|
●三、房价与地价的关系
1)土地的产出价值决定土地的价值。
正常的市场机制条件下，从经济学原理分析，土地的价格应由土地的产出价值所决定，应是房价拉动地价的增长，而不应是地价决定房价的增长。因为当地价过高，房屋的市场价格让开发商无利可图时，就不会购买高价土地，并用“看不见的手”强迫土地的价格下降。但市场机制的前提是土地自由交易，并非垄断的情况下，开发商可以从其它供给渠道获得与产出相适应的合适的价格的土地。这样才能用合适价格的土地抑制高价的土地。在开发商可以用手投票，而不仅仅是用脚投票时，这种由房价决定地价的机制才可能建立起来。
换句话说，是土地市场自由开放、土地价格在非垄断情况下具备充分竞争的条件时才可能由土地的产出决定土地的价格。
2)行政垄断情况下成本决定价格。
2002年7月之前土地可以协议出让时，房屋的价格并没有暴涨，是随工资收入和市场供求关系逐步递增的。其房屋价格一直处于大大低于收入增长幅度的区间。并且这些房价的增长因素中包括了使用好的设计、使用新的价格较高的材料、改善了居住环境等价格增长的合理因素，价格是伴随着质量与标准的提高而提高的。在土地供给量充分的前提下，土地价格的增长基本上是随房价的增长而同步增长的。
但招拍挂政策出台之后，切断了土地供给的其它来源，并且其供给量被政府垄断和限制，土地形成了供量短缺和来源单一的非竞争规则。这种游戏规则的改变已经不再是市场化的背景条件。因此也改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮的房价增长的根本原因在于土地价格的增长。
当土地的供给来源被政府用行政的手段强制性垄断之后，由于无法通过其它渠道获得更低价的土地。所谓公开的土地市场交易就变成了政府挑动群众斗群众的效果，让市场中的无数恶狗去争夺可怜的几根骨头的局面被认为的制造，血淋淋的竞拍结果使土地一次次的成为天价的新闻热点。招拍挂政策首先从土地垄断供给上决定了价格的非市场化因素的增长，同时从价高者得的招拍挂竞争条件上决定了价格的增长，这两者都是非市场化因素。
在政府强制垄断造成土地价格可能高于原有市场中房屋的价格时，实际的产出决定预期已被改变。需求的高速增长让投资者预期、招拍挂政策会减少土地的供给量、改变市场中的供求关系。当这种供求关系被政府制度性因素所强制时，自然也预期房屋的价格会随土地价格的增长而增长。行政垄断也改变市场中消费者的预期，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，也预期房价会随之而增长，进而推动房价。让消费者认为房屋价格的增长不是开发商多得了，而是政府多从土地中瓜分了一整块利润。
3)土地价格影响产品结构和价格。
在产出决定土地的价值的情况下，会形成由产品的价格对土地的选择过程。当行政垄断先确定了土地的价格，再做产出的价格选择时，就变成了一种逆向的选择。经济学理论认为在给定质量和标准的情况下，价格决定供求关系，但在房地产市场中，虽然统计中有地区或全国的平均房价指导供求关系。但实际这个平均房价是在一个未给定质量与标准情况下的数据，因此并不对市场中的供求关系产生影响。于是在土地价格的选择中价格除受供求关系的影响下，同时受不同产品质量与标准的影响。进而影响产品的结构与价格，在平均房价中我们看不到质量与标准的变化，但可以看到价格的变化。
同一地区的精装修与毛坯房的价格必然会有极大的差异，建筑标准的不同也必然会产生价格的差异。如果正向投资决策的选择，开发商会在做出购买土地的决策前选择按预期的市场价格决定产品的供给定位；而逆向选择时，则根据土地的价格决定产品的结构。土地的价格从一定意义上而言，决定着产品的供给结构。几乎所有的官员都希望开发商提供更多的中低价位的产品，但土地价格的提高使开发商失去了产品结构的选择能力，只能根据土地的价格变更市场的预期，选择产出更高的产品。
招拍挂政策在提高和改变土地供给价格的同时，从影响房屋产品价格的另一方面——改变质量与标准上决定着房价的必然增长。当面向高端消费群体的产品增加时，平均房价一定会大大增加。没有人会选择用高价土地生产未来收入流较低的产品。在政府认为土地的收益越高越好时，恰恰忽略了土地价格对产品结构影响的重要性。
4)土地与房价的性质差别
在我国的法律制度中地价与房价是两个完全不同性质的价格标的。毛地价格是以土地出让金为主的加有基础设施建设费内容的总和，简单说其消费的主体是土地的使用权。购买的不是法律意义上的实体财产而是财产权利，是一种有期限的使用权利而非物。而房价中扣除毛地价之后，消费的主体是房屋的物，购买的是实物财产，看得见、摸得着、用得上的物，这两者有着重大的性质差别。
出让地价的提高是消费者购买土地财产权利的提高，而向城市居民合理与低价或无价的提供居住的条件与权利本来就是任何政府都应尽义务和法定的责任。任何国家都不可能只向国民要求纳税的义务，而不承担为国民解决居住权利和条件的义务。但中国的城市居民却是在花高价向政府购买居住的权利。目前的法律没有明确规定土地使用到期之后再购买财产权利时的标准与办法，但逐步升高的居住购买权一定不是一件好事。扣除出让金之后的同一地点的房屋价格升高一定是因为与购买的实物财产的价格相对应的提高。如建筑材料、装修材料等变化，或环境与舒适度的变化等。当虚的财产权利价格提高时，认为应降低实体财产的价格去维持房价的平稳大约是一种梦想。东西贵了，是物价的增长，因为实物的质量标准提高或供求关系变化，这是合理和可以被接受的。但在国家垄断条件下造成的供给短缺和因行政垄断而造成的土地使用财产权利的提高就未必是合理的，尤其是政府本来就承担着向城市居民提供居住条件的法定责任。如经济适用住房免收出让金就是这种责任的承担，不收出让金不等于国有资产的流失。
地价涨而房价涨与房价涨而带动地价涨不是同一个逻辑关系。
[上一页] [1] [2] [3] [4] [下一页]
| 
