房奴挺幸福

　　不管你们信不信

　　《东地产》  童丹霞  李珊  报道

　　幸福对于房奴来说，乍看上去像一个矛盾体。

　　然而，幸福对于房奴而言，又确确实实是客观存在的东西。

　　著名的经济学教授T.Scitovsky在《失去欢乐的经济学》中说到，人类只有相对的幸福，而没有绝对的幸福。

　　T.Scitovsky指出，一个人无论赚多少钱，他都会感觉到不幸福的因素存在，这种因素并不会因为财富的积累而减少。

　　同样，对于房奴而言，从买到第一套房，成为刚需房奴，到后来买下多套房，成为投资房奴，他们都会感觉到压力巨大，都会有不幸福的因素存在。但是，如果从相对的角度去看待这个问题，无论是刚需房奴还是投资房奴，他们其实都是幸运儿，都是幸福的个体。

　　从严格意义上说，房奴分为两种，一种是狭义上的房奴，即刚需房奴。他们购买房屋的第一目的是为了自住。另外一种房奴，广义上的房奴，即投资房奴，他们购买房屋的目的，主要是为了投资。

　　对于刚需房奴而言，最大的不幸福恐怕是成为不了房奴。能成为房奴，某种程度上很幸福，幸运的事情。

　　比较一个人租房的租金和按揭月供，在过去很长时间内并没有相差很多。然而，随着时间的增长，租房和买房的巨大差距开始显现出来。

　　对于租房的人而言，飞速上涨的房价让他们与产权房越来越远，时间越长，房价越上涨，越买不起房。而对于买房人而言，房价上涨让他们获得了隐形财富，未来即使置换更大房源，资金缺口也不大。

　　所以，对于刚需房奴而言，买房就像赶车，不论快车，慢车，先赶上一部车再说。

　　对于广义房奴、即投资房奴而言，他们最大限度地利用了银行的杠杆，通过按揭买房，房价的上涨获得收益。

　　投资房奴相对于刚需房奴而言，无疑是赶上了快车。

　　此外，相对于股票、黄金、期货等市场，买房是最稳定的投资方式。投资房奴虽然每月背上数万元的按揭，但是只要控制好风险，相信还是收益可观。

　　对于所有人来说，房地产市场是个既让人爱，又让人恨的市场。同时，又是任何人都无法回避的市场。所以，与其被动观望，不如看清形势，尽早学会如何做一个幸福的房奴！

　　六个房奴的自白

　　我买房，我开心。这是《东地产》本次采访的最大体会。六个角色各异的房奴，他们有的是投资房奴，有的是刚需房奴。有的在上海，有的在北京。但是都在买房过程中获得收益，获得生活的快乐。在买房过程中，他们都有自己独特的理财技巧，所以，还贷对于并没有给他们带来巨大压力，相反，教会了他们生活的能力。

　　做房奴我不觉得悲哀相反很开心

　　人物：池先生

　　职业：私人企业主

　　住房状况：6套

　　月供：占家庭收入比30%

　　自述：虽说我名下有6套房，且其中最长的贷款期限有30年，最短的也要20年，但我觉得自己并不算那种悲哀的房奴，相反，投资房产让我的资产得以升值，避免通货膨胀。

　　98年开始我就在朋友带领下投资房产，那时虹口区的房子不过4000多一平方米，以此计算，房价差不多翻了近10倍。因此这十多年的买房经历，给我一个经验是买房要趁早，中长期看房价还是往上涨。

　　所以，在2008年金融危机前后，对手上的物业进行了一番优化配置，将早期买入的老公房或持有超过5年的物业对外出售，再买入一些有升值潜力区域含外省市的物业，同时也加大了对上海市中心地段物业的持有。通过多元化物业的配置，让物业更抗跌，更具备升值价值。

　　如果你问我银行不断加息，会不会考虑提前还贷。我的回答是不会，因为目前在我的资金支出成本中房贷并不高，而且我买入物业时贷款都能打7折，相对而言，贷款利率并不是在高点。比起抵押贷款买房，还要相对划算。

　　假如现在还能买房的话，我想我还会再买，因为名下还没有独栋，所以一旦政策放宽，将会再次考虑投资。

　　除了房产外，我也会通过存抵贷节省贷款利息，同时也会考虑其他投资产品，如投资公司和民间借贷，但这两者的前提都是先要评估风险。而理财产品是银行和金融公司出的，怎么会有高回报，只是圈钱手段而已。

　　房子神马都是浮云重要是目前开心

　　人物：胡先生

　　职业：工程师

　　住房状况：一套房

　　月供：3800

　　自述：为什么买房？毕业工作两年，各种档案，关系，社保，医疗，户口都在上海，迟早都是要买，伸头一刀，缩头还是一刀，为了不被无尽的搬家烦死。

　　今年五月底买的，浦东周浦镇万达广场附近，房型两室两厅，九十三平米。没想过给儿子留房间，主要暂时是父母偶尔过来住吧。第一次购房，说实话，没什么感觉，没有激动也没有开心，就像完成任务一样。其实我自己并不是非常想买，家里非得要我买。

　　买房后，心有有点踏实感 ，主要是让父母宽心，以后不用为买房操心了。买房很烦！看房，找信息，周末到处跑，被中介，售楼人士骚扰.。.折腾了整整半年，最后敲定现在这个房子，最大的理由是，离单位近，价格可以接受。

　　我也没什么钱，不是那种可以买几百万房子实力的人，首付58万，还要还贷，不过还没开始还，估计得下个月。压力当然有，每月还贷六千三，除掉公积金得还三千八。每年一半的收入还房贷，由于是期房，目前还得租房，房租一个月就一千三，还要养车……     理财方面，我因为受我爸的影响，从不存定期，有钱找机会投资。但现在股票被套了好多钱，没钱理财了。

　　同学买房的在上海的少，北京的买房的多，大学在北京嘛。同辈的同事买房的一半一半吧，心态看个人，我是乐观派。挣多少钱是次要的，买不买房子，有没有车子都是次要的。最主要是你在目前的环境条件下活的最开心，能有什么事情影响我追求开心这最终目标？

　　在上海总归要有两套房才让人安稳

　　人物：苏先生

　　职业：建筑师

　　住房状况：一套房

　　月供：5000

　　自述：我是08年底买的房子，在浦东杨高北路那边。是三房两厅的。

　　当时研究了下周围的市政建设和环境，地铁12号线正在规划中，而且边上也有几个不错的小区。就定下来了。

　　主要还是自住，没想当投资。当时无知者无谓，胆子比较大，贷了70万，还想5年内还清，朋友劝了几次，自己再想想，是还久点好，20年吧，所以现在也还在还。但是这些年收入一直在增长，所以压力也不算大。就是怕突然失业，那就糟了。

　　今年年底准备结婚了，我结婚比较晚呵呵。想在结婚前，拿妻子的身份证再去买一套房子，现在不是二套限购么。最好是学区房，适合老人家住的那种。

　　主要的考虑是，一者，父母可以住，或者以后自己小孩儿上学方便。二者，在上海这种地方，总归至少有两套房，心里才会比较踏实点，感觉上安稳点。

　　我从来不做金融类的投资，像股票、期货之类的，从来没买过。想想要是投资的话，那就投资房子吧。上海的房子反正不会大跌的，人这么多，地这么少，总是要住房的。我昨天上网看了下离家最近的一个小区的房价，已经到两万三了，不过它们那是一手房，我这二手房应该会便宜点，但是和08年买入的时候比，涨了一倍应该是有的，那时才一万多嘛。

　　房贷的心理价位么，两套房子加起来，每月还金额不超过一万二，应该可以接受。我买房都是先从住房需求考虑，一般不会想着再卖掉。除非有特殊的情况，比方说哪天突然想换套别墅住住了。

　　还贷和日常开支分开建账户

　　人物：Nora

　　职业：某家居品牌市场拓展经理

　　住房状况：1套松江物业

　　月供：占家庭收入比的27%

　　自述：买房还贷不到一年，尽管如此，这套位于松江地铁口的房子却成为我们家收益率最高的“投资品”。

　　结婚买房，在中国大多数人都会走上的一条路，我们夫妻俩也不可避免地加入了买房结婚大军。

　　婚是先结的，先在上海租了套房，但这总没有那种自己家的感觉。以前每月交房租，虽然并不多，但比起每月还房贷，还是两码感觉。

　　我们俩前年就开始计划买房，跑遍上海的各大房产楼盘，万科、龙湖、金地的都去看过，也看了上海好多二手房。最后在去年年中选中了一套位于松江地铁口的物业，这样离我上班也方便，开车也能快速上外环线。

　　对于每月还贷，我们俩也是做了一番计划和约定。因为是新房，我们就将还贷周期拉长到30年。

　　夫妻双方按照工资比例建立2个共同账户，一个账户是联合存款还贷，第二个账户是用于支付家庭日常开支。如果还有剩余收入各自进行投资股票、基金等。

　　说实话，在所有的投资品中，房产的升值保值能力还是最高的，股票、基金这一年的收益率难以与房产升值齐平。

　　由于月供占家庭收入不到27%，所以，每月还贷压力并不大，再加上两人的提前规划，且将还贷周期拉长到30年。虽然银行贷款利息在这一年间出现了多次加息，但这部分利息可用其他投资品的收益及银行存款去补齐。如果算上房产这一年的升值，依然是一笔不小的进账。

　　我的房子卖亏了

　　人物：小高

　　职业：写字楼招商

　　住房状况：和父母同住

　　月供：曾占家庭收入50%

　　自述：09年10月份的时候买过一次房子。那时刚毕业，没找到合适的工作，在朋友开的房产中介公司帮忙两个月，当时觉得房价会涨，货币贬值，所以就买了一套。在松江大学城站，地铁房，60平方小户型，首付13万，当时我父亲不同意，钱在他那。我和母亲一起同他分析，费了很大劲。

　　当时月供2200。一对也在这个小区买房子的夫妻，他们买的是一手房，交房晚，然后要装修，我买的是2手，付了首付我就拿了钥匙，稍微配点东西，租给他们，租金1000。。剩下的后来自己上班每月供着，我当时月薪也只有2000。

　　10年5月出售，涨了20几万。当时以为要出政策会跌，松江的价格不可能再高了。但是实际自己判断错误了，放到现在还能涨15万至少。

　　政策没有想象的给力，房价继续上涨，本想出售后，等回落点，做置换房屋，因为原来买的是一房，想置换2房。卖掉房子的钱我没有动，只是每个月可支配金额增加，随着工作时间的增长金额也增加了些。

　　想再入市，但是现在价格太高，只是观望着。如果按5000元到手工资算，贷款月供2500+公积金支出，这样我觉得还是可以接受的。

　　还贷的那段时间，自己心态还行，没压力，就是就是没有剩余存款。买房要根据自身实力，如果月供4-5K那就是真的房奴。

　　我比一般人成熟点，穷人家的孩子想的多。最重要的是，我比较喜欢房地产行业，所以一开始实习的时候就去房产中介上了几个月班，只能说当时我是一个比较用心的人。

　　以房养贷减压

　　人物：盈盈(北京工作)

　　职业：会计

　　住房状况：北京一套房

　　月供：3900

　　自述：我10年大学本科毕业，和男友一起到了北京。如果说房价高，租房子倒是可以，但毕竟不是长久之计。5月份刚买了房，都出6环了，小两居，80平，去掉建筑面面积，公摊面积比如电梯什么的，也就66平吧。

　　买了也不住，看能不能升一下值，卖了，在更内环的地方买。缓解压力，也是为了给家人一个交代。我和男友都不是北京人，留北京，主要是工作都在北京。待久了，觉得还好，很便利，生活压力和节奏虽然大一点，但机会还是很多的。最主要的是他户口已经落在北京了，考虑到孩子的户口问题，再加工作比较稳定，回家发展的空间可能小一些。首付25万。现在这个时代，应该大多数都是双方家庭都出，但这房子是我男朋友那边买的，我们还没有结婚，你懂得。这房子应该是和我没关系，但是，是因为我，他才会去买。

　　现在月供是我们自己还，每月3900多吧。先开始选择20年，这样压力小一点，到10年得时候选择提前还款，这样利息省。现在我们两人每月收入加起来10000多吧。

　　心理上有压力，很大。有时在想，为了房子生活质量就下降，但同时也开导自己，没有房贷对我来说更可怕，这样也算让父母放心，我们安心在一起奋斗。

　　暂时没有什么别的投资计划，因为没有空余资金来投资。这个房子准备先租出去，离上班的地方太远了，自己不想住。目前和男友租在内环一点地方。

　　想当房奴不容易

　　限购令年内还不会取消。

　　这是住建部官员在下达扩大二三线城市限购数量后发表的另一观点。

　　银行房贷继续收紧，甚至有二手房中介公司高层向《东地产》透露，眼下部分银行信贷额度已满，要想成功获贷，起码要等到明年2月。

　　揪心的是，整体房价还在继续上涨，以各大城市今年房价控制目标可见，被戏称为涨价目标榜。

　　这也意味着，想当房奴并不是件容易的事，买房得看有没有资格，还要看银行批不批贷款，同时还要担心房价上涨口袋的钱能否买得起。

　　限购令年内不取消

　　“尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟新一轮限购城市名单的说法，住建部一官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。

　　几乎是同一时间，上海市住房保障和房屋管理局正式发布消息表示：针对目前纳税证明中无申报纳税日期的问题，正会同相关职能部门抓紧制定配套的个人所得税证明文件。

　　也就是说，非上海户籍居民必须先提供连续12个月在沪纳税证明方可购房。业内估计，通知执行到位后，或将再挤出上海楼市约一成需求。

　　与此同时，限购令在二三线城市进一步扩大的指令，也将导致买房成为一个难题。

　　不能买房，无法买房，自然成为房奴更是遑论。这对于此前已经买了房，并且有多套物业的房奴而言，比起无房一族，至少可以通过房产抵御通胀。

　　而上海今年上半年一二手住宅的成交套数，也再度说明限购令下成交套数在缩减。根据永庆房屋统计数据显示，2011年上半年一手住宅成交总量4.3万套，上海二手住宅成交7.8万套。

　　银行放贷收紧

　　执行限购的同时，限贷政策继续收紧。

　　在货币政策不断紧缩的背景下，上海各银行已不同程度上调整了房贷发放的计划和额度，部分银行仅向合作楼盘发放贷款，有些银行甚至已经停贷。

　　汉宇地产副总经理杨坚东向《东地产》透露：“上海部分银行已经停贷，最快也只能等到明天2月份。”

　　业内一位开发商证实，自从今年6月份开始，银行就逐步收紧房贷，不仅是首付款提前，首套房利率折扣也不再是以前的8.5折了。同时，还有一些小银行根本贷不出款。

　　随后，《东地产》通过上海各大银行热线获悉，工农建等银行首套房优惠利率已完全取消8.5折，多数在9.5折。与此同时，其他银行首套房贷款利率则必须在购买银行理财产品或在该银行存有一定总额的款项才予以放款，且同样不能享受8.5折。

　　“可以尝试来申请办贷，但现在肯定需要排队，何时能办理成功还不清楚，前面还有几个已经申请了2个月还没办下来的。”上海一股份制银行信贷部经理向《东地产》透露。

　　再加上2011年2月以来连续的3次加息，使得5年以上商业贷款利率从原来的6.40%上升至7.05%。

　　对于准备买房的购房者而言，也就意味着，如今想要成为房奴的代价更高。

　　而在2010年前后就买入多套物业的温州投资者告诉《东地产》：“当时买入物业都能享受7折利率，但现在根本连一套都不能再买。”

　　房价涨通货膨胀继续

　　不仅是不能买房，买不起房的人也在增加，其中便因房价的不断上涨。

　　尽管出台了多项楼市调控政策，但今年年初以来，全国整体房价并未出现大幅下降，相反多个城市上半年房价出现不约而同的上涨。

　　国家统计局公布的6月数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨。

　　一面是房价的上涨预期，一面是通胀上涨预期。

　　根据中国农业银行7月初发布的《中国宏观经济半年报》的预测，下半年的通胀压力仍然比较大，全年CPI增速约为4.8%，7月份CPI将达到全年高点6.4%。

　　买房抗通胀再次成为投资人士的首选，但因限购限贷，买到房并不是一件容易的事。

　　CPI仍在5%以上的高位运行，负利率时代，合理的负债抵抗通货膨胀。而另一方面，不仅房贷利率升高，再从银行申请贷款也更困难，个人房贷更是“一贷难求”。对于已有房贷的房奴们而言，如今悲哀的是那些成不了房奴的人。

　　幸福房奴九条军规

　　不是每个房奴都是有能力让生活不悲哀的。

　　在采访的多位房奴中，不管是仅拥有一套房的，还是多套房的炒房者，让房奴生活不悲哀，是有窍门可循。月供在家庭收入比中可控、以房养贷、利用杠杆做投资等等不一而足。《东地产》根据理财规划为房奴们罗列出九条金规铁律，早日炼成幸福房奴。

　　一、知国策

　　昨日“国十条”，今日“沪四条”，明日再来一个“新国四条”。房地产调控是中国楼市的一大特征，不懂政策是房奴最大的心头之患。在采访过程中，一位中介形象地告诉我们，“温州炒房客最懂楼市政策，比专业的还专业”。

　　二、观天机

　　一位炒房时间达10年之久的人士这样总结其炒房经验：低迷期买小户，高峰期买豪宅，盛世期卖房。借此规律，十年来资产翻番。尽管每月还贷仍以上万计，但你能说他是一个悲哀的房奴吗？无论是自住还是投资，掌握买房时机都是一个快速买到好房，让自己的房产更升值保值的砝码。

　　三、向银行借钱

　　对于有其他投资产品的购房者来说，哪怕是银行商业贷款，目前贷款利率在7%上下，这从其他投资品上获得收益并不是难成的事，更何况如果去年年中以前买房还能拿到7折优惠，相当于4.5%上下的利率。过去一年，银行理财产品、信托产品等名目繁多的投资品，对于年息都预期超过4%。而随着加息，银行1年期存款利率有3.5%。

　　四、月供可控

　　正如我们采访的房奴其月供都是在家庭收入的30%上下。一般情况下，银行在发放贷款时要求家庭收入在月供的2到3倍以上。也就是对于房奴而言，月供占家庭收入比越低，压力也就相对越小。对于有些炒房人士甚至开发商，负债率过高，可能会导致断供或者烂尾，这在金融危机时就有出现炒房人士抛盘套现甚至被法院查封。

　　五、以房养贷

　　通过买房投资出租，从而解决房贷问题，这样的案例并不鲜见。我们曾采访一位温州炒家，2008年金融危机低迷时，买入杨浦逸仙路地铁三号线附近物业，总价70万，首付3成，贷款63万，月供不到4000元。经过一番简单装修，对外出租3000元，相当于一个月仅不到1000元的还款额。

　　六、开源并节流

　　节流或许并不是做房奴的聪明上选，尤其是在通胀的背景下。将购房作为一种投资手段的房奴，投资意识深入基因。他们会用买一套房的钱买两套房，一套自己住，一套用来出租。或者买三套，第三套到必要时，直接卖出。借助租金和上涨的房价来应付第一套房子的贷款。

　　七、别被“本山大叔”忽悠

　　聪明的房奴们知道，售楼小姐通常都是赵本山的子弟。所以面对种种美妙词汇，他们内心淡定，只相信自己的双眼，以及，百度来的各科知识。他们懂法律，知道“定金”与“订金”的区别；懂工程，知道哪些墙面最容易出现裂痕；懂天文地理，考量房子采光、空气质量、雨季潮湿度等各项指标。

　　八、只买适合的

　　聪明的房奴通常都能理性分析自身现实状况。把钱花在最适合的房子上。刚性需求则考虑最经济的房型，距离上班地点、交通枢纽、购物中心最合适的车程，时间毕竟是人生最大的支出成本。投资需求则考虑最具投资价值的潜力板块，不一定就是现在最热门的楼盘，但一定是未来最有钱途的楼盘。因此，对于刚需和投资型买家而言，两者的着眼点有所不同。

　　九、心态很重要

　　房奴中的哀怨派最大的悖论在于，做房奴是自动的选择，选择以哀怨的心态对待这一选择的选择也是自动的。而这一系列自愿的选择都指向了不幸福的生活状态。似乎只有任志强们将房价降到白菜的水准才能获得拯救。聪明的房奴知道经济上虽为房所累，心态上却务必保持主人翁精神。不幸福，会是买房最大的代价。