地段、产品定位及价格是决定项目能否实现顺销的主要因素。上周末开盘的江南府项目，因地处东南四环外、产品定位中端、总价低等特点，受到购房者青睐。然而，不得不提的是，该项目所占土地是2004年竞得，至2018年交房时产权年限仅剩56年。此外，该项目两居室建筑面积问题存在疑点，市住建委核定面积与房屋销售时的面积不符。这些将成为江南府项目营销的主要制约因素。
定位中端引青睐
2015年以来，随着土地价格的不断攀升，新房市场豪宅化成为北京楼市的重要特征。正因如此，高端豪宅项目满城开花，而刚需及中端产品市场供应却越来越稀缺。上周末江南府项目开盘，主打户型84平方米两居室、109平方米三居室，产品定位中端是江南府项目热销的主要原因。
6月27日周一下午，北京商报记者来到位于朝阳区红坊路6号的江南府项目售楼处，虽然是阴雨天，但前来看房的客户仍有十余组。据销售人员介绍，该项目于6月25日首次开盘，推出3栋楼，销售均价4.6万元/平方米，当天实现销售额21亿元。
业内人士认为，江南府项目顺销的主要原因有两个方面。一是该项目推出的产品定位较好，填补了中小户型产品的市场空白。另一个原因就是江南府的区位优势，该项目地处朝阳东南四环外，单价不到5万元/平方米的销售定价，这样的项目在北京城四环边上可以说是极具竞争力。
据了解，江南府的竞品项目单价基本都在5万元以上，比如南四环外的中冶·德贤公馆、国韵村以及东四环外的首开·熙悦尚郡等。从未来供应来看，近两年出让的土地大多在五环外，楼面价格基本都在3万元/平方米以上。
产权年限仅剩56年
上述都是江南府项目的优势，尽管该项目目前销售情况较好，但项目本身还是存在一些问题，影响项目销售，并会给购房者带来一些困扰。
值得注意的是，该项目建设所占地块为朝阳区小红门乡牌坊村土地，这块地是开发商北京江南投资集团有限公司于2004年获得，至今已有12年，至江南府2018年交房时，产权年限仅剩余56年。业内人士认为，有一些项目会存在拿地后分多期开发的情况，后期开发的楼盘往往距拿地时间已过十年以上，这一点很容易被购房者忽略。
从项目周边来说，目前周边环境不是太好，生活配套设施欠缺。据居住于该项目附近的市民王先生介绍，“这个小区周边还没有大超市，也没有商业配套，生活并不是很便利”。
从交通来看，销售人员说该项目距离地铁小红门站仅800米，不过据购房者李先生介绍，该项目距离地铁口有1.2公里，步行大约15分钟，目前地铁口附近施工，还有一段土路要走。对于自驾的购房者而言较为方便，该项目位于东南四环与博大路交汇处，紧邻四环主干道，但早晚高峰期堵车现象也较为严重。
建筑面积不相符
不仅是产权年限较短的问题，江南府所售房屋销售时的建筑面积与市住建委核定的房屋建筑面积不一致，是购房者担忧的另一个问题。
上周末刚在江南府买房的王先生向北京商报记者介绍道，他购买的是1号楼02户型的全南向两居室，销售人员告知的房屋建筑面积是84平方米，客厅阳台部分及卧室飘窗均为赠送面积。不过，他在北京市住建委网站公布的预售项目信息中查到，江南府1号楼02户型全南向两居室的核定建筑面积仅为73平方米。该项目在市住建委的备案名称为江南印象家园，预售证下发日期为6月19日。
业内人士表示，销售时的建筑面积与市住建委核定的建筑面积有些许偏差较为常见，二者相差3%以内属于正常现象，但江南府项目同一单元同户型房屋，二者相差10平方米之多，这远远超出正常偏差范畴了。
此外，未来房屋所有权证书的登记建筑面积以市住建委核定面积为准，也就是说购买江南府“84平方米两居室”的客户，将来拿到的房本面积仅为73平方米。未来房屋交付后，根据商品房销售管理办法，房屋面积误差在3%以内，按多退少补处理，而江南府的两居户型建筑面积相差达10平方米之多，未来这部分价款谁来承担，也是购房者需要注意的问题。
有趣的是，该项目上周末开盘的1号楼全南向两居室均价在4.6万元/平方米，以建筑面积84平方米计算，总价386.4万元。事实上，购房者所拿到的房本面积仅为73平方米，以总价386.4万元计算，单价为52931万元/平方米。如此来看，该项目并不具备有竞争力的价格优势。
针对该项目产权年限以及建筑面积不相符的问题，北京商报记者采访了江南府项目品牌总监韩靖，对方回应称只负责项目品牌推广事项，对此事并不知情。
北京商报记者 赖大臣 彭耀广
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