金手指朱孟依_财富人物_财经纵横

金手指朱孟依

http://finance.sina.com.cn 2002年08月08日 16:03 《环球企业家》杂志

　　大盘操作，购买远景，其足迹所至，都成为地产开发的下一拨热点

　　在地产业，仿佛并不存在朱孟依这么一个人：大多数人不知道他，少数知道他的人称呼他“朱老农”。

　　但这并不妨碍万科地产的董事长王石对朱孟依的尊敬：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”——需要介绍的是，合生创展是朱旗下的香港上市公司，但并非全部业务——王石显然并非溢美之词，如果把合生创展和万科进行一下比较你就会清楚这一点：合生创展在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，1998、1999年两年，合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。

　　要是上面这组数据还不够鲜活的话，再看看这个：10年来，仅广州一地，合生系开发的项目就有近20个，销售商品房面积就超过600万平方米，如果算上北京及广州正在开发的项目，总额将超过1000万平方米。这个数字在国内私人开发商中，无出其右。

　　如果你留意过广州华景新城、骏景花园或北京珠江骏景、珠江绿洲的项目开发商，你会发现：这些项目都是合生创展与珠江地产两家公司共同投资共同开发的产物。需要再次提示的是：与合生创展相同，珠江地产是朱孟依地产业务的另一只手。

　　“广东的长实”

　　朱孟依今年只有43岁。

　　但看上去朱要比实际年龄大很多。他个头不高，身材瘦弱，额头上已经看不到头发，显得很光亮。他自己的说法是：“做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。”

　　从朱还算不上“做企业”的阶段，他已经比别人想的要多。1980年代中期，经商热潮席卷朱的老家丰顺县城，20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。“那时在我们镇上，很多人在家门口开商铺，很乱。我就想，如果把这些人集中在一条街上的话，又好管理，又容易形成市场。”朱孟依去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街，回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起，这已超出了包工头的工作范围，从一开始，朱孟依就自觉地成为了地产开发商。

　　从丰顺到广州，几年时间内朱积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司。

　　朱孟依追求大动作，甫一进入广州，他就购买了天河区的大块农田。朱的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起，而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区，朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。

　　随后，合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目。这持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉，而是在于朱对于市场前景的得当拿捏：合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广东的天河、番禹。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良性滚动。

　　而且，朱孟依无心小打小闹，合生从天河华景新城开始，就以面积大为显著代表。合生在广州开发完成的项目中，建筑面积超过50万平方米的项目有5个，超过100万平方米的项目有3个，甚至有项目超过200万平方米。

　　廉价的土地和大规模的建设，使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司总经理，现在合生的总经理谢世东对记者说：“在大型发展商中，我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。”一位当地的开发商苦笑说: “在广东做房地产，你的成本很难低得过朱孟依。”

　　1997年，天河东郊并没有大型的住宅项目，合生在那里巨资开发了骏景花园，当人们看淡这块土地的价值时，去年九运会的举办使房价一举升温。而后来，当朱孟依把战线扩张到全国，他的战略同样如此：以刚刚拿到的天津宝坻县1.8万亩土地为例，土地均价每亩仅为6500元，政府还要投资市政建设。简直可以用”惠而不费”形容。

　　但”朱老农”不仅广积土地，也懂得精耕细作：合生引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念，大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。

　　谢世东说：”合生创展更容易吸取香港先进的理念。比如小区式的开发概念，先做配套、注重绿化、培养社区文化、物业管理’以人为本’等。在营销方法、楼盘包装上，也更多地用香港的先进经验；积极地利用新材料新技术；并在住宅设计上大胆创新。这些都使合生开发的楼盘在众多项目中脱颖而出。”

　　这些创新大大增强了楼盘的品质，谢世东介绍，由于品牌效应，合生开发的楼盘，都比周边项目价格高，而且卖得更快。骏景花园每平方米售价5000元，但周边项目的均价仅为4000元，3000套住宅两年内全部售完。

　　万科的研究报告中这样描述合生创展的战略：”合生创展在土地储备上以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。”朱孟依几乎一直在点石成金。

　　香港中原物业中国公司地产高级副总经理陆成说：”消费者对合生发展的项目，普遍都有好的口碑。今天，合生在广州的地位，就如李嘉诚的长江实业在香港。”

　　朱孟依在广东商界的名声，的确比肩李嘉诚在香港，且看他如何在两年时间赚到10个亿。

　　这是一次漂亮的出击。2000年1月，朱孟依出资2亿元，成立了广东盈通投资公司，以建设九运会数据传输网络工程的名义，切入广东政务IP宽带网建设。

　　“其实就是挖铺设光纤网络传输的管道，朱孟依拿到了在广东全省建设光纤骨干网、城域网以及接入网的许可。”广东一位通讯业内人士告诉《环球企业家》。”接着，他把这项工程又分包给自己的工程公司。一来一往，他就赚了自己一笔，实际的工程投资远低于2亿元。”

　　朱孟依不只铺设一根政务IP光缆，他在挖管道的同时，铺设了更多的管道。然后，他将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。”一根管道每公里的售价是8到20万元。”

　　不到两年时间，朱孟依在广东省内就铺设了3000多公里的网络。”民营企业铺设光纤以及销售管道的做法，引起了信息产业部的不满。”除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。”业内流传的价格是11亿元。”朱孟依全身而退，两年时间，至少赚了10个亿。

　　双人舞

　　精明的朱孟依早早地意识到资本市场的力量，由于私营企业、尤其房地产企业一直无法在内地上市，从一开始他就在香港成立公司，为以后上市作好准备。1997年，朱孟依在百慕大注册成立受豁免公司。1998年5月，合生创展(HK.T54)在香港上市。每股2.7元港币，发行2.5亿股，筹资6.7亿元港币，其中朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。截至去年底，合生创展的总资产已达56亿港币，净资产25亿港币。

　　较早地解决了资金问题让合生创展抢先赢得了资本力量的支持。正是在1998年前后，合生利用资本优势，乘机储备了大量土地，项目开工面积大大增加。从1998年到1999年短短一年时间里，合生创展就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。2000年，合生创展旗下楼盘销售额占全广州市场5%的份额。一些业内人士估计，2002年，”合生系”的销售收入将超过100亿元。

　　与此同时，朱孟依积极吸引人才。现在合生系的高层人物，几乎都是朱从各个竞争对手处挖角而来。中国海外集团的项宾、万科集团前总经理姚牧民、万科深圳公司副总经理、恒基中国公司总经理谢世东以及广东城建集团总经理，都曾让朱耐心等待过许久。

　　从1993年起，合生创展投资的房地产项目中，70%的项目都与广东珠江投资公司合作开发，每次合生创展都是大股东，占有其中70%的股份。合生创展作为一家外资公司，根据国家以往的规定，除了投标及投地外，没有独资开发土地的资格，因此合生创展需要一个当地的合作伙伴进行土地开发。谢世东告诉记者：”合生控股，控股公司可以计入上市公司营业额，而如果是参股公司，只能享受分红派息，完税后才能计入财年营业额。”

　　不能忽略的一个事实是：珠江地产只是朱孟依旗下内地公司珠江投资的一部分。合生创展1992年在香港成立一年后，珠江投资公司便在广州成立，目前更是已发展成为投资房地产、公路桥梁、通信网络、证券等行业的大型投资控股公司。至2000年底，珠江投资下属公司以及合作公司共28个，公司总资产50亿元，其中净资产10亿元。除了房地产，珠江投资还参股投资广州惠州高速公路，成立了广东盈通网络投资公司，并开始介入证券业，参股广发证券。

　　珠江地产只是珠江投资的开路先锋，除了进行资源积累，还锻炼人才，打开知名度。进行这种远景安排，对于一贯善于”购买未来”的朱孟依而言，再自然不过了。

　　现在，你有充分的理由理解朱孟依下一个十年的全面扩张计划。他的胃口还远没有被填满：在上海，合生购买了1400亩；在深圳，合生拿到了300多亩；在北京，去年一年，合生就一气拿下北京5块大型开发用地，总开发面积达到270万平方米。与此同时，在武汉、南京、西安等二级城市，合生也进行市场调研或成立分公司，全国范围大肆扩张的大幕已经拉开。

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