上海首富梦别上海？

　　在重修上海的饕餮宴中，为何找不到周正毅的身影

　　《中国企业家》记者戚娟娟李岷

　　“全世界的吊车仿佛都集中在这里了。”10年前，海外媒体这样评价上海浦东。10年后要评价以浦江两岸开发项目为主要内容的新一轮上海大开发，吊车被资本取代了，“全世 界的地产资本仿佛都集中在这里了”。

　　2002年1月10日，是上海城市新一轮造城运动的开始。上海黄浦江两岸综合开发规划在这一天正式启动。当时的市长、现任市委书记陈良宇提出，黄浦江目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能，已不适应上海发展成为国际大都市的要求，要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。这一“跨世纪工程”包括基础设施、浦江开发、城市管理、房地产和交通运输5项内容,前期启动资金将达到1000亿元。

　　发令枪一响，内地和香港的地产巨头、全球投资基金纷至沓来，捕捉着浦江两岸这块22.6平方公里(后又扩大至73平方公里)土地上的商业机会，希望能在这场旧城改造、重修上海的盛宴中为自己谋得一席之位。

　　追逐者的名单可以拉得很长：香港新鸿基、香港恒基兆业、美国洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产公司、美林证券房地产公司、新黄浦、华润置业、世茂集团……

　　奇怪的是，周正毅，“上海首富”，没有出现在这份“重修上海”的大名单上。当时，周正毅声誉正隆，没有理由不出现在名单上。

　　上海首富神秘失踪

　　根据农凯提供的公开资料显示，在周正毅令人眼花缭乱的投资体系中，地产独当一面：福建兴业银行原有的外滩金贸区地块纳入其旗下，由兴力浦房产公司开发兴力浦金融大厦；海鸟电子原有的中山公寓收归周的囊中；投资2.2亿元但一直没有建成的海鸟电子大厦也为其所有。另外还有龙昌苑、联鑫虹桥苑、静安区石门二路旧城改造地块、曹家渡地块等。

　　农凯公布的数据称，该集团投资的物业达21万平方米，投资额约14亿元，总估值25亿元。其中写字楼8处，有5.5万平方米；商铺6处，有7.6万平方米；住宅6处，约1.9万平方米；其它约5.9万平方米。周正毅还号称还有土地储备963万平方米，大多在浦东芦潮港人工半岛和松江地区。

　　乍看起来，这一系列引人注目的项目，似乎离黄浦江两岸的开发规划区稍远了一点。然而，外滩的黄金地段距浦江仅数步之遥，石门二路的旧城改造项目也恰恰镶嵌在浦西的中央商务区间。

　　但撩开周正毅在上海的地产真相却非易事。有媒体评论，在香港，周正毅几乎透明着地拥抱豪华地产、股票、上市公司，而在家乡，上海人周正毅的神秘与低调却同他急速的多元化扩张相映成趣。

　　“周正毅做秀的成分恐怕多一些。”一位上海本地的房地产开发商若有所思地摇摇头。

　　2003年春节前，《中国企业家》记者叩访了周正毅全资拥有的农凯集团位于上海江宁路188号的总部。此时，远处兴力浦大厦的建筑工地上显得有些冷清。上海地产界流传着这位“上海首富”在期货和股票市场上亏了钱，房地产投资一度停滞的说法。

　　走入江宁路188号的兴业大厦，拾阶而上，不断变换着的是与农凯集团关联的各家公司的名称。农凯盘根错节的庞大身形可见一斑。据悉，兴业大厦曾是有名的烂尾楼，由周正毅以每平方米6800多元的价格收购，并投入1亿多元再追加1亿元多完工。

　　对于《中国企业家》再三提出的采访要求，农凯集团迅速予以了回应，除客套和耐心之外，农凯和周正毅依旧被小心翼翼地蒙在面纱里。老板的行踪、工程的进展、农凯的现状，都是其讳莫如深的话题。“现在还不是时候，我们过一段时间再联络。”——一句重复了不知多少遍的回答。据悉，与在香港的高调相反，周正毅从不正面接触任何大陆媒体。

　　似乎，这样一个人不应在上海地产令开发商血脉贲张的“世纪传奇”中缺席。

　　可在SARS风潮渐渐远去的上海，今天，人们议论纷纷的却是周正毅拥有的几处黄金地皮是否将被拍卖。上海官方日前已证实了因经营存在问题，周正毅正在被调查当中。据了解，近来施工势头正猛的兴力浦大厦，本欲向农业银行贷款6亿元，报告送上去了，也因周被调查而陷于停顿。

　　尽管农凯的有关人士一再称，“公司现在情况还好”，但显而易见的是，随着事态的发展，曾经的上海首富，已经不仅与重修上海无缘，而且极有可能梦别上海了。

　　罗康瑞提前入席者

　　上海“新天地”上空的天际线快要被划破的时候，罗康瑞的真实意图显露了出来。

　　原来，14亿元造就的“新天地”只是罗康瑞对太平桥地区改造与重建计划中的第一步，上海市卢湾区政府批给他的地皮是52公顷，而“新天地”和人工湖全部用地不过是其中一小部分。

　　罗康瑞动议启动“新天地”项目时，瑞安集团上上下下都说“老板疯了”，但这位将50%的资产、几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是，利用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性的国际商住园区。项目整体包含四个部分：具有历史文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐和旅游综合小区，即“上海新天地”；“企业大道”办公楼区；“翠湖天地”等住宅小区；购物、娱乐商业中心区。

　　1999年告贷无门时，罗康瑞狠狠心自掏了8亿多元。8亿多元对他来说不算小数字，在香港，罗康瑞靠建材起家，兼做一些规模不大的房地产生意，与房地产巨鳄李氏家族、郭氏兄弟不可同日而语。即使他的父亲、香港早期的房地产富豪罗鹰石，与上述诸位也难比肩。

　　可是现在，李嘉诚、郭炳湘每次遇到罗康瑞，不禁也要拍拍这位后生的肩膀：“罗康瑞，你行啊，你有眼光，这么早到上海去投资。”

　　罗康瑞自信地对《中国企业家》记者说，“我们在人工湖边的‘翠湖天地’，基本上没卖过广告，现在几乎全卖光了,平均价格可是全上海最高的呐！”

　　“新天地”成了罗康瑞的“名片”。据说，一向傲慢的德国人也开始琢磨怎么复制一个“新天地”。罗康瑞被频繁地邀请出席各种类型的国际论坛、会议。在许多场合，一些政界要人、商界名流走过来，握住他的手，说的第一句便是，“我刚刚去过上海，看到了你的‘新天地’。”

　　“‘新天地’可能是我一生中事业最重要的一块了。”说这话时，54岁的罗康瑞斜倚着新天地一号会所阁楼上的窗棂，指了指鬓角泛白的头发。窗外，“新天地”尚未从前夜的狂欢中苏醒。

　　新黄浦急欲出头者

　　“我4年没有出山，没有接受过采访，一直在酝酿一个梦。”

　　吴明烈曾有过辉煌，他在1992年获得上海市第一块批租的土地，建造科技京城。多年后，新鸿基的郭炳江看到科技京城时，仍赞叹不已。但很快新黄浦陷入了改制困境，吴明烈艰难地将一万名员工逐渐精简到300人。而主业不明、扩大高科技风险投资则成为新黄浦的另一软肋。其结果是，尽管集团90%的资产囤积在房地产业中，但地产发展的动力依然不足。

　　“外滩源”这一位于黄浦江和苏州河的交汇处半岛状的区域，最早被称作李家庄，后来叫做英领馆或外滩33号。规划中的这22.9万平方米的地块，现存14幢上海市近代优秀保护建筑，流派纷呈。这批1920年到1936年间构筑的建筑群，原本被当作见证近代上海东西方文化交融的一颗夜明珠，但经过半世纪沧桑，渐渐淹没尘埃中，不少建筑改为工业、仓储和居民用房—使用功能失当且混乱。当年苏州河南岸的制高点—新天安堂教堂的钟塔尖顶也只留下了一个残缺的底部。

　　在同济大学常青教授的设计中，重修后的“外滩源”，将配置公共绿地、亲水长廊、酒店宾馆、商务办公、文化娱乐等相互衬托的形态与功能，成为凝聚上海历史文化精髓、与陆家嘴现代风格交相辉映的新世纪“城市名片”。

　　外滩源地区绝大多数属于新黄浦集团管理的授权公房，经政府批准，新黄浦拥有“外滩源”的一级开发权。事前，吴明烈酝酿了10个月。在黄浦江两岸开发领导小组的讨论会上，陈良宇说，“新黄浦很努力，就了了他们的心愿吧！”

　　公司庆功，吴明烈喝醉了。“人人都说这是一个好果子！”一谈到“外滩源”，平时拘谨的吴明烈立刻兴奋起来。“有人说我这是逐名、淡利，可我认为，完工之日就是赢利之时。外滩源的风险在前期，做好了，绝对是风水宝地，会是上海最好的。”

　　华润置地新进者

　　“说华润(置地)在上海赤手空拳也好，说华润(置地)有个强大后盾也好，这完全是一个商业运作!”王印几乎喊出声来，“实际上真是没有别的原因，就是政府尽快改造旧城的想法和我们的开发思路搭上了。”

　　2001年10月，华润置地做出了走出北京的一个标志举动，就是同时向东、西两个城市，上海和成都，分别派出两个工作小组常驻当地考察市场。总部对上海小组的明确指令是：一定要在一个“好”的地方建产品。郊区项目虽然选择多多，而且资金投入小、开发周期短，初入上海的华润完全可以由此进入上海市场，但是郊区项目的供应量也相应大，“而好的地段的土地供应总是有限的，‘好地段’上的‘好产品’有更大的升值潜力。”

　　次年2月底，上海小组向华润置地和集团发回董家渡项目招标的信息，了解并测算后，集团拍板，华润置地立即展开紧锣密鼓的夺标行动。其时华润置地在上海甚至都还没有注册公司，上海工作小组组长陈凯代表总部负责和黄浦区董家渡建设指挥部谈判。

　　“政府关心三个问题：一是开发商的资金实力，这个项目的投资高峰将达十亿元，如果开发商到时不能让资金如期到位，政府就做不了拆迁；二是地产公司的开发水平；三是一定要快!”

　　“华润是不是一家国有控股企业已不是主要问题，我们不能去猜政府到底如何考虑，我们要做的工作是打消上海政府对我们的疑虑。”王印说。

　　黄浦区一位副区长对王印半开玩笑说，区里哪些建筑他喜欢，哪些建筑他不喜欢，对后者他简直想把它们炸掉。王印知道这位区长在担心什么，很快，他带着黄浦区政府一干客人参观了华润置地在北京开发的凤凰城、华清嘉园、翡翠城等项目。资金方面，上海小组向项目办捧出华润置地在香港上市公司的历年年报，显示自己是一家2001年营业额达到了34亿港元的地产公司，拥有境内外融资能力。

　　离谈判启动不过两个多月的功夫，王印在北京就接到了董家渡项目到手的喜讯。华润置地将拿出约7.6亿元用来收购6万平方米土地以及安置原有居民迁移，而完成建筑面积达20万平方米的项目，总共则需15亿元，建成后可获得约18亿元收入。

　　在作规划时，华润置地最后选用了一名同济大学教授和一名德国设计师联手做出的方案。一方面小区主体建筑采用简洁、现代风格，另一方面保留一幢30年代Artdeco风格的礼拜堂及部分完好的1925年石库门里弄，改建为小区休闲会所。

　　华润只可能比上海政府更着急。原来料想最好今年年底就能预售回收资金的想法如今只能延至2004年3月。华润称，资金筹集是比较顺利的，华润置地在香港向境外银行借钱，利息成本不到2%，大大低于国内水平；放慢项目进程的一个重要因素是政府拆迁的速度不如理想中的快，近一年过去，目前只拆迁了60%。

　　刚刚在香港发布的华润置业2002年业绩已很不好看了，营业额和利润比前年降低67%、53%，华润置业需要北京以外的业务增长，首当其冲就是上海。“如果董家渡项目明年能售出十亿，上海业务差不多就能占到华润置业三分之一或者四分之一的分量。”王印说，同时他亦明确表示，董家渡项目不会是华润置业介入上海旧城改造的惟一落点。