本报记者潘圆 实习生田兰香

　　申奥成功后，北京城北楼市出现了排队订房的场面，引得房地产商萌生涨价之念。位于奥林匹克公园附近原本一天卖不掉两套的“风林绿洲”两天间订出了100多套。与此同时，南城的房地产开发商也跃跃欲试。有消息说，连大兴的房地产温度也在急升。

　　此间有舆论认为，此轮房价上涨的依据是北京在未来几年里要投资1800亿元来建设城市基础设施，包括道路修建、城市绿化等将带来北京整体环境的改善，并最终引动房价攀升。

　　应该说，这一判断看起来是有一定道理的。然而，理性分析一下，事情却并不这么简单。按照一般的经济学原理，价格无非取决于3个因素：成本、供求关系和消费者心理预期。至于其他因素，都不能直接影响价格，而必须通过这3个因素来发生作用。那么在北京楼市问题上，这3个因素发生了什么变化呢？

　　先看成本。首先占成本大头的地价，由于政府的严格控制，近年没有也不可能发生什么变化。其他如材料、用工等费用也看不出涨价的理由。至于政府的各种税费，只能是降低的趋势。

　　再看供求关系。办不办奥运，北京人的购房需求和已有房屋存量都是一个恒量。变量只是新建房屋的数量。对此，清华大学房地产研究所所长刘红玉认为，北京房地产业利好的信号将可能引得境内外大批开发商涌入，供给增加的潜在可能与短期需求相对稳定的结合只会从整体上增加降价的可能，无论如何也难以得出全面涨价的结论。

　　剩下的就是预期因素了。的确，自然环境和基础设施改善，将极大地提高人们对购房需求的预期。但我们要问的是，这种预期是理性的吗？由于大家都处在“囚徒困境”中，相互的猜测将恒定的需求集中了，以致造成短期内的供需失衡，导致价格虚高。这也许就是当下奥运楼市虚火熊熊的情形。

　　评论一个城市房地产价格是否合适，一般是看城市家庭年收入和城市平均房价之比。上海、深圳、广州这3个城市的比例接近国际比例的8倍到10倍，房价比较合理。而北京则达22倍至23倍的比例，明显偏高。本已高得离谱的价格借助奥运还要攀升，难道不是泡沫吗？

　　不久前，万科集团董事长王石、万通集团主席冯仑及现代城总经理潘石屹等3位房地产业巨头纵论奥运后楼市走向时，一个不谋而合的看法是，房价涨跌要分地区、分层次地看待。针对不同层次的市场需求，应有不同的价格策略。亚运村一带高档楼市有相对合理的上涨空间，但房地产整体市场降价趋势并不会改变。王石预言，北京房地产市场有15%的降价空间。

　　不难看出，近期北京房价的上涨，是商家炒作和买家跟风共同作用的结果。商家炒作是为把房子卖得贵点快点。消费者又干吗给这虚火添柴火，来熬自己的油呢？

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