| 朱孟依：被王石质疑的“中国大盘之王” | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2002年09月21日 16:51 21世纪经济报道 | |||||||||
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尖峰人物之二 记者：廖新军 海南博鳌、广州报道 海南博鳌21世纪房地产论坛，谁是中国地产大佬，成为一个话题。 与会者中，合生创展是最为引人注目的。 近些年，合生创展突然从中国地产界脱颖而出。“华南新城”、“凤凰城”，都是航母级的地产大盘，而新近的天津的“宝邸温泉度假村”，更以12平方公里的巨盘，令任何一个地产大佬只能望其项背。而合生创展今年所预计的60亿销售额，将把所有的地产商远远抛在身后。广东地产界流传一个说法：合生创展老板朱孟依的身价至少在80亿元。 合生创展参与了是届博鳌地产论坛，但是，一如既往地，人们无法看到朱孟依的身影。 作为合生创展董事局主席的朱孟依，几乎从不在公开场合露面，尤其不在媒体面前出现。前来博鳌的是总裁谢世东，这对合生创展已是极罕见的高调。 只要问及朱孟依，谢世东就会“虚晃一枪”：“朱先生应该是一个很有魄力、很有前瞻性的企业家。我非常尊重他，佩服他。具体你找他谈吧。”而朱的行踪是：“有一些时候在广州、北京，或者在其他地方。” 对大盘北上，对大盘的质疑与反思，是这次论坛的热点话题。 合生创展惊天动地地北上了，而且地盘更大。对这样的“疑问手”，谢世东的回答却非常有信心。他的信心来源于朱的以往的“前瞻性”。 “预谋”的开局 1980年代初，朱孟依还是广东丰顺县城的高中毕业生。1990年代初，朱孟依已经来到香港，颇有“先知先觉”地获得了香港永久居住证，并与香港人张荣芳、陆维玑夫妇在香港创办合生创展。 这一系列动作在别人眼里可能并不重要，但在此后朱的宏图大展中，这两桩事甚至可以说是有“预谋”的。这或许正是朱的过人之处。 还在1980年代中期，在丰顺当建筑包工头的朱孟依为镇政府“做好事” ———帮助建设一条商业街。一条繁华的商业街建成了，在这条街上“参与业主租金分成”的朱孟依便赚足了他的第一桶金。 此后，身家已不菲的朱孟依来到广州试水。业界有传闻，朱在广州的发迹得益于他在广州有着良好的政府关系。因而预知到了未来广州新城发展的契机，大片购下广州偏僻一偶的天河区农田。 华景新城拔地而起，而随后天河城也成为广州新的商业中心…… 即使在五六年前，人们印象中的地产商还只是暴富了的“包工头”的代名词。但如今的合生创展却以另一种面目出现在人们面前：老板为港商身份，公司为外资，管理层绝大多数为来自内地与香港的业内精英，小区式开发概念，营销强调品牌效应……纯粹一个现代地产大亨派头。 令人好奇的是，在朱孟依发家史上，与合生创展形影不离的是珠江投资公司。合生创展的绝大多数地产项目，都是与其合作的。对这两家的关系，人们议论颇多，甚至有人将其认定为“珠江系”或“合生系”。记者采访谢世东时，谢感叹已作过无数次的解释，但还是不能阻挡人们的想象，他再一次强调，与珠江合作，只是因为合生创展的外资身份，当年虽可以获得一些政策优惠，但圈地却无身份，而本地化的珠江，却擅长圈地，两者相得益彰。“我们只是亲密的战友或合作伙伴。”谢说。 但记者查阅有关资料，朱孟依的胞兄朱沐之是珠江投资股东之一———广东新南方建筑工程有限公司的控股股东，珠江投资的另一股东则是位于朱孟依老家的丰顺县韩江建筑安装工程公司，而朱发迹时正是该地的包工头。因此，称珠江投资与合生创展为“亲兄弟”或用“朱氏地产”或许并不为过。 珠江投资近年有一则“暴利”佳话：珠江投资承接光缆铺设，珠江投资富有“前瞻性”地“顺带”自己另加了几条管道，结果两年不到净赚了10个亿。对此，谢回答本报记者独家采访时肯定地说：“这不是朱孟依做的，但他可能参与了策划。”即便如此，两家公司的关系可见一斑。 成竹在胸的“大盘” 1996年，朱孟依的惊人之举是以100万的年薪请来香港一家上市公司执行董事谢世东为合生创展总裁。 两年后，合生创展成功在香港上市，募集资金6亿多港元。谢承认自己“有比较丰富的公司上市的经验”。 此时，人们回眸合生创展才发现，朱一直将合生创展放在一个现代企业的位置上考虑其发展。而上市，只是朱孟依宏图大展的序曲。 合生创展成功融资后，立即在广州开展了一场声势浩大的圈地运动。广州珠江以南的番禺区，大多为偏远的丘陵地，但就在这样的地方，合生创展等一批地产商们，纷纷圈地。低廉的土地价格，给了地产商最大的地产概念的想象空间，从而造就了以大盘与别墅式新村而闻名全国的“华南板块”。 从1997年合生创展开发骏景花园，到2001年底，合生创展在广州开发房地产项目近20个。其中，华南新城堪称当时中国大盘之王———面积达3000亩，而大盘纪录现在已被珠江系的凤凰城刷新到1.2万亩。 大盘是否越大越好？香港华城集团首席设计师陈勇的观点是，大盘的规模在50万～100万平方米(0.5～1平方公里)为宜。 在博鳌论坛上，万科的王石公开批评“大盘”，认为“深圳的蛇口总共才12平方公里，政府花了10年时间才完成开发。去年最大的房地产项目占地10多平方公里。这已经不是小区开发的概念，而是一个小城镇。同时，因开发周期过长，资金风险太高。” 与会的一位业内人士承认，广州房地产市场空间毕竟有限，广州房地产市场竞争极为激烈，风险大增。 王石的“占地10多平方公里”，直指合生创展在天津12平方公里的“宝邸温泉度假村”。 但朱孟依或许自有他的高明之处。 早在两三年前，当广州地产大佬们正热衷于大盘项目混战之际，合生创展“即已派人北上做市场调研，摸清水有多深”。 今年以来，广州华南板块销售已显疲态。而早在去年，北上的合生创展在北京一口气拿下5块大型开发用地，总面积达到270万平方米，接着便是天津的“宝邸温泉度假村”。 谢世东对此的解释是：“我们以集约化方式在北京开发，大盘的大规模圈地、大资金运作带来的低成本开发的优势显而易见。目前，我们就是要集中资源做好北京市的项目，树立强大的品牌，成功后再接着做下一个城市，比如天津、上海等。” 谢世东希望，三四年后的合生创展在外地的业务比例能达到50%。
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