| 周正毅上海地产纠纷案 4万平米土地出让金为零 | |||
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| http://finance.sina.com.cn 2003年06月04日 08:07 21世纪经济报道 | |||
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本报记者 郑阖 上海报道 一场诉讼 2003年5月28日，周正毅的佳运投资有限公司遭遇了一场诉讼。 去年的5月28日，周正毅完成了在上海滩房地产市场上的惊险一跃。以周为法定代表人、注册于英属维京群岛的佳运投资有限公司(FINE TIME INVESTMENTS LIMITED)出资99%，上海静安城建投资有限公司出资1%，联合与上海静安区政府签署了“上海市国有土地使用权出让合同沪房地资静(2002)出让合同第19号”(以下简称19号合同)，一举拿下了静安区最大的旧区改造项目——从来以投资“接手盘”和开发中小型物业及写字楼著称的周正毅，首次以拿地的方式进行大规模开发，完成了自己涉足地产界以来最大的战略转型。 据了解，该旧区改造地块毗邻南京西路高档商圈，为上海老城区稀有的黄金地块。具体位置在石门路以东、北京西路以北、成都北路以西、南苏州河路以南，俗称“东八块”。其总占地面积为17.64万平方米，需动迁居民10000多户，预计开发规模将达63万平方米，加之周边地区联动改造，规划显示，5至7年后，该地区将崛起建筑总面积达82万平方米的大型居住区。 当时，在这个预计开发投资超过50亿元、预计销售额超过80亿元项目的签约仪式上，和黄大班霍建宁、“中银证券”董事总经理冯志坚、“天行国际”老板张德熙等风云人物皆现身捧场。 但世事难料，一年后的5月28日，该项目带给正处于漩涡中的周正毅的是又一记重拳——当天上午9点，上海市静安区人民法院开庭审理了东八块地段上由动拆迁引发的一起行政诉讼。有目击者回忆，当时不仅庭审现场座无虚席，外面也挤满了来听审的拆迁户。 在这场诉讼中，原告方是静安东八地块58街坊的6位住户及12位公民代理人，被告方为静安区房屋土地管理局。原告方要求“撤消静安区房屋土地管理局核发的2002年第26号房屋拆迁许可证”，以暂停对58街坊的拆迁行为。 当天法院没有指定出资达99%的佳运公司为第三方被告，而是指定了仅占股1%的静安城建投资有限公司代表出庭。法庭上，原告方质询对方为什么不见佳运代表，对方称佳运为境外投资商，与本案无关。 可以肯定，周正毅不会不关注这场“与他无关”的官司：8号街坊仅是东八块开发一期中的一部分，但它的进度将直接决定整个项目的命运，一旦卡壳，极可能引发骨牌效应，导致整个项目的瘫痪。 原址回搬之辩 原告申请撤消的“26号许可证”，赋予了上海新静安房地产股份有限公司在“2002年9月10日到2003年2月28日”期间对“石门二路以东58街坊”的拆除权限。而新静安公司是静安城建委托的专业拆迁公司。 诉讼双方矛盾的焦点在于被拆迁户对拆迁补偿不满意。特别是在是否允许该地区的居民“原址回搬”的问题上得不到满足。 众所周知，城市旧区改造通常面临的第一大问题不是“造”和“卖”，而是“拆”。据记者了解，东八块的居民虽然常年居住在条件并不好的石库门等旧式里弄，但均对居住地段相当满意，不但靠近市中心，附近餐饮、医疗、学校等设施条件均十分齐备。而且上海市优质地段的一、二手房均涨势不停，这使得相当多的人都抱有非常强烈的“原址回搬”的愿望。 有一位知情的前律师界人士在接受记者采访时，算了笔回迁帐。以一户建筑面积60平方米、有5口人的典型上海家庭计算，如果他们选择原址回搬买一套90平米左右的商品房，其中的60平米可以按售后公房基准价1295元每平方算。而且按有关部门“一年工龄可以低扣1.5%，一年房龄可以再低扣1%”的规定，“这些拆迁区的居民往往都是有几十年工龄房龄的老住户，很多甚至可以按245元平方米的最低保护价购买这60平米。”而超出的30平米，若按市价6000元每平米计算，也不过18万。“一般而言，一个典型的棚户区居民的回迁成本可以控制在20万以内。” 但是，这位人士向记者出具了他收集的数十份裁决书，“没有一份向居民提供了原址回搬待遇！” 据介绍，安置方案一般有三种：回原地安置、货币安置、异地现房安置。这位人士指着刚刚下发给58街坊居民马康颐一家的《静房地裁(2003)第384号裁决书》提醒记者，静安城建公司一共向马康颐一家提供了5套拆迁补偿方案，但没有一套是回原地安置的，“第一套是纯货币安置补偿27 .968万。第二、三套是回购静安本区安远路上两套130平米的期房，并需要支付40万左右差价。还有两套是异地安置到4级和5级地区去。而他们的原住地是2级地区。” 针对马康颐一家的裁决书的裁决结论是，因马康颐提出要求原址回搬，不接受静安城建的调解方案。调解不成，故裁定马康颐接受对方的第4套方案，在5日之内必须搬到4级地段环林东路的三室一厅，并需交纳37.46万的购房差价。 作为这场诉讼公民代理人之一的赵汉祥则告诉记者，他们了解到58街坊的2159户居民没有一户能享受原址回搬的待遇，“因为在当天的法庭上，我们曾要求对方出具原址回搬的案例，他们一个都拿不出来”。 零土地出让金 为了解静安东八块开发商和区政府之间到底达成的成交价格为多少，记者打电话到静安城建公司房源部，一位女士接听电话后表示无法回应记者的询问。记者随后拨通静安城建投资公司，一位拒绝透露姓名的男士接电话后表示：“城投公司在东八块项目中有1%的股权，但具体情况我也不清楚。”记者又拨通了静安区建委土地批租办的电话，一位自称是办公室工作人员的女士回复记者：“我也不知道具体的成交价格。” 另一个尚需进一步解释的问题是，作为此项旧区改造项目开发商的佳运投资，到底有没有向居民提供“原址回搬”便利的义务？ 在赵汉祥提供给记者的“沪房地资静(2002)出让合同第19号”上，有一段话值得特别注意：“甲方(出让方上海市静安区房屋土地管理局)以现状条件出让位于上海市静安区58号街坊地块，总面积43429平方米……根据沪建城(2001)第0068号文的规定，土地使用权出让金为零。”上述的前律师界人士拿前几年李嘉诚在上海虹桥收购的一块同等地段的地皮，支付了每平方1000美金的土地出让金为参照，“我算低点，按每平方米800美金计，周正毅仅58街坊的4万多平米就至少应该支付3亿以上的土地出让金。” 而记者向一些业内人士请教了目前市场行情，他们认为上海城区二级地块每亩的土地出让金约为600万-800万，那么58街坊的4万多平米就该在4亿上下。 对于这样一笔需上缴的巨额资金为何可以全免的关键问题，事实上19号合同已经给出了解释——“根据沪建城(2001)第0068号文的规定”。记者查阅发现，“68号文”的全称为《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的施行办法》，旨在“探索鼓励动迁居民回搬的新机制，推进新一轮旧区改造，提出试行办法”。 68号文提出的试行办法包括：第一条中的“在动迁安置上，实现以异地实物安置为主向鼓励原地原区域有偿回搬和多种安置方式并存转变”；第四条中的“拆除改造地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域”等等。 其第五条更是明确规定，只有“按本办法规定经认定的试点地块可适用以下政策：土地使用权出让金为零；减免拆除公房补偿费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费；减免或免收人防设施结建费……”“什么叫鼓励？就是居民不想回搬，也是鼓动他回搬！但现在呢？是想回搬回不了。”这位人士说。 记者就开发商享受了土地出让金的优惠，是否有原址原迁义务的问题咨询了上海市房屋土地管理局房屋拆迁管理处，一位拒绝透露姓名的女工作人员没有正面回答这个问题，只是表示这种说法和做法现在已经不是很提倡了。而上海市房屋土地管理局政策法规处则拒绝了记者电话采访的要求。 上海市土地学会企业集团委员会会长刘林祥认为：“除非个别群众漫天要价，旧区改造的居民一般是有权利要求回搬的，因为它不是市政工程，而是开放商的赢利性项目，没有理由以牺牲居民的小钱换取开放商赚大钱的机会。” 这意味着，只有当开放商在旧城改造项目中愿意进行鼓励回搬的试点，才可以享有巨额政策优惠。 “但现在的现实是，周正毅的佳运公司并没有兑现回搬承诺，却依然享受了全部的优惠。″这位人士说。 5.8亿拆迁安置费缺位？ 即便抛开土地出让金的义利之辩，开发商还是有重大疑团需要向公众解释，比如拆迁安置款问题。 在佳运与静安城建投资有限公司签署的《关于指定石门二路以东地区58街坊地块拆迁人的协议》中规定，“双方同意，由乙方(静安城建)作为本地块的拆迁人……可自行拆迁，也可委托实施拆迁。” 而在另一份《拆迁委托实施协议》表明，静安城建投资公司此后又将具体的拆迁职责委托了第三方的新静安房地产投资股份有限公司。 即便施展了这样一系列的责任换手，以周正毅为法定代表人的佳运投资还是有一个基本责任不可推卸，即作为占股99%的周氏企业，它必须兑现自己的一系列资金，其中很重要的一块资金就是拆迁安置款。 根据静安城建投资公司在当天法庭上出具的、盖有自己单位公章的《东八地块改造基地58街坊房屋拆迁计划》，“拆迁安置资金及安置房屋安排”申请拆迁许可证首期补偿安置资金到位2.4亿，本基地拆迁总费用5.8亿，其余补偿安置资金3.4亿分期到位。资金分期到位计划：2002年6月8日到位2.4亿元；2002年9月27日到位1.8亿元；2002年12月27日到位1.6亿元。 知情人士就此解释，这笔5.8亿的应该包括货币安置的资金购买异地房源的资金和回搬的资金三部分，而且在去年年底就应该全部到位了。 但赵汉祥告诉记者，他们曾在法庭上要求对方出具安置款已经到位的证明，结果静安城建方面出具了一份由中国建设银行上海分行房地产信贷部出具的证明，证明显示，在2002年6月25日9时20分，被证明人(静安城建投资有限公司)在建行房地产信贷部资金存有人民币307469824.32元。 而记者在一份《关于指定石门二路以东地区58街坊地块拆迁人的协议》上发现了如下表述：“甲方(佳运投资有限公司)允诺，将按照‘静批租(2002)拆迁合同第5号’规定的付款进度及其投资比例，按时汇款到上海市静安区土地批租领导小组办公室银行帐号。” 记者6月3日向上海市房屋土地管理局资金处询问，动迁居民的安置费是否已到静安土地批租领导小组办公室帐户，该处一位拒绝透露姓名的工作人员表示，具体帐目不清楚，市里对于安置费用的定义只管宏观调控，区里面负责具体操作规则则订得比较细，但他承认就一般项目而言，大规模的资金不到位，的确会有影响。
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