王嘉敏：地产有病用错药？

　　文·本刊记者语泽/图·本刊记者赵亮

　　自从央行121号通知出台以后，房地产界就对此颇多议论。潘石屹站出来说：“央行开了一副药，全是巴豆。”老潘口子一开，很多人都有同感：不出半年，许多房地产商就会支持不住，就会虚脱。

　　王嘉敏的第一个项目就遭遇央行121通知，且耕天下项目定位高档，针对的购房群体都是拥有第二、第三套住房的用户，所以就第二次贷款利息上调的态势，对王嘉敏来说是一个不好的消息。

　　北京房地产有没有泡沫，大家各有各的观点。说有泡沫的人，有自己的一套理论、数据和根据以往的经验作出的判断；说没有泡沫的人，也有自己的一套。圈内外对北京房地产是不是健康的判断，很像对人的身体健康的判断。但是王嘉敏认为北京的房地产有病，却用错了药。

　　房地产该用什么药？

　　王嘉敏是一个直性子的女人，她曾经说过，只要对公司发展有利的事情，从不怕得罪人，有时候甚至对于客户都出言不讳。对于央行121号通知，王嘉敏坦陈自己的理由：没有泡沫，不应该控制购买。

　　从天津出来的王嘉敏当初从天津到北京打天下，看好的就是北京的市场化不足。虽然这次央行121通知的出台，对耕天下有一定影响，但是王嘉敏说她不怕，因为酒香不怕巷子深，好房总会有人去买。

　　对于泡沫，王嘉敏觉得北京楼市空置率高是一个事实，但是统计的数据是否合理，尚有待核实。如果根据这个泡沫理论而导致央行的121通知出台，却是一个错误。在王嘉敏看来泡沫的定义是：市场的供应量远远大于需求量，但是北京市场的需求很旺，而所谓的空置率，是某些房地产商建了不该建的房子导致的。所谓该建不该建，王嘉敏讲：圈内一些开发商并不懂地产的运作规律，房屋设计的优劣，一切一切都是外行，但是他有土地，就可以盖房子，甚至图纸他都要自己画。这种牵涉政府在内的不正规现象，导致北京相对于上海、深圳、广州等地商业化明显不足。可是随着集团购买的取消，消费者的消费心理、消费知识都在不断成熟、丰富，好房子大家都会买，而很多房子不符合消费者的需要就卖不出去，这是很正常的现象。“不是市场坏了，消费心理坏了，而是房子盖坏了，你提供的产品错了。现在流行黑色的衣服，你为什么偏偏要生产红色的呢？”王嘉敏以女人的思维，诠释着她眼中北京地产的现状。

　　作为中国经济、文化、政治的中心，“北京的房价就应该高”。对此，学经济出身的王嘉敏觉得地产是一个关联度很高的行业，她告诉记者一个笑话：“当好地产的总经理，就可以当好国家总理。”在她看来，世界各国的首都，都有很高的房价，如果北京的地产价格在全国均价之下，那会是一种怎样的情形？投资者信心何在？

　　回到121通知问题上，王嘉敏指出其指导思想的问题：应该控制房地产商的利润，但不应该通过控制购房者的贷款来达到目的。房地产的合理利润要控制在10%左右，但是你不能否认随着时间的推移，固定资产的增值。“比如，二环、三环，可开发利用的土地越来越少，还要增值，这是经济必须的，如果首都的房子在不断贬值，谁敢再买房子。”

　　至于房地产价格的控制，王嘉敏赞成香港的做法：香港房地产的控制是靠土地出让量来控制的，如果房价高涨，政府就多批一些土地，如果房价低落，我就控制土地出让量。“这才是一种真正的市场调节。”

　　“虽然北京的土地很多都已经圈地完成，但是市场空间还是有的。以前没有通过土地来控制房价，我想应该从现在开始着手这样做。”王嘉敏对于北京市政府有很多的期望。

　　不过，央行121号通知出台，王嘉敏也表示出自己的理解，她觉得这个通知无疑是提高了房地产行业的进入门槛。“没有钱，就没有四证，就搞不到贷款，你就别做房地产。”

　　王嘉敏同时表示，央行不应该因为一两个周正毅就因噎废食，从购房者购买第二套住房卡住不放，“不允许消费，这是很可笑的。”王嘉敏坦言。“一个投资者买房，说明什么？说明他对国家的政治、经济增长有信心，特别是那些第二次购房者，因为存银行可能利息低，购房就是用来投资，他觉得这种持续的经济增长能够给他带来收益，这还是一个信心的问题。”

　　“银行自身能否查出是虚报购房，有没有实力购房，骗贷等等，都是银行自身建设的问题。从消费者角度考虑降低金融风险，实在不是明智之举。”

　　北京的地都到哪里去了？

　　作为一位外地进京搞房地产的开发商，王嘉敏最初的决定——耕天下，并非轻易决定，在王嘉敏看来：没有铜墙铁壁，就是看你肯不肯做。

　　如房地产又是一种地域性很强的行业，北京作为首都，门槛自然要高出其他地方很多。特别是地，北京的“圈地”运动在几年前就已经完成，能开发的相对较少，而王嘉敏用她那特有的批判眼光，在告诉人们：想找地就有。

　　王嘉敏承认北京有官商，但是同时承认还是可以通过游戏规则买到地。现在拍卖、购买，都可以得到土地，虽然相对价格较高，但是只要做好整体策划，利润空间依然非常诱人。

　　做耕天下这个项目的时候，王嘉敏转遍了北京城，看了上百块土地，最终还是一种说不出的感觉，让王嘉敏对耕天下产生了感情。

　　王嘉敏承认地产有时候凭的是感觉，但感觉后的论证更重要，她说如果当时不知道永定门的拆迁改造，她不会去做这个项目。

　　“做地产要有独立的、批判的思维。”这是王嘉敏与其他房地产商不同的一面。她觉得坐地产切忌扎堆，比如亚运村，这个在当时被认为很好的项目，现在就面临很大的交通压力，为什么？当初的道路设计没有考虑到今后汽车消费增长的需求，所以很多人都搬出了亚运村，“别人说好，不一定好，真正的判断来自你自己。”王嘉敏想告诉很多刚刚来北京的地产商。

　　“批判要是一种合理的批判，曲高和寡，同样也做不成地产。”这又是王嘉敏另一个观点：离开本土作战，要克服水土不服。

　　为了实现北京的本地化，王嘉敏放弃了天津原有的队伍，到北京重新搭建班子，几乎所有招聘的人员都来自北京。这种近似于跨国公司管理的本土化，给王嘉敏也带来了很多好处，公司整体角色进入快，而北京的各种房地产规章制度，一下子也因为北京员工的加入，取消了刚进入阶段的人脉、金脉的短暂虚弱阶段。现在王嘉敏依然经常到中国其他城市、国外的著名城市考察，她说每到一个地方，她都会关注当地的房地产，当地的房屋建筑，她觉得这些东西会对她的事业有很多的帮助。或许正是这种“去感受”的女性的直觉，给王嘉敏带来了今天的成功。

　　王嘉敏简介：北京诚通房地产开发公司总经理，开发运作了耕天下项目。