胡葆森的建业拐点：造城 然后进城 最后出省

　　本报记者 杨 磊 博鳌报道

　　来海南之前，胡葆森做了两件事情。

　　2004年7月4日，建业住宅集团(中国)有限公司(以下简称建业集团)完成了新一轮的机构调整和人事布局，有40余位中高层员工被此次调整波及。

　　建业集团的一位高层则透露说，“几乎所有建业集团的高层和大部分中层”在本次调整中获得了新的职位。

　　而在此前，郑州市东风路与天明路交会处的中州绿荫广场依然翠绿静谧，但绿荫深处一片刚拆迁完毕的空地上，建业的森林半岛项目业已启动。

　　据称， 但该项目创造了建业集团的数个第一：拿地成本最高(每亩一百余万元)，酝酿、筹备时间最长(三四年时间，地块面积由当初的八九十亩增至260亩)等等。

　　一个值得注意的信号是，森林半岛是建业迄今为止在郑州市中心区域所进行的唯一一个项目。之前，建业住宅以往在郑州的所有项目都选择在城郊接合部，或干脆远离城市，金水花园、城市花园和联盟新城等都是如此。

　　从人事安排到开发方向进行大幅度转向，胡葆森，这位河南建业集团的掌舵者究竟想干什么？

　　直到8月7日的海南博鳌，胡葆森正式提到了他的新理念，“品牌地产跨区域开发成功模式”。

　　答案正在浮出水面。

　　不进城不出省

　　1992年，当胡葆森从香港回到河南时，他所看到的城市应该是灰色色的——树上挂满灰尘，街道狭窄，住宅破旧，和省会的身份是如此的不相称。

　　但是，胡葆森没有进城，在靠近国道旁边的一块土地上，他决定开始自己的事业。而承载其创业梦想的，则是其从香港“炒楼花”赚来的一千多万港币。

　　那是一个资金和人脉为王的时代。而他二者俱备——胡在此之前，曾经作为河南省一位处级官员派驻香港。

　　对他而言，机会唾手可得，重要的是平台的搭建。他先是与当地建设银行合作成立了河南建业房地产开发有限公司，后又创办了独资的民营企业建业住宅集团有限公司。

　　此后的很长时间内，建业集团成为河南房地产业的代言人。从在该省首次以按揭贷款方式开发第一个住宅小区金水花园，到全面落成闯入中国名盘50强的建业城市花园；从连续以竞标2.3亿买下郑州商业黄金地段的亚细亚五彩广场，到向下延伸开发濮阳、新乡、商丘、南阳、驻马店、三门峡等中等城市的建业住宅项目，胡葆森一边花10年功夫固守在郑州这一个城市，做到净增资产10个亿。而其在河南开发的所有项目相加，不亚于重新开发了一座新城。

　　但有一点没有改变，建业不进城，不出省。“建业住宅在今后相当长一段时间都不会走出河南。”胡葆森称。其理由是，建业的第一个十年找到了“向下”发展战略并为此奠定了基础，第二个十年应该是建业“向下”布局实施、执行、完善阶段。当然，潜台词还有“建业应该在自己熟悉的领域和区域舞蹈”的企业共识。

　　于是，就有了郑东新区的800亩大盘。

　　拐点

　　但就在这个时候，建业出现拐点。

　　用胡葆森的话说：中国房地产业进入了反思期，政府、业界、消费者等一度都在研讨和反思“居住改变中国”这一命题；同时，中国房地产业也在上演重新洗牌之局，一批有实力的房地产开发商纷纷调整战略；而郑州市场、外来势力和本土军团已经杀作一团，发展了十余年的建业面临着新的抉择。

　　经过相当长的论证和试探，建业人最终把扩张战略的方向定格为“向下”——向二级市场、三级市场扩张。胡葆森习惯于把这种扩张定义为“省域化发展战略”。

　　这个战略的逻辑是，在“让河南人民都住上好房子”的远景目标带领，由省会俯冲中等城市，再挺进县城，最终杀入中心乡镇的“向下走，做小，再做下”。但此时，宏观调控来临。

　　很显然，融资难题是调控带来的直接后果之一。于是，胡葆森的战略正在发生调整。

　　动用中城联盟的互助优势，将外省资金引进来，将建业的品牌输出去，正是这个战略的潜台词——尽管胡葆森本人多次声称建业集团在相当长一段时间内不会走出河南，但其开发的联盟新城事实上已经突破了这一界限，建业通过这种地产“同人基金”式的平台在全国层面发出声音。

　　造城，然后进城，最后出省——这就是胡葆森所谓的建业拐点，也是宏观调控背景下很多企业的共同选择。

　　但这种“拐”会使建业步入更高层面么？没有人知道。

　　而胡葆森，已经于2003年12月辞去建业集团总裁职务，隐身幕后。