本报讯 (记者 傅沙沙) 承诺的零阳台房屋交付时，却划出一个近3平米的阳台，业主董女士以欺诈为由，要求中粮万科假日风景房地产开发公司退房。昨日，该案在丰台法院开庭。

　　2007年，董女士在西四环外万科假日风景家园买了一套房，面积115平米，按揭后总价近180万元。董女士称，当时售楼人员宣称该房的设计不带阳台，同时，她与开发商签订的购房合同也约定，房屋含0个阳台。但收房时，她却从测绘部门所做的《房屋建筑面积分户计算明细表》中发现，115平米面积中，有2.98平米被测绘为封闭阳台，与厨房北部相连。

　　因不满这个“突然冒出来”的阳台，董女士至今没收房，并认为开发商隐瞒房屋实情，构成欺诈，起诉要求退房。

　　庭审中，万科表示己方不存在违约，不同意退房，并称双方签有补充协议，约定阳台以房屋平面图和楼栋中的位置图为准。

　　昨天，记者来到董女士位于万科假日风景家园的房屋，从外部看，这栋楼并没有阳台，但进屋后可见，厨房北面延伸出了一个约1米宽的空间，两侧墙外是空调窗机，封闭墙体上有个2米见方的窗户。该区域与厨房间设有隔断，且为承重墙，而根据开发商的竣工图纸，这里被划定为洗衣机的位置，并设置了相应的冷水管和下水道。

　　■ 庭审焦点

　　补充协议替代主合同约定？

　　“真正约定并不在购房合同中。”庭审中，万科代理人苏律师表示，开发商虽与董女士签订了“0阳台”合同，但双方还签有补充协议，约定阳台以房屋平面图和楼栋中的位置图为准，该协议已替代了主合同的相关约定。他说，开发商交付的房屋与户型图无差异。

　　而在董女士当庭出示的房屋户型图上，清晰划分出卧室、书房甚至空调机位，其中涉案区域无任何标注，开发商提交的竣工图纸也未注明“阳台”。“我们当时理解，它就是厨房的一部分。”董女士说。

　　■ 律师点评

　　房地产专业律师秦兵表示，本案的两份要约证据中，购房合同对阳台的规定很清晰，但协议的相关内容描述很模糊，这种情况下，应采信要约清晰的证据。而按照住宅建筑的相关规定，开发商对房间功能应有明确标注。

　　售楼员讲解及广告均无效？

　　昨日，原告当庭播放了两段录音，称对话人是房屋销售人员何某与韩某。录音中，何某承认卖房时曾向董女士宣传房屋无阳台。而相关负责人韩某的解释是开发商缺少告知程序，并表示已有三四户业主反映该问题。

　　“不管之前怎么介绍都不足为凭，没有法律约束力。”苏律师认为，售楼员的口头讲解、广告、楼书、沙盘和样板间等，均不作为所购买房屋情况的约定，一切最终应以合同为准。同时，他提出售楼员的解释未得到万科授权，其个人说法不能代表万科公司。

　　■ 律师点评

　　律师秦兵认为在商品房买卖时，销售人员是开发商的总代理，其对房屋的描述应视为有效。但由于购房合同是格式条款，为保障自身权益，他建议业主与开发商签订补充协议，将对方的口头承诺等上升为具法律效力的合约。

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