房贷掮客

　　程志云

　　“房贷专家”张松的生意最近出奇的好。每天都会有不同的人向他咨询如何办理房贷业务。“在回答问题的时候，我会注意让自己显得很自信。因为如果你能成功的让他相信你拥有一些为他们省钱省时间的诀窍，那么这个生意多半能做成。”张松说。

　　张松所谓的生意实际上就是包装那些要买房的客户，让他们符合银行的信贷标准，然后再帮助他们尽快完成所有的程序。

　　“这说起来很简单，但各类客户的需求有很大不同。”张松说。

　　比如那些第一次购房的年轻人，他们刚刚从大学毕业，通常只希望知道如何省钱，剩下的事情他们自己全都可以做；而工薪阶层的白领们最需要拿金钱换时间，只要你做事够麻利，他们就会很满意；最难应付的是那些收入比较高的客户。他们可以把各种费用计算得清清楚楚，还要求你对他们的服务很周到。

　　没有人知道北京有多少像张松这样的“房贷专家”。说起来，更多的购房人开始关注起他们所扮演的角色，还是这几个月的事情。中国银监会和央行相继出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，这一系列紧缩性的政策给张松们带来了大把的商机。

　　一位房贷中介代理说，现在来找他们咨询的大多数是已经通过住房按揭购买了一套以上住房的家庭。这些人希望通过专家的操作降低自己的买房成本。

　　按照中国银监会的规定，拥有第二套住房按揭的客户，银行首付提高一成，利率上浮10%。购买第三套以上住房的客户贷款，首付比例会增加到5成，贷款利率也会提高至20%。按照前一段时间7.83%的平均年率计算，这些贷款者要承受将近10个点的高额利率。如果碰到银行信贷紧缩的时期，贷款都很难办下来。

　　但是那些房贷中介们总能想到自己的对策。上述房贷中介代理说，一位北京女士在单身的时候贷款买了一套50平米的小户型，她现在已经结婚了，想在北京再买一套房子把外地的父母接到北京来住。因为第二套房是以家庭为单位计算的，所以她要买房，按规定就要执行第二套房的贷款和利率政策。

　　“为了帮助她降低贷款成本，我建议她和丈夫的亲戚合并为一户，这样家庭人均住房面积就会低于当地平均水平，她就可以享受到首套自住房贷的优惠政策了。”这位中介代理说。

　　该人士称，即使同处于资金紧张时期，各家银行对于房贷的政策也并不一致。这给了这些贷款中介不少活动空间。例如，由于利率高企，即使在宏观调控期间，少数股份制银行网点为了抓住这部分利润，都会或多或少给个人房贷预留一定的流动性。一些小银行更是宁可放弃公司业务，也要为房贷客户开绿灯。

　　这位人士称，和银行打交道的次数多了，大家彼此就有了信任，有时候我们递给他们的客户材料，他们除了要检查征信系统的资料外，通常很快就通过了。

　　在北京，最懂得房贷行情的很可能不是某家银行的信贷经理，而是那些被称为房贷专家的房贷咨询师。在接到一单第二套房按揭的单子之后，一眨眼的功夫，张松已经给四五家银行的“朋友”打过电话通气，得到的结论是，民生银行能够解决问题。

　　张松说，实际上银行也十分需要房贷中介。在流动性紧缩的情况下，我们通常会给一些有资金的股份制银行挑选优质的房贷客户。而在银行信贷扩张时期，我们就帮助他们抢转按揭业务。

　　银行目前的困境在于对客户的杠杆和风险定价并不掌握在自己手里。按照央行和银监会的房贷政策，第一套按揭首付30%，利率优惠；而购买第二套以上住房的客户则杠杆逐渐缩小，利率逐渐抬高。

　　监管层的房贷政策思路是优先让没有房的中产阶级购买经济适用房和限价房，让低收入人群去住廉租房。但实际情况是，在保障性住房体系还没有大规模成型之前，依然有很多低收入家庭拿出积蓄为自己的孩子购买住房。

　　实际情况是，高端客户在银行贷款买房不仅杠杆低，而且利率高。而那些第一次购房的年轻客户，收入相对较低，却能享受低利率和高杠杆。一些银行业人士认为，如此操作风险和收益并不匹配。目前的利息处于高位，一旦国内经济减速，这些低收入购房者就会最先成为银行的风险隐患。

　　张松说，他们或多或少也会帮助银行做一些筛选工作，劝说一些低收入人群不要太盲目购房。另一方面，如果中介们能够为银行介绍真正的高端客户过去，一些银行都会适当放松标准，在杠杆和利率方面给客户一些实惠。

　　“这些高端客户带给银行的附加值很高。如果银行能够留住客户，房贷上的折扣只是小意思。目前的情况是，只要你有钱，总是可以想办法办下来房贷。”他说。

　　几天前，张松辞去了原来的职务——一家理财咨询网站下面的房贷咨询经理。现在的他在一些小圈子里已经比较有名，经常有人会介绍客户。他不仅独立出来自己干，还成立了自己专门的工作室。

　　来源：经济观察报网