李晶晶

　　2009年6月27日清晨，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼连根整体倒塌，造成1人死亡。倒塌的住宅楼为期房，已进入最后工期，原定于2010年5月前后交房。据悉，该楼盘住宅建筑总面积约为6.6万平方米，共有629套房源。户型以66平方米的一居室和93平方米至103平方米的两居室为主。截至6月27日，该楼盘共计售出489套房，其中于今年5月份销售商品房达186套。事发后，该楼盘的销售已被停止。截至7月1日17时，由当地信访部门和律师团组成的工作组，已接待前来咨询和登记诉求的购房者405户，共计813人。

　　上海住宅楼连根倒塌，善后工作千头万绪，而如何保障购房者的合法权益，无疑是人们关注的焦点之一。日前，记者就几个相关的热点法律问题，采访了中国人民大学民商事法律科学研究中心主任、中国法学会民法学研究会副会长杨立新教授。 

　　■退房，所有购房者的主张都能获得支持吗 

　　事故发生后，“退房”，成了购房者诉求中出现频率最高的字眼之一。从法律关系角度讲，退房意味着购房者与开发商之间商品房买卖合同的解除。对于购买了事故住宅楼的购房者要求退房的主张，杨立新认为可以得到支持：“因为开发商已经无法按期交付房屋，交付的房屋已经不复存在，购房合同事实上已经不能履行。因此，应当依据《合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同的规定，业主可以要求解除合同，退还房款。”另根据记者的查询，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。倒塌的商品楼显而易见属于“不能交付使用”的情况，符合商品房买卖合同解除的法定条件。并且由于合同的解除是由于开发商的原因造成的，解除合同所涉及的相关费用应由开发商负担。 

　　同一小区中倒塌住宅楼之外的商品楼的购房者，出于担心楼房质量的原因，也要求退房返款。对于这个问题，杨立新认为，这部分购房者主张退房的关键在于，必须证明他们所购买的楼房存在同样的问题，即开发商存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的行为，“没有这样的理由，很难获得法院的支持”，杨立新说。 

　　但这部分购房者并非无法保障自己的权益。他们可以要求开发商对其楼房进行质量鉴定，一旦鉴定结果表明这些楼房存在同样的问题或者其他质量问题，就可以采取相应的方法，保护自己的权益。而对于部分购房者提出的，在鉴定结果出来之前购房者是否可以援引“不安抗辩权”暂缓支付房款的问题，杨立新认为是有道理的。我国《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”小区其他几栋楼的购房者可以援引最后一项，即开发商目前的情况符合“有可能丧失履行债务能力的其他情形”，主张中止履行债务。 

　　■返款，依据合同价还是依据市价 

　　据报道，倒塌的商品楼当初预售时的合同均价约为每平方米12000元至14000元，然而该地段的商品房目前实际的价格已经达到了每平方米18000元。故此，部分购房者认为，即使开发商同意退房，但按照预售时的购房款进行返还，对他们是不利的。一来在订立商品房买卖合同至商品楼倒塌事故发生的这段时期内，该地段的房产已经升值，若按照预售时的购房款返还，购房者实际上是损失了期待利益的。二来由于房价不断攀升，按照原来合同的价格是不可能买到类似地段的商品房的，如果要另行购买地段相当的其他商品楼，无疑需要额外增加一笔费用。于是另一个焦点问题不可避免地摆到了购房者权益保护的台面上，即购房者是否可以按照目前该地段商品房的市价请求补偿房款。 

　　“主张按照市价补偿，可能做不到。”杨立新说，“理由是，购买时的价款就是这么多，开发商拿到这些房款，也没有获得这些溢价。但他提醒购房者，按照合同法的规定，解除合同，应当返还财产。开发商应当返还的除了房款之外，还应当包括购房者贷款利息的损失补偿。 

　　■索赔，如何能最大限度弥补购房者的损失 

　　如果开发商已经补偿了利息损失，购房者还能继续要求损害赔偿吗？杨立新认为，补偿利息与损害赔偿很难同时得到支持，购房者只能择其中对自己最有利的一项主张权利。杨立新认为，如果预售时的房价与现在的市价之差远远多于利息损失，“那么购房者可以尝试不主张利息损失的补偿，而是将市价与原价之间的差价作为损失，请求损害赔偿”。但他同时指出，究竟是要求补偿损失的利息，还是要求损害赔偿金，还是需要购房者根据自己损失的情况，选择对自己最有利的方式主张权利。 

　　■“临时业主委员会”，扮演的是什么角色 

　　在事故善后处理过程中，有近200名购房者自发组织了一个“临时业主委员会”，并在6月28日就善后处理问题形成了初步的几条意见，内容大致为要求退房、停止向银行还贷、查明并公布事故的原因和责任人、要求赔偿损失等。 

　　关于“临时业主委员会”的成立，杨立新持肯定的态度。他认为：“他们(购房者)有共同的利益，协商共同保护自己的合法权益，维权就会方便得多。”由于商品楼是期房，并未实际交付使用，因此这些业主还不是物权法规定意义上的业主，而仅仅还只是债权人。“这个临时业主委员会还不能具有物权法规定的业主委员会的法律地位，”杨立新说，“但它可以作为购房人的代表。” 

　　■房贷，在争议期间能停供吗 

　　据了解，该楼盘的购房者大多数都同银行签订了以房屋为抵押的商品房担保贷款合同。也就是说，小区购房者，包括购买了事故住宅楼的商品房的那部分人，按照合同约定，每个月还是要继续向银行还贷款并支付利息。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，如果商品房买卖合同最终被确认解除，购房者自然可以随之请求解除商品房担保贷款合同，停止还贷。 

　　目前的焦点问题在于，在要求解除购房合同的争议期间，购房者———特别是购买了事故住宅楼商品房的那部分人———是否仍须继续向银行还贷付息。杨立新建议购房者不要自行停止还贷：“因为贷款合同还是有效的，必须履行，如果自行停止还贷，构成违约，购房者要承担违约责任。反之，由于退房请求获得支持后，贷款的利息等可以作为违约行为造成的损失，向违约一方主张赔偿，因此继续还贷，购房的业主不会有损失。” 

　　而据上海市闵行区政府相关工作人员表示，有关部门正在紧急沟通协商，希望能够促使银行同意在事故原因查明之前购房者可以暂停还贷付息。

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