土地公开交易结果

http://finance.sina.com.cn 2004年10月21日 18:28 新浪财经

　　●二、土地公开交易结果

　　1)并非土地的真实价格。

　　官员们认为土地的垄断交易会显示土地的真实价格。我们承认公开交易价格是真实的，但不敢苟同说交易价格就是真实的土地价格，因为交易的条件不够充分，交易的信息完全不对称。

　　政府提供土地的一方可以提出指定的选择条件(一种只能服从的不平等条约，如挂牌提供的土地政府并不保证提供土地方的履约条件)。政府提供土地的一方掌握着除当期公开交易的土地之外的土地供给总量和后续土地供给情况的信息，并有权任意的确定预期地价的水平。而投资者只能在限定的条件下服从，可能会额外承担风险，并限制了专业化发展，降低了资源使用的效率，并且只能在不了解未来土地供给信息的情况下对预期的市场做出投资判断。当交易的信息完全不对称时，真正的交易价格并不反映真实的土地价值。

　　就像资本市场的股票交易，证监会最重要的监管之一就是信息的披露，要求用充分透明的预期信息来保证小股民的利益。股票交易是在信息对称情况下的自由选择，以保护小股东的权益和降低小股东的投资风险。

　　土地与股票一样，股票所购买的并不是当时企业的净资产值，而是企业未来的收益。发展商购买的土地也并非土地当时的价值，而是购买这块土地可能创造的未来收入流。因此就需要充分的了解未来中的土地供给情况、了解供求关系，以确定土地的真实价格。但至今为止中国尚没有一个城市向市场的投资者提供过此类未来土地供给情况的信息，也没有任何法律像保护小股东利益一样的要求提供市场未来的供给信息。即使资本市场有了许多的交易保护条件，也没有人敢说股票的交易价格就是股票的真实价格。

　　和购买股票不同的在于土地的投资者可以改变小股东的地位，因此土地的未来收入流是会因投资者的能力不同而认可的价格不同。对土地的真实交易价格中不只代表了土地价值也代表了投资人的能力价值。所以不是土地价值的回归，而是投资者寻租行为或者说风险控制能力在资源配置上的回归。

　　也许现在说这种回归尚早，在公开交易自认为土地价值的回归时，别忘了还有大量协议出让的土地，市场招拍挂的结果是让这些土地的价值大大的提升了。当各种不同方式供给的土地在市场中并存时，土地的价格不可能回归，当政府试图通过调控土地供应量稳定地价时，土地也不会有真实水平的体现(且不论政府是否有能力调控土地的供给量)，目前土地紧缩的政府只会人为的抬高地价，而不可能表现土地的真实价格。

　　2)招拍挂让地价不合理的提高。

　　前者说招拍挂本身不会人为提高地价，后者说实际是政府获得的土地出让金提高了。难道政府的土地出让金提高不是人为提高地价，难道出让金不是地价的组成部分。

　　实际的招拍挂中所提高的并非都是政府的土地出让金。比如北京的案例中是综合提高了毛地价，而毛地价中除了土地出让金还包括了基础设施建设费。有的案例中是明确将土地开发费与出让金分列的，实际提高的部分是土地开发费，但不管什么高了都是地价成本的提高。

　　出让金是土地应归国家所有的地租部分。地租相对于同一区域中以任何方式供给的土地都应是相对一致的。这才是具有土地评估的一致性和地区平衡的合理性，但供求关系所改变的地租却是由供给政策的强制性带来的差异。用供给政策变相改变与调整同一地区的不同地租标准也许并非是合理的制度。

　　变相的调整地租，提高地价还包括政府强制性通过招拍挂的方式贪污消费者的使用年限。按现行招拍挂的做法，大部分土地是用毛地方式提供的，但中标人必须在中标后就签订土地出让合同，交纳地租(出让金)并开始计算土地的使用年限。但标的中的土地提供时间却在1—2年后，使消费者在没有实际取得和可以使用土地时就预先开始交纳地租了，等于是变相的涨价，严重而恶劣的侵犯了消费者的权利与利益。也许我们的消费者至今也没有弄清招拍挂制度是如何损害消费者利益的，但我们的政府官员——制定政策的人起码应该知道政府应优先保护而不是不合理的掠夺消费者的利益。莫不成连我们的决策者也没有搞清楚这些制度上的不合理性？

　　3)猖狂的与民争利。

　　在利益分配面前政府常常忘记了自己是在花纳税人的钱、忘记了人民赋予政府的职责是开放和保护市场，而非是与民争利、与市场争利。如果政府想利用国家的权力与民争利就没有市场经济可言了。

　　官员们冠冕堂皇的鼓吹提高土地的价格是“相应压缩开发商过去取得的超额利润”。部长级官员说出此话颇为不妥也！既显无知，又显无能。

　　其一、发展商作为专业投资人通过合法经营获取利润有何不可，不管其利润率高低，都应鼓励，没有开发商进行建设开发，又怎么会有政府的土地利益和房屋产品呢？获利的高低是经营的能力体现。如有暴利应用立法和税收来调节。哪有市场经济的国家，政府怕企业经营得太好、盈利太多、为国家多纳税、多做贡献的的怪事。如此政府官员又何谈对外开放和吸引外商投资呢？政府如认为房地产利润高，何不都由政府直接投资一统天下，不就没有开发商的盈利机会更好吗？

　　其二、除非发展商建房自用，否则发展商只是一个商品的生产者，所有土地出让金的提高都不是由开发商支付，而是全部转移到购房人——消费者承担，政府是在从消费者身上剥皮。想想我国的房地产法政策规定，房屋所占用土地期满之后，政府是向开发商再收一次出让金还是由消费者——产权人再交一次地租呢？土地出让金的高低都是由最终消费者承担的，开发商只是在生产商品期间的垫付。正是由于政府官员认识上的错位，才出台了自认为高明的与民争利的制度。

　　其三，我们的政府幼稚的把市场理解为房价不变的市场，所谓提高了土地的成本，就可以压缩开发商的利润，岂不知对投资者而言是市场需求旺盛，商品供不应求时，房价会水涨船高！开发商在土地成本提高之后同时提高了房价仍然会保持原有的利润率或取得同样的超额利润。

　　对用招拍挂高价取得土地的开发商是如此，对原来低价取得土地的开发商而言，等于政府用高价土地为开发商发补贴，可以让这些低价的土地提高自己的房价，获得更加超额的利润。

　　从股票市场可以看出，不管是原始股上市之前的购进价格，还是二手市场中发行的价格，或者换了几手之后的购入价格，都会按同一个市场中的高价去卖出自己的股票，自然原始股会获利更多。此次招拍挂让土地价格暴涨，就如同在市场中炒高了股票的价格，让所有的土地拥有者都发了财，又何来的压缩开发商的超额利润(不管开发商是否有超额利润都同样)。

　　市场承认供求关系在决定价格，但土地供量的减少和价格的提高改变了市场的预期，因此必然提高了房价，不管政府官员是否承认是招拍挂政策导致了地价的上涨从而抬高了房价，事实是招拍挂政策之后，土地价格上升了，政府的出让金收益增加了，房价同时提高了，开发商的利润没有减少(供不应求是会提高开发商的利润)而消费者的支出增加了，最终房价的暴涨中会让已有房的人财富都增加，但让新购房的消费者支出增加了，当然他们也会在房价的再次增高中获利更多。

　　4)制度创造了投机的机会

　　当政府的政策导向会让市场的预期提高土地的价值和房屋的价值时，必然会出现市场中的投机行为，那一个市场经济中投机行为不占有一定的份额。水之清不养鱼，股票市场中没有投机行为就不会有活跃的交易，打击了投机行为就会破坏了资本市场，无非是投机者自己要对投机行为的后果承担责任。房地产市场中会有少量的炒买炒卖的投机行为，也会有大量的投机行为。首先不能把投资行为看成是投机行为，更不应限制投资行为，尤其是当政策会让房价节节升高时，是政策在鼓励这种投机行为。假如今天用招拍挂方式获得的土地，明天在二级市场中就大大的升值了，为什么不能将招拍挂方式取得的土地再交易呢？房地产法不是规定了缴纳了出让金的土地可以再交易吗？只要合法纳税又有何限制的依据？

　　最终土地出让金的提高也好还是地价的提高也好，并不能起到压缩开发商后应得利润的作用，反而正因此而推动了房价的增长。开发商在土地成本提高时也许降低自己的利润率，但房价提高时利润率下降可能绝对值不变。最终政府所提高的土地成本会与开发商无关，而全部转移到了消费者身上，并没有产生促进经济发展和有利于居民改善住房的效果，反而是推动了财富的聚集，包括存量房的升值。

　　我们承认凯恩斯所证明的市场会在短期内失灵，政府有权以公利代表的身份出面对市场进行干预并重返市场，但其前提是市场在由斯密所发现的“看不见的手”在发挥作用，而不是市场本来就在由政府那只并不太干净之手所操纵。市场从来不可能或从来未真正发挥过“看不见的手”的作用，也就谈不上市场的短期失灵了。政府进一步加大对市场和进行资源配置的调控力度，只会使手更脏、水更浑，创造更多的投机机会。就像改革初期制度上的价格双轨创造的投机机会是不可能靠管制手段去解决的。

　　制度的变化让地价与房价被强制性改变了预期的增长的外部条件时，使投机不但具有合理性并加大了获利空间，用制度的前提为投机获利上了“保险”。如果不解决制度上的缺陷，而只力图限制投机，不但会加大交易和监督的成本，并且会防止一种倾向时，形成了另一种倾向，即为防止投机而限制了交易、破坏了市场的正常发展。

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