房屋缩水损失不能转嫁给购房者

　　栏目主持 木木

　　主持人：随着城市的建设发展和人居条件的改善，各个阶层的市民都有购房的需求。购房是一件喜事，但有时候也会有闹心的情况发生。最大的争议可能就在于房屋的质量和面积的“缩水”。南京市人大代表、南京市第六十七中学党总支书记、校长冯德兰在经过充分的调研之后，向南京市人大常委会递交了一件“严格对开发商交付商品房套内面积的监督”建议。建议提出，关于“对未‘协议面积’的，所差面积给予经济补偿，否则，对开发商给予处罚”。有关部门表示，这个建议对于规范房地产业发展、维护消费者权益，都具有积极的促进作用。

　　案由

　　冯德兰：住户若对房屋面积产生质疑，还需个人出资，请来测绘人员测量实际住宅面积。缩房产生了严重的后果：一是开发商与住户双方处理不好，就会引发社会矛盾；二是加重了购房者的经济负担和心理压力；三是侵害了购买者的合法权益，也给开发商牟取了不法之利。

　　我认为，保证商品房套内面积足额，本应是开发商的职责，也是政府监管的主要环节，不能把损失转嫁给购房者，这是政府对百姓的不负责，失职行为。有关部门应在今后的工作中，加强对开发商的监督，建立有效的制度，保障购房者的权益。

　　对话

　　主持人：您为什么提出不应把测绘费用放在个人头上？

　　冯德兰：业主买房，形成了一种买卖契约，这种契约应该保护买房者的利益。当买房者对房屋套型或面积产生质疑，必须要个人提供有效数据，虽然有一定道理，但在无形中就给消费者增加了经济负担。所以，我认为相关部门应该对开发商待交商品房按套型，进行严格的审核。对于未达“协议面积”的，所差面积给予经济补偿，否则，对开发商给予处罚。相关部门应设立专门机构接待投诉，而不是靠住家户来出资，请测绘人员上门测量，取得数据。所以，我提出应由相关部门出面，才能切实加强对开发商行为的监督。

　　主持人：按照目前的购房合同范本，房屋交付时面积所产生的误差如何解决？

　　冯德兰：建设部在2001年6月1日起，就施行了88号令，里面对这个问题有着详尽的规定。而一旦实际面积与合同产生了误差，还可以有三种处理方式：一是按照《南京市房地产交易管理办法》第二十三条规定的办法来处理；二是按照《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定的办法来处理；第三则由双方自行约定，而在开发商提供的合同中，第三选项通常为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

　　主持人：面积误差产生之后该如何处理？

　　冯德兰：开发商与购房者，关于面积误差的处理方式有4种，除了建设部的规定和最高人民法院司法解释基本相同，其余两种都各有不同。“省条例”规定误差范围超过3%的，购房者可退房，而实际面积多出1%以上，购房者也可不承担房款，开发商应赠送多出的部分。此外规定现房交付面积比合同面积少3%的，开发商应退还房款；少3%以上的部分，开发商应该双倍退款。市民在与开发商签订《商品房买卖契约》时，应理解条例对房屋面积误差的各种处理方式。购房者对开发商交付商品房套内面积、配套使用的房屋附属设施、设备及公用部位分摊的来访投诉，直接关系到千家万户的切身利益。

　　答复

　　南京市房产局：引发商品房面积差异的主要原因有：一是开发企业在建设过程中对建造房屋设计变更、规划变更，导致该房屋的结构形式、户室大小及共有公用面积作了调整;二是开发企业在商品房销售中面积是通过非房产专业测绘单位进行测算的，应用及掌握国家《房产测量规范》不到位，测算过程中可能会产生偏差；三是开发商在商品房销售过程中弄虚作假，对购房者牟取不法之利；四是房产测绘作业人员，在工作中的疏忽或业务操作上责任心不强造成差错等。

　　为确保房产测绘管理工作的质量，我局采取了相关的政策措施，在2004年3月，成立了房产测绘管理办公室，主要职责是：强化全市房产测绘(含预测)的管理，建立健全测绘单位和从业人员备案管理制度以及面积测算差错责任理赔机制；建立和实施测算活动中弄虚作假行为的查处机制，作为第三方监督、查处实(预)测算单位和个人的违法违纪行为；严格执行国家《房产测量规范》，统一技术标准，加强从业人员的业务培训。避免和减少商品房预测和实测面积严重不一致而导致的矛盾；做好咨询接待, 受理因房产测绘上的误差而造成购房者的投诉和复测申请。我局还成立了房产测绘专家鉴定组，对我市每一幢商品房实测面积成果中共有公用部位的认定、面积分摊方式进行会审制度。

　　通过对房屋买卖双方的约定，我们要求开发企业在房屋建设过程中，如发生设计变更、规划变更、导致该房屋的结构形式、户型，特别是房屋面积发生较大的变化应及时告知预购人，预购人有退房等相应的权利。我局产权市场处还抽调专人，对我市在售楼盘进行了明察暗访。对违规行为较为严重的6家楼盘责令暂停销售。这些举措都能有效地促使被查处的开发企业，吸取经验教训，整改到位，也能切实保护购房群众的合法权益。