首页 新闻 体育 娱乐 游戏 邮箱 搜索 短信 聊天 天气 答疑 导航
新浪首页 > 财经纵横 > 财富人物职场 > 福布斯欲亲自“操刀”富豪榜 > 正文
 
赌王后人投资传奇:1997年抄底2003年启大浪

http://finance.sina.com.cn 2003年08月31日 10:17 21世纪经济报道

  见习记者 彭少芳 香港报道

  8月初,在中国对香港开放“个人游”以后,香港的酒店股马上受追捧,澳门第一代赌王的长子嫡孙傅厚泽正好趁这个热闹,用7个亿港元买下旅游区尖沙嘴三星级的君怡酒店。交易在这个时候落实,可说为香港楼市复苏拉开序幕。

  君怡酒店的交易由今年年初开始,55岁的傅厚泽精神充沛地说:“我们(傅家)觉得地产及酒店生意又到了可以入市的时间。”

  根据酒店业主联会的资料,2002年酒店的房租时光倒流了12年,回复1990年水平,正是香港踏入高通胀经济之初,楼市亦从信心危机中站稳脚步,逐步攀升。

  这就是香港媒体所形容的“入市眼光奇准”。

  傅厚泽的祖父是澳门第一代赌王傅老榕,在二次世界大战期间,在澳门做赌场独家生意,有2至3间大型赌场,还有其它大大小小的麻雀馆。后来澳门赌场须拿牌照,由何鸿的澳门娱乐取得经营权,籍贯广东南海的傅老榕便在1947年,到香港成立广兴置业,经营船务、货运及客运,后来转攻地产。

  傅厚泽在26岁时便成为家族财产的管理人及投资决策者。

  逃顶:“世纪交易”

  时间回到1997年6月。地产“好友”(看好者)仍然狂炒,没料到楼价即将“见顶”,傅厚泽却准备离场,毅然出售家族在香港最主要的业务及旗舰富丽华集团(包括四家酒店,最贵重资产为香港中环的富丽华),以69亿元“天价”出让,被香港传媒称为“世纪交易”。

  事后证明傅厚泽以贴近楼价顶点出售富丽华。

  这宗“世纪交易”可谓香港地产历史的重要标记,香港楼市随即急转直下,跌幅至今超过六成。

  地产泡沫爆破后,买家丽新发展(简称丽展)在随后几年为富丽华酒店大幅减值,香港酒店房租更自1997年的高位不断下滑,经营愈见困难。到2001年丽展不惜将它拆卸,再建商厦以图增加回报率。

  当各界仍然看好楼价时,为何他却洞悉先机?

  傅解释:“这道算术题计不通。”

  他口中的算术题是公司的回报率。

  自1990年代初每年约10%通胀以来,人工高涨,地价飙升,做酒店的回报率已经跌至约3%。

  此外,该酒店虽然颇负盛名,已故船王赵从衍儿子赵世光的婚礼就在这里举行,但毕竟已有二十多年楼龄,又由商厦改建成,先天条件有限;加上附近不断有新酒店落成,设施更优胜,傅厚泽心里盘算着富丽华的增值潜力其实正在不断缩小。

  当时富丽华集团是上市公司,傅厚泽任主席。“始终要为股东着想,当时有几个人主动出价。”结果造成香港殖民时代终结前的“世纪交易”。他不肯透露是哪几家,只笑说全都是跟酒店有关的上市公司。

  抄底:100亿海外投资

  傅家占富丽华集团45%股权,出售公司套现31亿元,避过一年后的金融风暴,在香港呈半退出状态,主要业务是旗下广兴置业在高档住宅区的放售及租赁。

  同时,把这笔特殊收入的一部分注入傅家的家族基金里,家族基金活动转趋活跃。

  傅厚泽看中海外房产,认为海外房地产处于低迷期。在傅厚泽的运作下,家族基金开始在美国、英国和日本大举投资,市值约35亿-40亿港元。

  英国楼市泡沫在1989年爆破后,他便在1990年开始买入平货。还有于1992年索罗斯狙击英镑,使英镑汇率狂跌,造就楼市惨淡。在这十年间,英国楼价上涨六成。傅在其中亦赚了不少。

  傅现时持有的英国物业主要位于伦敦及苏格兰,包括写字楼及坐落郊区的平房式工业屯阝,后者因英国的城市重建计划而不断升值。

  坐拥100亿港元物业的傅谦称:“本金不多。”以按揭为65%计算,投资本金约为35亿元。

  傅厚泽倚重的是低利率。

  英国利率在2001年开始大减,傅的借贷成本由2001年初的6%下调至今年8月的3.5%,重回1955年的利率水平。

  美国和日本的情况也一样。

  为了刺激消费,美国联邦储备局在2001年初以来减息13次,至今为1%,是自1958年的低点。傅在1990年代初就比较看重西岸住宅,但觉得美国楼市“不明朗”,靠格老的低息政策吹捧,而非经济推动楼市需求,他近年已少买美国楼。

  日本的吸引力可谓更明显,在茫茫十年的经济低潮里,日本的利率由1990年的6%下挫至2001年的0.1%。至今,在银行隔夜拆息更在今年6月时一度出现负数-0.5%。傅厚泽当然不会错过这个近乎无本生利的投资机会,他看好在东京几个中央区的高尚住宅,而非跌幅可能更大的甲级写字楼,他说市中心的优质住宅供应少。

  傅表示,低息在美国尤其重要,因该国税率高。“一定要借多些钱,减低投资成本。”

  楼市泡沫

  低息是傅投资房地产的诱因,同时也是形成日后泡沫的起点。

  “香港楼市的泡沫,与英国伦敦、美国纽约和日本大致相同,尤其与日本相类似。”

  在地产泡沫里,有人成功捕捉升浪顶点,有人千金买下日后的“负资产”。傅表示,“(后者)未曾经历挫折,他们可能打算高买高卖,想不到楼市会跌下来,试过的人便会记得。”

  他想起的教训发生在1989、1990年间。

  当时香港酒店业陷入低潮,傅家将持有的一幢位于铜锣湾公寓住宅出售,亏损几千万元。

  “对方是中资旅游公司,他们计数方式与我们完全不同。他们一间房放4张床,每个床位仍然可以卖300元。”傅厚泽叹没有这样的客源,但这种客源亦已不复再。

  他庆幸自己“赚的是大钱,输的是小钱”。

  在多年投资生涯里,除了自己摸索掏钱“交学费”外,也有良师益友,包括恒生银行的创办人“衡伯”何善衡、利国伟、美丽华酒店创办人杨志云。

  “他们不会指示你要做这做那,而是用客观方法来给意见,旧时试过一个情况,跟你现在一样,然后告诉你当中所有的利害关系。”

  最后抛出一句如老僧的说法:“你自己想想吧。”

  傅口中这些前辈亦是早年支持傅家兴建富丽华的人。在1960年代,银行视酒店业为高风险项目,不愿放贷。傅家得到他们入股才有足够资金,结果富丽华酒店经过近20年才于1973年建成。

  作为富豪第三代,他坦言最重要的责任要“守得住”,保护家族财富,其次将投资继续扩张。

  不做上市公司主席后,傅笑言轻松多了,作为家族财富管理人,“每年需要预算一条数,设定投资额、回报及所派的利息是多少”。跟上市公司时做的一样,但改为“月报”,只要向家族成员报告业绩。

  傅家的物业一般是中期投资,持有5至10年,视乎升值潜力,遇有合适便置换物业组合,争取最大回报,好象砌积木游戏一样。而家族基金里,一半作房地产投资,另一半作长线投资,主要购入股票、债券及基金等。

  重操故业

  刚买下君怡酒店会再次善价而沽吗?

  他托着腮,眼神朝向桌子思考了一会,投资者的触觉又发挥作用,“视乎市场情况,如果无限量供应新酒店,循环很快便会完结,大家都没有生意可以做。”说的是如香港政府大量推动增加酒店房间供应,这个泡沫注定来去匆匆。

  他想到是拥有500多间房的君怡酒店楼龄有十多年,周边竞争多,同一条街就另有3家三至四星级酒店。此外,此类酒店房租价格上升空间有限,只能靠装修提升格调,稍为调整房价。

  事实上,做了20多年富丽华,他对酒店经营跟投资一样在行。

  他打算先为君怡酒店翻新,针对商务客,但不会只着眼现时最炙手可热的中国豪客,强调要平衡各个地区的客户比例。

  以往酒店都看重欧美客,但当地经济一出现打击,就会令酒店陷入困境。“若(酒店房价)升得急,一定要有储备金,当楼市一跌便再投资做装修(因为装修成本降低)。”

  但会否走这一步棋,抑或再择木而居,转换投资项目,让市场再惊叹一番,得看那时君怡酒店的回报率及增值潜力了。






评论】【财经论坛】【推荐】【 】【打印】【关闭

     图片铃声随心换
无线上网无限生活
10余万种经管图书,低价销售尽在当当网!

  投票! 赢超酷腕表式手机!
  注册新浪9M全免费邮箱
  说一口流利英语,其实不难? MBA联考培训特惠
  无数人梦寐以求的境界,亲密接触,激烈搏杀,包你爽上“天堂”
  第53届世界小姐中国总决赛报名开始



新 闻 查 询
关键词一
关键词二


search 摄像机 减肥 停电装备
 
新浪精彩短信
两性学堂
性爱有着非常微妙而奇特的平衡。如果男人渴望性爱…
非常笑话
夜晚两夫妇正熟睡。突然妻子跳起来大叫道:不好…
图片
铃声
·[韩 红] 青藏高原
·[王力宏] 这就是爱
·[陈晓东] 比我幸福
铃声搜索



新浪商城推荐
索尼数码相机
  • DSC-P2 超低价
  • 索尼 DSC-P72
  • 比基尼美女
  • 月色如水小夜衣
  • 夏日狂花比基尼
  •   理财新时尚-收藏
  • 网上钱币卡市场热
  • 邮品一族交易社区
     (以上推荐一周有效)
  • 更多精品特卖>>


    新浪网财经纵横网友意见留言板 电话:010-82628888-5173   欢迎批评指正
    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    Copyright ? 1996 - 2003 SINA Inc. All Rights Reserved

    版权所有 新浪网

    北京市通信公司提供网络带宽