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中国民营地产企业在香港资本市场屡遭诚信危机，使近期到香港上市的通路不再畅通，SOHO、上海复地相继铩羽而归。在此背景下，《福布斯》富豪张雷和他的当代集团，不得不在很长一段时间内忍受资本之痒
本刊记者周天宅
在当代集团，张雷喜欢讲这样一个故事。
“台湾新竹成立工业园的时候，董事长提出10年要创造100亿美元，当时现场一片嘘声，认为这是一种妄想。10年后这位董事长的愿望实现了，而且超额完成了。还是这位董事长，还是在企业的纪念日，他又向他的团队提出要用10年的时间完成1000亿美元的营业额。他们的团队此时没有为1000亿感到愕然，而是用长时间的掌声为他的战略和远景欢呼。”
这位在福布斯中国内地富豪排行榜上名列第58位、2002年资产总额已达1.2亿美元的企业家，以这个故事为蓝本提出了当代集团的战略构想：到当代5周岁生日(2005年)的时候，要实现总资产100亿人民币的宏伟目标；到2012年，当代集团要进入世界500强。“这不仅是畅想，更是规划!”张雷强调。
与集团实业的高歌猛进相比，当代集团资本运营的步调却显得低调谨慎。有消息人士向《新财经》透露，当代旗下2002年设立的盈港实业集团(香港)有限公司，目前全权负责当代集团在香港的资本运作事宜。
然而，中国地产民营企业在香港资本市场屡遭诚信危机，使得近期赴港上市的通路不再顺畅，SOHO、上海复地相继铩羽而归。香港上市委员会委员孙德基近期对媒体表示，香港上市委员会对审批内地民企时会抱审慎态度，特别对拥有地产项目之民企会更加小心。
在此背景下，赴港上市在当代集团的日程表上显然还很遥远。而对于国内资本市场，排队上市漫长无期，要找到适合的好壳也不容易。这意味着，当代集团还需在很长一段时间内忍受资本之痒。
富豪的资本积累
在当代集团于北京房地产市场上迅速崭露头角之时，其领军人物张雷的创业历程却一直十分神秘。
公开资料显示，当代集团创始于1995年，2000年1月18日完成股份制改造，其集团业务领域目前涵盖房地产业、金融资本业、高科技业、服务业、商业，文化旅游业，现在海内外拥有独资、合资、合作经营企业20余家，业务发展遍及北京、上海、香港、澳大利亚、美国等国家和地区。
对过往经历，当代集团创始人张雷却是轻描淡写：“1995年，我开始做房地产咨询服务领域。此后三年，我作为房地产业的学生，开始学习、研究房地产。”
据《新财经》记者了解，张雷从创业到成功仅用了三四年时间。1995年，张从国家某部委辞职经商，开始涉足房地产开发领域。在北京，张先后以参股、控股和独立经营开发的方式开发了亮甲店小区危改、广义街10号院危改、华兴园小区、龙潭湖小区、濠景阁、新华联小区等项目。
“1998年中国房地产的门槛比较低，1000万就可以做房地产。当时国内还是以集团消费为主，是感性的、投机性的，不是一个完全成熟的市场，给很多创业企业提供了千载难逢的机会，有的企业没有资金居然可以启动一个大项目，有的只有一张图纸就可以开始盖房子。当时中国房地产进入一轮新的发展增长期，当代集团集中股东财力，在湖南开始做前期开发，包括物质、人才的准备工作。那个时候发展步伐比较快，虽然不能说成功，但是取得了业绩，这为以后的发展奠定了良好的开端。”张雷将自己的初期创业诠释为成功把握住了机会。
1999年，张雷在寸土寸金的中关村核心区主持开发了大型高档住宅社区——满庭芳园，据业内人士介绍，满庭芳园当年建成当年售罄，销售额达到10多亿。满庭芳园的成功，标志着这位福布斯富豪所创始的当代房地产公司完成了企业原始积累。
但张雷自己却说：“我真正开始做房地产是从2000年开始的。”
2000年，张组建了北京当代投资集团有限公司并担任董事长、总裁，决策开发了当代城市家园、青云科技大厦、当代万国城等项目。随后，这些项目相继取得了成功，当代集团于是开始一路狂飙。2002年，当代集团确立了国际化发展战略思路，集团旗下盈港实业集团(香港)有限公司正式成立，随即澳大利亚澳洲当代公司成立。进入2003年，集团副总裁陈音带领当代集团一行6人考察了欧洲四国，从各个方面系统了解欧洲四国建筑艺术。而此时当代集团的年营业收入已经达到了26亿元。
现在，张雷开始将目光投向了更为广阔的海外市场。“2006年，通过国际化战略联盟，当代集团1/3的收入将来自国际市场，拥有国际化的人才、企业文化和国际金融资本市场管理能力。”张雷这样描述当代的国际化战略目标。
结盟海尔延长资金链
很少有人知道，在当代集团产业与资本的发展历程中，还有一个不容忽视的亲密合作伙伴——海尔集团。
双方在公开场合的牵手源于2001年10月共同组建的“筑屋工作室”。当代集团方面称，此次结盟，是以正式约定的方式确立双方未来发展的战略合作伙伴关系，双方将在更大范围内整合人力、金融资本等资源。
表面上看，“筑屋工作室”是以市场和产品为载体，实施双方框架性合作协议内容，在硬件产品、软件服务和企业文化交流等方面全方位合作。但知情人士告诉记者，此前两大集团已进行资本合作，此次结盟还有更深远的战略意图，即强化两集团之间资本合作的通道。
2002年2月10日，“海尔·当代2002年度合作研讨会”在北京举行，当代集团称研讨会重点探讨了双方2002年度在资本、资源等方面深入合作，当代集团的资本合作的意愿显而易见。
业内人士指出，以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业。金融业曾对30多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。有上市公司青岛海尔作为融资平台，海尔集团的资金流无疑相对充裕。而房地产企业项目投资动辙上亿甚至几十亿，但投资回报相当可观。于是，这种集团合作应时而生。因为两大集团可以各取所需，充分利用资源，互通资金往来。
事实上，当代一直在不断寻求跨区域、跨行业的合作，更在寻求一根根维系自身经营安全的资金链。在与海尔结盟的同时，2002年3月，当代集团又与新华联集团正式结成走向全球化联盟。这一次结盟，在深层的战略意图上还是延续资本合作的思路，但值得玩味的是，张雷与新华联创始人付军是关系很铁的密友。当代集团内部员工告诉记者，公司早期与新华联就有亲密的合作，随后，当代先后参股了新华联旗下的“金六福”酒、六福华庭酒家等项目，在双方的合作往来中很自然地也就包括了相互资金的往来拆借。
“实业资本必须和金融资本结合，企业才能获得长足的发展。中国很多民营企业为什么长不大，我想，很大原因是没处理好这两方面关系。”显然，张雷很好地平衡了两者的关系。
“121”，资本无压力
近几个月来，121号文件无疑是房地产界最为热门的话题，国家对于房地产信贷政策的收紧，使得房地产业的整体气氛骤然紧张，实力不济的房地产商将面临被淘汰出局的风险。
而时下当代集团正在热推的万国城Moma国际寓所项目，正是121号文件施杀招要遏制的高档商品房贷款项目。在此背景下，当代集团的房地产开发业务是否会遭遇资本压力？
张雷对此显得信心十足：“121号文件对我们几乎没有影响。除了银行资金外，当代的融资渠道很多，包括信托产品、企业债券、投资基金等等，我们的资金来源很充足。”
据当代集团一高层人士向《新财经》记者透露，就在121号文件发布后不久，当代集团还拿到了一个银行5个亿的授信额度。可见，张雷的自信并非没有根据。
“中国商业银行的存贷差在3～4%之间，这在全世界都是最高的。中国老百姓手中有大量的储蓄存款，中国有大量的资金在寻找直接投资的机会。另外，国外的资金十分看好中国的投资机会，如果能给他长期稳定的回报，这些资金会通过直接投资或者通过委托机构投资进来。”负责当代资本运作事宜的总裁助理陈锁军十分乐观地看待中国企业目前面临的总体资金环境。“另外，中国信托业经过8年的整顿正在迅速发展。而且2002年中国全部的信托业对产业的投资大约150亿元，这150亿元中的80%资金信托计划都投资在房地产。现在好几家信托机构找我们谈，但目前还在考虑。”
“资金信托是一种资金来源的通道，但客观上融资成本比较高。表面上看，公开的资金信托利率仅有4%点多，实际远不止。往往达到7%、8%以上，最高达到15%。而我们银行的贷款利率只有4～5%，而且还有10～20%的折扣。”一位业内人士道出了当代集团对待房地产信托融资渠道态度谨慎的原委。
但值得注意的是，在金融资本中，证券市场这一直接融资渠道的缺乏一直是当代集团目前发展中的一块短板。也许121号文件短期内不会给当代集团带来太大的资金压力，但如果能打通证券市场这一低成本融资渠道，将会为当代集团的发展提供极大助力。
谨慎的资本步调
在当代集团的未来的发展规划中，金融资本运营一直被确立为未来集团经营的主导产业之一，与房地产投资置业、高科技信息产业同为当代集团未来三大支柱产业。然而直至今天，当代集团的金融资本业的前进脚步却始终很缓慢，尤其是其在资本市场迟迟未见有实质性的突破进展。
“我们正在跟深圳一家上市公司谈重组事宜，但最终成行可能要到年底。”一位当代集团高层人士透露。这是《新财经》记者在当代集团了解到的其关于资本运营事宜最接近事实的描述，集团上下对资本运营事宜始终保持了高度的缄默和低调。
此前，当代集团旗下的当代伟业房地产开发公司与金马股份(000980)经过了很长一段时间的重组谈判，当代集团甚至已经与美国的一家公司洽谈多次，计划介绍美国的车用仪表生产企业与金马股份进行合作、合资。但最终，这次重组合作事宜还是不了了之。张雷并未透露本次重组失利具体原因，但他表示：“当代除了重视并购企业的资金经营状况以外，还重视并购企业的文化形态，两方面都要兼顾，否则，双方企业很难融合在一起。”
“国外购并65%是失败的，国内并购不成功要高于这个数。我们不是要买差公司的壳，而是要收购好的上市公司。”陈锁军称，“集团下面两个子公司正在进行股份制改造准备上市，时间可能会长一些，但主体资产还是要走购并的道路。上市是手段，不是目的。在上市这一问题上，当代集团总体是积极的，但决不盲目!”
陈指出，企业资本经营的关键在“结合”二字，企业应结合自身处于的不同生命周期阶段，来采取相应可行的资本经营策略。跟风式的要上市，要买壳，结果不仅资本经营没有成功，反而使企业现金流高度紧张，使产业经营陷入被动。按照当代集团的规划，盈港实业集团(香港)有限公司具体实施当代在香港的资本运作，但国内多家房地产公司赴港上市相继铩羽而归，当代集团赴港上市计划并不乐观。
“房地产企业之所以在相当长一段时间未能打开直接上市之门，对其经营模式所隐含的风险是证券监管机构和投资者所顾虑的主要原因。所以，房地产企业无论是在香港和内地IPO，首要解决的问题是如何给投资者一个持续稳定盈利的预期。”在赴港上市这一问题上，陈认为目前当代集团需持保留态度。“香港股市市场化程度非常高，在香港发行上市成功的关键，在于发行人和投资者之间需找到一个发行价格的均衡点。在香港上市发行成本很高，而融资并不多，因而当代集团短期内并不适宜在香港上市。”
“金融资本运作是集团既定的战略规划，将会一以贯之坚决地执行，但我们具体的步调会很谨慎。因为金融资本作为虚拟资本本身也有缺陷，它的投机性、风险性、泡沫性是不可跨越的障碍。”张雷强调。
当代集团在资本运作的具体操作上是慎之又慎，但谨慎不代表踯躅不前，只不过在此过程中，这位福布斯富豪和他旗下的当代集团，仍需在很长一段时间继续忍耐资本之痒。
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