商品房买卖合同的约定，房地产公司已逾期90日不能交付房产给你，你有权依法解除合同，要求房地产公司返还你已交付的全部购房款，并要求其承担违约责任。

　　由于购房者(借款人)与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除按揭贷款合同，退房后按揭贷款合同仍然有效，购房者与银行间的债权债务关系仍然存在，购房者仍应履行合同约定的还款义务。因此，在开发商逾期不能交房，购房者解除房产买卖合同前，购房者应根据按揭贷款合同的约定按期向银行还款，不能因开发商没有交房而停止向银行还款，否则银行将追究购房者的违约责任。在购房者解除房产买卖合同，取得开发商返还的购房款后，购房者应及时与贷款银行联系，协商提前还款事宜，将剩余贷款本息提前偿还给银行，终止按揭贷款合同。

　　可见，在商品房预售买卖中采取按揭贷款方式付款，购房者存在较大风险，如果开发商不能按期交房，一方面，购房者不能及时取得房产的使用权；另一方面，购房者还得按期偿还银行贷款。因此，当出现开发商不能按期交楼的情况时，购房者应积极通过法律途径维护自己的利益。

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