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北京日报 陈美秋
因《商品房买卖合同》签得不够严谨，导致买卖双方发生纠纷时买房人权益受损的事件时有发生。那么在实践中，“合同”的哪些条款易出现问题？买房人怎样才能堵住这些漏洞，有效保护自己的合法权益呢？本刊特请北京市英岛律师事务所邓泽敏律师为您当参谋。
一、谨防购买的房屋被抵押
按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
因此，买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。
二、避免商住混用引发纠纷
随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，并且从消防、安全等角度出发，相应的建筑规范对写字楼、住宅的要求也不同。为保证买受人的居住安全、舒适、宁静，双方在合同中应约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则，出卖人除应采取相应措施保证买受人的居住安全、舒适、宁静外，还应向买受人支付补偿金等条款。
三、应对期房“面积误差”
目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
目前买房时，此条款是买卖双方争议最大的地方。买受人经常提出“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么办？而出卖人则反对这样约定，或提出“国家制定的标准合同没有要求这样约定”来敷衍。事实上，出卖人在签约时不约定“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么处理是不对的。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”因此，在合同中应当约定“套内建筑面积”或“公摊面积”发生差异时怎么处理。
有时出卖人会使用一些“同比例增减”等类似条款。由于这些措辞不但晦涩，且无法律界定，因此在实际操作中很难掌握。故建议买受人不要使用此类措辞，或让出卖人解释后，按照出卖人的解释，在合同中明确变化的具体数据。
四、不可抗力定义不能扩大
解释“不可抗力”的定义以《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定为准，即“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。
出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的；在本合同签订后，遵守国家及北京市人民政府颁布的、可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知的；其他非出卖人所能控制的事件等等。
五、防止物业管理公司变更物业费
自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”
但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交楼时物业公司变更物业费。
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