羊年新百万富翁计划（房地产篇）

　　2002年11月19日朱基在香港会见香港商界某些重量级人士时说，国内部分城市房地产有过热现象。有些人还不相信。2003年初，中国国家计委经济研究所发表《中国行业景气分析报告》，却印证了朱基的说法。该报告指出，由于中国房地产商对房地产未来发展预期的“过度”预演，导致房地产泡沫现象已经出现。该报告明确指出，“2003年房价将小幅回落，而2004年降幅会更大。”这是房地产投资的大背景，投资者不可不加以注意。在2002年的《福布斯》中国100富豪的报告中，以房地产起家和发达的富豪占到总数的50%以上，突出了房 地产的财富效应，引得众多投资者热血沸腾，但事实上，很少有人注意，其中大量富豪是通过土地增值甚至直接靠倒地起家聚敛财富的，真正依靠房产开发发财的人其实并不多。

　　在当前的物业投资中，投资者需要注意的另一个问题是，要谨防一些所谓专家的误导。如有专家提出，投资者在购置物业时，贷款越多越好，首付越低越好，理由是目前银行贷款利率低。其实，银行贷款利率低，存款利率更低，存贷相差在一倍以上，这一点专家却少有提及。《科学投资》建议，除非你有更好的投资项目和资金用途，在贷款期内可以获得超过银行同期贷款利率的收益，否则，应根据实际情况，选择尽量减少贷款数，缩短贷款年限，增加首付款的策略。

　　住房投资

　　财富指数：★☆

　　建议行动级别：观望

　　有心进行住房投资的投资者大多集中于北京、上海、广州这样的大城市，或杭州、南京这样的省会城市，而房地产投资所谓的“局部过热”，其实指的就是这些地区，房地产泡沫也基本产生于这些地区，所以，《科学投资》并不建议投资者羊年入市，进行此类投资。《科学投资》认为，在目前的大背景下，投资者“持币”将是一种比“持筹”更好的选择。

　　以北京来看，目前进行住房投资的，大多居于两类目的，一类是自住，一类是出租。无论是两类之中的哪一类，《科学投资》认为目前都不是一个理想的入市时机。而如果目标是住房出租，则目前更需谨慎。

　　据《科学投资》调查，北京住房出租市场目前情况并不乐观。几年前，北京CBD概念热炒的时候，一些投资者花数百万元进行了此类的投资，当时在CBD的某些地区，一套200平方米左右的公寓式住宅，每月租金可达3000-4000美元左右，刨去还贷部分，投资者每月可获得1500-2000美元以上的投资回报，回报率在50%以上，投资收益极为可观。但目前情况已经改变，以前租3000美元/月的房子，现在常常连1500美元/月都租不到，投资者还贷压力日益沉重，有投资者甚至因此破产的报道也见诸报端。其原因，一是逢高入市，使投资成本居高不下；二是随着近期北京包括CBD地区高档楼盘的大规模开发和入市，客源分流，供应增加,需求却不见同步上涨，造成出租市场竞争加剧，人气涣散，一些投资者因此被深度套牢。

　　羊年住房投资，《科学投资》建议北京地区的投资者选择重点地区和路线，风险可能相对要小一些。如地铁13号沿线。预计地铁13号线将于2003年全线通车，届时将会影响周边物业，对周边物业价值提升将会产生一定作用。地铁13号线沿线物业包括回龙观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团等，并有可能波及周边一些地区，使之成为投资热点。羊年住房投资的另一个重要方面，是投资者要学会充分利用政策，如按照2003年1月1日正式实行的《中关村科技园区住宅定向优惠销售实施办法》的规定，中关村科技园区内经政府认定的高新科技企业的科技人员和高级管理人员可以低于市价10%的优惠价格购买园区内的商品房。近期北京市有关部门还做出规定，购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品房，可以获得契税减免，这些都是有利于投资者降低投资成本的政策，投资者要学会利用。

　　有消息说，目前有关部门正在商讨开放北京国家部委房源、大专院校房源，甚至军队房源进入住房二级市场，如果这一传闻为真并且能够在羊年付诸实施，那么，预计羊年北京的二手房市场将掀起一个高潮，投资者应密切关注。目前，上海住宅市场新房与二手房的交易量基本达到了1：1的比例，而北京2001年只有区区2000多套二手房成交，2002年估计也不会比这个数字高出多少。以城市人均GDP和人均收入水平而论，北京尚不如上海，城市改造力度则都不小，以此度量，北京居民对二手房的需求不会逊于上海，北京二手房应该会有一个巨大的市场。这或许是羊年住房市场真正的商机所在。

　　商铺投资

　　财富指数：★★★☆

　　建议行动级别：立即行动

　　香港人关于投资有“金、银、铜”的说法，认为商铺投资是金。同样，在广州等地区也有“一铺富三代”的说法，都说明了商铺投资在南方的受人重视。相比之下，北方人在商铺上的投资意识要比南方人薄弱得多。

　　商铺投资者一般分两种，一种是专业型投资者，专门从事商铺交易，拥有较为雄厚的资金实力，投资形式通常为集中购买，然后将购得的商铺的产权或使用权出售或出租给分散经营者，有时也会自己经营，但通常不多；一种是散户投资者，一般是具有一定资金实力的个人或家庭，每次所买铺面不多，铺面多用来出租，偶尔也会用来自营。可供投资的商铺则一般分为三种，即中央商务圈大商铺、商业街商铺和社区商铺。

　　商铺近年来在全国各地都是屡掀高潮，深圳、广州、上海、北京，商铺投资都一直是物业投资的重点和热点。但这过程中也出现了不少投资失败的例子，如北京女人街的火爆，相继又引出了美人街、丽人街等相同品种、相同档次、相同定位的商铺市场，但后两者开业后的人气状况明显不如在北京首开先河的女人街。不少投资者看见女人街的赚钱效应，一厢情愿地认为美人街与丽人街也一定会如此，而匆忙做出投资决定。当时有报道称，有投资者为得到美人街一个排列居前的摊位承购号码，在数九寒天连续排队若干日夜，有人甚至为此大打出手，不想却因此套牢。

　　商铺投资从某种意义上来说，有一种普遍适应的原则，并不需要投资者有多么深厚的专业背景。比如商铺投资首要考虑人流量，投资者要善于从城市变迁中寻找机会。北京以前只有三个公认的商业中心西单、前门、王府井，是商铺投资的首选之地。而如今北京已形成多个商业中心并存的局面，包括燕莎商圈、丽都商圈、建国门、亚运村、中关村、方庄、阜成门、大红门等等，人称“京城八大商圈”，加上一些小型区域性的热点地区，可供投资者选择的范围越来越广，选择难度也随之加大。这种情况决定了投资者要改变投资思路，要善于从城市变迁中寻找机会，要了解城市规划，要变被动投资为主动投资。拿北京来说，如果投资者能够了解城市未来5-10年的发展规划，就可以有的放矢，提前介入。在一个地区成为热点前介入，可以大大降低投资成本。城市规划属于公开信息，投资者可从规划局、市政等政府机构了解。

　　除地段、人流等传统因素之外，商业街、大型商圈的投资者，目前还需要考虑，如有无停车位，停车位够不够等因素。北京等一些城市目前正在进入所谓的“轮子时代”，有无停车位、停车位够不够，是决定商铺能否吸引有实力购物者的一个重要因素。像普尔斯马特等国际大型商业零售商，就宁可选择地点相对偏僻而停车位充足的石景山等地开店。而像王府井等传统商业街，虽然每天人群摩肩接踵，拥有足够的人流量，却因为缺少停车位，使有实力的购物者裹足不前，导致了王府井商铺的投资者普遍经营不景气，商业街正沦落为观光街。

　　深圳、广州、上海、北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者，目前可以格外注意社区商铺的投资。社区商铺投资也许是今后一段时间商铺投资的最佳选择。按照国际惯例，当人均GDP达到3000美元时，人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷。有关调查机构的调查报告显示，目前有51.57%的城市市民把“就近与便利”作为消费的首选，一些配套设施好的小区有60%—70%的居民已实现就近消费。《科学投资》得到的另一组数据是，1994年全国连锁超市实现的销售额占社会零售总额的1%，1997年上升至8%，2000年则超过了20%。全国连锁超市的主要销售对象就是小区居民，目前上海有实力的投资者已经开始了对小区商铺进行连锁整合的行动。

　　社区商铺投资需要考虑的主要因素有：社区入住户数、社区住户的购买力、社区规模、与周边地区形成的整体商业效应等等。另外，有心在近期进行商铺投资的投资者还可以注意一些“特殊地区”，如地铁沿线、城市轻轨沿线、新兴交通枢纽区、文化区等等，在这样的地区进行商铺投资，风险小而见效快。

　　商铺投资还要格外注意一些细节问题，如随着城市拆迁改造的加速进行，所投资商铺是否在拆迁改造范围之内。去年北京“鬼街”的一些投资者就因为不注意这样的细节问题吃了大亏。有些投资者花了上百万元购买铺位或进行装修，谁知经营了没两个月，就听到了“鬼街”拆迁改造的消息，上百万元投资一下子就打了水漂，后悔都来不及。其实，这样的损失是很容易避免的，投资之前只要到有关部门问一声就行了。商铺投资需要注意的另一些问题和房产投资差不多，主要是价格问题和产权问题，去年就发生过投资者因事后发现所购商铺非商业用房完全产权而到媒体投诉的事情。

　　与住房投资相比，商铺投资与整个房地产市场的关联度相对较小。目前一些城市虽有房地产过热或房地产泡沫现象产生，但商铺投资可照常进行。投资者如能参照《科学投资》2002年1月号《旺铺旺财——北京商铺投资调查》中的注意事项，保险系数应该会更高一些。

　　写字楼投资

　　财富指数：★☆

　　建议行动级别：观望

　　去年有房地产的从业者写过这样一段文字：“与普通住宅相比较而言，写字楼、商铺显然投资回报率要高。以一栋北三环附近的100平米两居计算，其租赁价格最高不会超过4200元/月，而购买这套房子却要七八十万，收回成本大概需要17年；而据xxx的统计资料表明，2001年北京写字楼的平均售价在2240美元/平米左右，这些写字楼的大致租价为22美元/平米.月，这样，收回成本只需要8年半左右的时间。同时，由于民宅租赁的客户相对流动性大，这样，加上空置期，收回成本大概需要20年；而写字楼租赁客户都是企业，稳定性好，这样排除换租空置期，有10年就可以收回成本。地产的特性使它几乎不需要追加任何投资，这样，10年后所得的租金就成为净利润。可见，写字楼的投资利润之丰厚。”

　　这样的一段文字，有数据，有论证，十分具有煽动性，但有两个问题需要注意，第一，这段文字在谈到住房投资的时候，有具体地址、具体面积和具体租赁价格，而对写字楼的投资的介绍却是笼而统之，如果我们假定前者是可信的，对后者就应该存疑；第二，文章假定住房投资的消费者即个人客户是流动的，因而投资回报具有较大的不确定性，而写字楼投资的消费者却相对稳定，因而投资回报具有较强的可预期性。但我们看到的事实是，写字楼投资的消费者，亦即是企业客户，同样缺乏稳定性，北京顶级写字楼之一的嘉里中心近来的客户流动就可以作为一个证明。以前互联网企业几乎占据了嘉里中心客户的主要位置，但现在到嘉里中心去看看，还有几家互联网企业？另一方面，微软搬出中关村的传言在媒体和中关村引起的震动，可以看作是企业客户同样缺乏稳定性的另一个证明。

　　另外，冷静的投资者还需要注意，这段文字在谈到住房投资的时候是微观的、个案性的，而在谈到写字楼市场的时候是宏观的、全局性的，存在严重偷换概念或概念混淆的毛病。从这段文字中，我们可以看出某些媒体和某些房地产行业的从业者在进行市场营销时常用的一些典型手法，这些手法经常对投资者造成严重的误导，甚至使其深陷泥潭。

　　目前北京字写楼市场的情况是：2001年北京甲级写字楼全年供应量达150万平方米，销售及租赁吸纳量在68万平方米，平均市场售价为16100美元/平方米，与2000年相比上涨5%；平均月租金23.5美元/平方米，与2000年相比上涨了17.5%。2001年，电信、金融等传统行业及外地机构成为写字楼需求主体。2002年北京写字楼市场供应量较2001年翻番增长，达300万平方米，其中东部地区100万平方米，包括朝阳区以财富中心、住邦2000为代表，供应量达80万平方米；东城区以东直门改造为代表，供应量在20万平方米。西部地区140万平方米，西城区以富凯大厦、中证大厦为代表，供应量在60万平方米；海淀区以中关村西区为代表，供应量在80万平方米。其他各区供应量在60万平方米。同期上海甲级写字楼市场供应量仅有64万平方米。

　　目前北京写字楼供应已处于相对饱和状态。未来3-5年北京写字楼市场情况，其中供应量：中央商务区规划写字楼面积达500万平方米；中关村地区仅西区将有100万平方米的写字楼上市，加上联想科技园区、北大科技园区、清华科技园区等写字楼，未来中关村地区写字楼的供应量将超过200万平方米；金融街地区及其延长线，包括目前在建的14万平方米的中证大厦和首都金融中心等，供应量预计将超过100万平方米；还有西单的敬远项目、北太平庄的城建大厦项目、宣武区的大吉片等项目，预计未来3—5年，北京写字楼市场新增供应将接近并有可能超过1000万平方米。加上目前将近500万平方米存量，未来3-5年内，北京写字楼存量将超过1500万平方米，此数字尚未将未来奥运村写字楼供应量计算在内。有消息说，仅规划中的奥运村世贸大厦将达到500米高，即使其中一半作为写字楼，供应量也将达13万平方米。

　　决定写字楼投资价值与投资决策的关键因素为供应量与需求量之比。如此庞大的写字楼集中供应上市，以北京经济发展水平及经济发展速度，需求增长赶不上供应增长几乎是可以肯定的，这意味着目前北京写字楼投资蕴藏着极大风险。

　　决定写字楼需求的另一个重要因素是地段。现代商务办公具有集群性的特点，预计目前已形成较旺人气的朝阳CBD地区将依然是北京未来写字楼投资和写字楼需求的重点，中关村地区则由于其交通的不便及商业环境、商业氛围遭人诟病，近年时常发生大企业“出走中关村”的传闻，使其投资价值大打折扣，未来中关村地区写字楼市场走向尚有待观察。北京申奥成功使人产生无限遐想，在房地产领域形成了一个独特的奥运概念和奥运板块。但具体到写字楼，如以亚运村为参照，未来奥运写字楼的市场需求热度，估计很难超过CBD、中关村等地区，是否能超过金融街等地区也不一定，投资需要谨慎。

　　有消息说，2002年，北京、上海、广州等地写字楼的租金全面飙升。其中，广州甲级写字楼出租率在95%以上，北京、上海两地甲级写字楼市场租金快速上涨，北京甲级写字楼平均售价比上年增长40%，租金也同比上涨了约30%，上海中央商务区的甲级写字楼入住率已逼近100%。这一组组膨胀的数字，令人很难不热血沸腾。《科学投资》认为，越是这种时候，投资者越需要保持冷静。