房地产大亨潘石屹和他的十大理论

　　像时空颠倒，像命运棋盘上掷出的一把令人瞠目结舌的骰子。

　　遭遇极富盛名的京城房地产SOHO现代城以后，再见到潘石屹，得知他的经历，这样的感觉就会在你的脑海里盘旋不去。

　　潘石屹，人称“老潘”，2001年被评为中国房地产界十大风云人物。有人称他为地 产业的张朝阳。而他面对这样的评价，只是腼腆地笑笑说：“我没有张朝阳那么聪明。”

　　就是这个说自己不太聪明的人，在1998年开发建设SOHO现代城，整个项目销售收入超过40亿人民币；2001年2月推出长城脚下的公社(这个由12位亚洲青年建筑师设计建设的50余栋风格前卫的别墅，此项目在2002年第八届威尼斯建筑双年展上获得“建筑艺术推动大奖”)；2002年3月成立SOHO中国有限公司，博鳌蓝色海岸115栋别墅交付使用，并接待首届博鳌亚洲论坛嘉宾；2002年5月建外SOHO正式对外发售(成为北京CBD--中央商务区内最大的高档项目之一)。截止到2002年底，销售额突破了24亿元人民币，创造了一项北京单个项目年度销售额的纪录。

　　40年前，潘石屹出生在甘肃天水一个有着很多野花的山沟--麦积山。

　　潘石屹小时候惟一的梦想就是吃饱饭，这个强烈的想法一直陪伴他考上镇中学。这个镇当时叫“龙泉公社”，现在叫“马跑泉镇”。上了中学的他，经常做一个梦，梦见自己在地上捡了好几张五分钱的菜票(当时学校里最贵的菜就是一角钱的菜)。

　　到过了镇上，潘石屹产生了一个愿望，那就是想进城。随着父亲的“右派”平反，全家搬进了县城。此后潘石屹读书到了他所在的省会城市，这个城市给他的感觉是非常大、非常漂亮。可到省城的第一天他却在路边睡着了，因为到达这个城市他坐了一晚的车。

　　恢复高考后，潘石屹考上了北方一所“不颁发学位”的大学。那时既没有热门的房地产专业，也没有火热的经济专业，这位房地产大亨当时学的竟是与房地产毫无关联的石油专业。所以，潘石屹认为，在大学学什么专业不是最重要的，最重要的是培养人的心理素质。在大学里，他学到了一些学习的方法和提高了分析问题、解决问题的能力，使自己的心理素质中增添了自信的成份。

　　1984年，潘石屹毕业分配到石油部某管理局工作。至今，他还记得到北京的时候，首先乘公共汽车到天安门去转了一大圈，觉得天安门非常雄伟、壮观。

　　1987年，潘石屹正式下海，下海后惟一的感觉就是家里经济负担重。家中五口人，只有父亲一人工作，母亲常年瘫痪，两个妹妹同年考上大学。在一个比较恶劣的环境下，一般人的目标不太高。此时的潘石屹给自己定的目标就是尽快拥有一万块钱，成为一个“万元户”。

　　从1988年到1989年的几个月时间里，无数各怀心思的人纷纷涌向海南岛“淘金”，令人联想起哥伦布发现新大陆后的欧洲人的大探险活动。潘石屹把握住了这个时机，与5个合伙人(包括冯仑、易小迪、王功权等，现在他们被媒体称为“中国房地产界六君子”)炒地挣了320万，筹办了“农业高技术投资开发公司”(万通房地产开发公司的前身)，并于1992年回到北京开发万通新世界广场等项目，没有被后来那场惊世的海南房地产泡沫所淹没。

　　1995年，潘石屹组建“红石”公司，开始独立做自己的第一个项目。他似乎天生就对房地产有一种特殊的把握力，又一次证明了他判断的正确性。在原来是北京红星酒厂，出酒糟的臭味连斜对面的国贸大厦都能闻到，没有一个同行看好的地方，建造SOHO现代城。从1998年11月20日开始，通过宽带连接的SOHO现代城在开盘后的三个月便销售一空，创造了5.43亿的销售额，成为房地产界的神话。此后潘石屹又开发了前文所述的一系列房地产项目。

　　潘石屹认为“很多东西不是争来的、抢来的，而是我把事情做到那一步了，该有的自然都会有。”正是这样的想法，产生了他的潘氏十大理论：

　　1. 中国的建筑时代--留下建筑精品

　　中国处在经济大发展时代，而中国也同样迎来了属于自己的建筑时代。然而令人遗憾的是，这个建筑时代到处充斥着垃圾建筑，这样的现象也引来了社会各界以及广大公众的指责。老潘挺身而出，大声疾呼，我们不要辜负这个建筑时代，要留下时代的建筑精品，不要留身后骂名。因此，老潘十分注重同建筑师和艺术家们的合作，不断给他们提供施展才华的舞台，2001年2月，一个代表亚洲新锐建筑思想的大作品--“亚洲建筑师走廊”翩翩登场，出现在中国古老长城的脚下。

　　2. SOHO--把可能留给明天，把灵活留给未来

　　老潘最重要的理论莫过于SOHO了，对SOHO的三个空间的阐述无疑是房地产在进入信息时代最精彩的注释，它打破了大工业时代对房屋品种的细分和房屋内格局严格的功能性划分，把可能留给明天，把灵活留给未来。这个概念的提出也使SOHO现代城一夜成名，创造了北京房地产市场空前的热销场面，SOHO也因而成了时髦、前卫、另类的代名词。今日，老潘更高举SOHO大旗，倾力打造北京CBD内第二个SOHO式住宅--建外SOHO。

　　3. 出口理论

　　除了SOHO概念，给房地产带来最大震动的莫过于“出口理论”，当老潘巡视工地，遭遇建筑工人无处进行正常的生理排泄而带来的尴尬，联想到处在弱势的客户群体，一个“伟大”的“出口理论”便诞生了，随之而来的便是让北京房地产市场大地震的“无理由退房”，现代城业主们拍手欢迎，但却立即遭到业内人士的一致反对和封杀。时至今日，老潘更变本加厉，提出“年息10%的无理由退房”，业内依旧反对声音一片，看来让同行接受这个“出口论”还真有点难。

　　4. 不跟对手竞争

　　不跟对手竞争绝不意味着老潘要看破红尘、隐逸遁世了。这个满脑子怪念头的人真实的想法是甩开对手，不断创新，绝不和同行们做一样的东西，避开主流大众化市场，抢占金字塔顶部人群的消费市场；避开竞争激烈的产品、地域，向更高层次迈进。在此思想指导下，从SOHO现代城到建外SOHO，再到深山里、长城下的新锐建筑师走廊，及至中国最南边的休闲别墅--博鳌蓝色海岸，老潘招招出奇，声东击西，令业内人士、媒体、公众大跌眼镜。

　　5. 24小时的CBD

　　可以说SOHO概念直接为这个理论的出炉打下坚实的基础，在看到一些世界知名城市的老城呈现“鬼城”的现象，老潘思索出了困扰城市布局的解决之道，那就是打造一个“24小时的CBD”，白天办公，晚上居住，才能使CBD更加焕发勃勃生机，同时也能够节约社会大量的资源和能源。在CBD的规划建议会上，许多世界著名建筑师也提出了类似的看法，而从已经完成的CBD规划上来看，一定比例的住宅扎根CBD，似乎也为一个“24小时CBD”的理论提供了证明。

　　6. 挥刀自宫--自我批判

　　在现代城的成长过程中，来自客户的投诉和业内人士的批判几乎成了家常便饭，常人惟恐避之而不及，而老潘受克林顿遮遮掩掩，最后还是真相大白的启发，反其道而行之，欣然接受投诉，照单全收批判，并悖常理，把它们集结成《投诉潘石屹 批判现代城》一书，公开出版发行，将家丑公诸天下，实在令人刮目相看。后来老潘偶翻《笑傲江湖》又欣然总结出，“天下英雄，挥刀自宫”的自我批判就是自我完善的理论，不知道金庸看了，会作何感想？

　　7. 无为而治--管理决窍

　　现代城名声在外的初始原因，应该追溯到“挖人事件”。“挖人事件”对老潘的管理制度构成严峻的挑战。旁人也说三道四，舆论也颇有微词。然而老潘初衷不改，继续实行“无为而治”，公司制度依旧简单得不能再简单，事实证明，“无为而治”的态度使红石公司在竞争中具备了更大的灵活性和快速出击的执行力，这种在适当合理的激励制度基础上的“无为而治”也就成了潘氏攻无不克、战无不胜的独门兵器。

　　8. 赚钱--商人的道德

　　古往今来，还没听说哪个商人敢如此叫嚷“赚钱是我们的道德”，不过仔细思量起来，商人同志们都是这么做的，只不过不好意思说，偏让老潘说了。万科发起的“新住宅运动”，与座各位义正词严地大谈环保，老潘祭出“商人赚钱是道德”的理论予以评价“新住宅运动”的不切实际，引起一片哗然，老潘认为“作为商人，是要创造财富而不是浪费财富 ，赚了钱才可以交税，创造更多的财富，从而推动世界的发展，当然商人做事是要有原则的，法制是第一位的。”现在，人们都已经把创造财富当成了最光荣的事，各种财富人物的评选受到公众的热情关注也说明了这一点。

　　9. 插头理论--国际化

　　老潘去欧洲，插头对不上，刮不了胡子。于是大发感慨，“标准化如此重要，就是因为电压不同，插座类型不同，不知浪费了多少时间、耽误了多少事情。”他由此推及国内一些人的观念就像“插头”和“插座”的不匹配，也会影响中国与国际接轨，不改变思想观念，中国的插头会永远接不上国际化的插座。中国要与国际接轨，观念的接轨要比加入WTO重要得多，也困难得多。以此理论为依据，老潘加速了红石公司的思想和观念改造。

　　10. 房价由市场来决定--不随便预测

　　有一段时间，房地产投资成了热门话题，很多发展商也试图通过各种手段来证明自己房屋的投资价值。老潘认为房屋的价值应该由市场来决定，判断房屋价值的标准是真实的在市场上获得的租赁回报。申奥成功后，有人预测北京房价的涨跌，惟独老潘不敢随便预测，他认为对市场应怀有敬畏之心，不能像算命一样来预测房价。听起来似乎有点哗众取宠，仔细琢磨一下，世事莫不如此，谁人敢定明日事？

　　我不可能在一篇简短的报道里让大家了解潘石屹的整个世界。在我眼里潘石屹是不按牌理出牌的那种人，是喜欢创新的人。他总是在更前面埋伏着，伺机给我们另一个意外。

　　如果有来生，老潘还要盖房子，因为这是男人的事业。他说：“看着一座座有个性的建筑物，从地平线上慢慢地矗立起来，变成一个标志，是一件很幸福的事。”

　　来自：《中国大学生就业》 作者：张海辰