“以租养贷”谨慎从事_消费也理财-置业_财经纵横

“以租养贷”谨慎从事

http://finance.sina.com.cn 2004年09月02日 12:01 潇湘晨报

　　理财档案：

　　家庭资料：柳女士28岁，某大型医院护士。丈夫39岁，为同一医院的副主任医师。有一子，3个月大。

　　资产情况：有20万元的一年期存款，35万元活期存款。去年10月，认购了长沙市商

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业银行的5年期集合委托贷款，年收益5.01%；私家车一辆，购入连车带牌14.2万元。在河西桐梓坡附近有两套单位福利房(一套98平方米，市值15万元；一套78平方米，市值11万-12万元)；

　　收支情况：柳女士工资1800元／月，丈夫工资7000元／月，家庭月支出3000元-4000元(含养车费800元／月)，每月可存款4800元左右；此外两人年终奖约有3万元-4万元。

　　保险情况：夫妻两人均有社保和医保，但没买商业保险。

　　理财目标：60万元流动性资产如何实现稳健增值？三口之家的综合保险计划？准备在河东购买40万元左右的商品房进行投资以租养贷，不知可行否？

　　理财建议

　　省建行理财中心何璐璐

　　建议柳女士选择繁华地段，有实力的楼盘投资，最好是开发商能够提供包租服务，以降低房屋空置的风险

　　家庭财务分析：

　　柳女士家庭非实物资产60万元，定期一年的存款20万元，活期存款35万元，流动性非常强；从收入结构看，柳女士每月家庭固定收入近9000元而一般性支出不到4000元，有近5000元节余，每月现金净流量充足，因此柳女士家庭理财关键是增强安全性和资产增值性。

　　1.家庭收支情况分析：柳女士家庭年收入14万元以上，年度支出4.8万元左右，可见柳女士的家庭收入是算高的。支出占总收入的比例也不是很高，有足够的资金进行投资。

　　2.家庭资产、负债情况分析：柳女士家庭的总资产达到100万，其中可支配的金融资产60多万元，家庭无任何负债，属于无负债家庭。

　　3.家庭保障情况分析：夫妻两人均有社保，但社会基本养老金只能提供最基本的保障，并不能满足人们对高品质退休生活的需要。而社会医疗保险的保障非常有限，且对意外事故没有保障。因此，必须补充适当的商业保险。

　　理财目标分析：

　　柳女士的理财目标是60万流动性资产如何实现稳健增值，并提出在河东购买40万元左右的商品房进行投资的计划。柳女士选择房地产投资并准备以租养贷的计划不失为一个很好的理财方式，但我们还是要强调一下以租养贷的风险。

　　首先，每月必须固定负担银行贷款利息，而租金收入却不固定，主要是因为房屋存在空置的风险。另外，在房地产市场与持续上涨的商品房价和需求量相比，房屋出租需求量并未得到同步增长。再加上部分二手房转到租赁市场，租金涨幅相对较小。因此，以租养贷能否真正实现，还存在着一定的不确定性。

　　投资建议：

　　1.慎重投资房产。在进行房产投资前需掌握一些基本的购房基本知识，如：楼盘周围的环境、地段、交通、商业等情况；房屋结构是否合理，使用功能是否齐全，煤气、水、电是否到位；另外，还要注意销售房屋部门是否有售房许可证，凡是有售房许可证的企业，已经到有关部门注册登记，属于合法经营，就能及时发给许可证。建议柳女士选择繁华地段，有实力的楼盘投资，最好是开发商能够提供包租服务，以降低房屋空置的风险。

　　2.建立综合家庭保障计划。人生的风险主要有发生意外的风险、健康及养老的风险。因此，在制定保障计划时，应选择合适的产品分担人生的风险。

　　3.资产增值计划。柳女士家庭收入高且稳定，每月有足够的节余，承担风险的能力较强。因此，金融产品投资可从收益的角度选择投资品种。在投资品种上，本人更偏向建议选择开放式股票型基金，特别是易方达、博时基金管理公司执掌的成长型或收入型股票基金，尽管今年基金由于对系统性风险估计不足歉收，但相比大盘，基金跌幅较小，且时间愈近差异愈大，近段时间大盘仍在下跌，不少开放式基金净值却在回升，专家理财优势更加显现。在资金投向上，可60%投资股票型基金，40%投资货币型基金。

　　保险建议

　　平安人寿保险顾问卓焕

　　家庭保险应考虑兼顾意外伤害保障和保值、增值的投资型保险，在规避人身风险的同时，又使资金增值

　　综合分析：

　　柳女士家庭收入稳定，积蓄较多，没有负债，每月有固定盈余，年底也有稳定奖金，属小康家庭。夫妇均有社保医疗，抗风险能力较强。家庭保险方面，应考虑兼顾意外伤害保障和保值、增值的投资型保险，在规避人身风险的同时，又使资金增值。另外，孩子的保险应为教育储金保险，为孩子未来准备充足的教育经费。

　　投保建议：

　　1.柳女士夫妇收入虽高，但收入主要来源于各自工作收入，而非投资收益性收入，加之自驾车上下班，风险系数加大；一旦发生意外致使身故或失能，将导致收入中断，给家庭带来巨大损失。所以，适合保险优先保障的原则，建议购买人身意外伤害保险。保险保额为10万元-20万元，为家庭提供充足的保障。另外，为了使夫妇退休后享有较高品质生活，应及早制定养老计划。建议购买投资分红型的保险，兼顾风险保障和养老储蓄，不仅解决柳女士的后顾之忧，还能满足家庭现金保值增值的目的。如：泰康安享人生两全保险(分红型)，太平洋长寿养老保险，平安智富人生(万能型)保险。如万能寿险年交保费1万元，交15年，55岁领取，每月1000元，领满18年到73岁，按年投资收益率2.85%计算，还有18万元养老金。

　　2.柳女士和丈夫均是医务工作者，工作环境更易接触到各种细菌和病毒，虽有丰富的医学知识和治疗经验，但仍有一定的职业风险，建议购买重大疾病保险，解除后顾之忧，保险保额可选择10万元。

　　3.孩子是父母未来的希望，每一位父母都希望自己的孩子成龙成凤。面对日渐高涨的教育费用，单纯将钱存入银行为孩子准备高额的教育费用，已不是最佳办法，子女教育保险是一个非常好的选择，既能提供保障，又能储备日后各阶段的教育经费。记者邱晓整理


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