次新房风光背后的定价玄机

　　作者：刘立峰 周包军 林婷婷

　　“买房，性价比一定要高。以我的经验看，如果你已经决定买哪个地段的房子了，可以先去周围的那些交付还没多久的楼盘淘淘，往往能淘到一些性价比很高的高品质房屋。”资深经纪人张先生对前来找他咨询买房意见的朋友说。其实，他所说的“交付没多久的楼盘”，指的就是次新房。

　　最近半年来有将近20个楼盘先后交付，而这些次新房凭借房龄新、结构好、品质高等特点立即成为二手房市场的“宠儿”。在去年杭州前十大成交小区中，就有春江花月、水印康庭、都市枫林等3个次新房小区上榜。紧接着，今年将有近30个新盘将面临着交付，这些还没交付的次新房就提前被购房者关注了。

　　房子还没交付，房主就开始“灵市面”

　　吴先生原计划购置一套文教区的房子，为此他专门去看了一个新盘，本来他对这个楼盘很满意。但是因为是尾盘，剩下的两三套房子位置和户型都不好，吴先生不得已只能做罢。后来又听说这个楼盘有二手房挂出来，兴奋的他第二天就跑到附近的中介公司去打听相关情况。可到了那里，吴先生才知道这个楼盘要2个月后才能交付，三证还没影，根本就不能交易，而现在网上挂出来都是一些业主试探市场反应的。中介公司的房产经纪人告诉他，可以先登记个信息，等到房子交付后会联系他看房，房子三证办出就可以马上签订合同。

　　“不少房东房子还没交付就跑到我们这里来挂房子，当知道没有三证的房子不能挂时，房东也会让我们帮他先留意有没有要买这边房子的客户，其实房东的心态很简单，就想探探行情。”这名姓邹的经纪人说，这种情况近来很多。为了更好地了解房子的价格，很多房东往往还会选择先在网络发布信息。比如银马公寓、枫华府第等这些还没交付或者交付还没办出三证的次新房在网上早就有了挂牌，而且这些挂价往往会非常高。

　　缺少参照系，估价游刃有余

　　“赞成林风是钱江新城2007年底交付的房子，户型以大套为主，有不少房东都在我们这里挂价，价格参差不齐，高的有2.4万元/平方米左右，价钱低点的有1.6万元/平方米左右，非常悬殊。而我刚刚看到透明网上成交的一套赞成林风的房子成交价只有1.3万元/平方米，你看这个价格差距有多大。”我爱我家春江花月店经纪人叶小姐有些感慨。

　　到底是什么原因导致挂牌价格的差距这么大呢？房产专家指出，由于杭州房地产布局的原因，次新房周边往往没有可参考的房龄、品质相近的二手房做参照。相比那些年代较早的二手房而言，次新房的房子比较新，在结构上更加理想，所以次新房的价格往往高于老二手房价格。可与周边的新盘相比，次新房涉及双税，从成本考虑价格要低一点。在这样参考方式的引导下，次新房挂价往往会在周边的一二手房价格之间，这之间的弹性空间导致了次新房价格的高低差距。

　　“拿钱江时代的房子来说，它是去年10月份刚开的楼盘，现在已经有不少的房子在我爱我家挂牌。目前最低挂价是1.4万元/平方米，其它的基本上都是1.7万元/平方米至2万元/平方米之间。像旁边一些“老房子”，建于1998、1999年的天福花园，他的成交价在1.3万元/平方米。而周围新房的价格，如新绿园目前的售价在2.2万元/平方米左右，所以次新房的价格会在这两者间上下徘徊。”我爱我家滨江店经纪人林先生的话也证明了次新房价格弹性空间的存在。

　　房主心态左右次新房挂牌价

　　“要不是房东急着用钱，肯定不会卖这个价格。3天前房东打电话跟我说现在想快点出手，价格只挂了9000多元，要知道这个楼盘现在房子的成交价一般在1万元/平方米以上。很快，许多买房者蜂拥而至，当时买到房子的客户别提有多兴奋了。”刚刚成功交易了一套滨江次新房的姓莫的经纪人说，后来才知道，这位房主是因为去年股市不景气，再加上生意上急需一笔不小的现金，所以才被迫卖房来解一时之需。

　　不少经手过次新房的中介经纪人表示，房主心态很大程度上左右着次新房的挂牌价。一方面这些次新房的房主中不少拥有两套以上的物业，是投资者，因此这类房主拿到房子都不急着变现，而是选择待价而沽，这种情况在行情好的时候特别明显；另一方面有资金压力的这类房主则急于将手上的房子变现，缓解困境。这些房主拿到三证后急于抛掉房子，因此挂牌价往往会相对较低。

　　正是由于这两种截然相反的心态存在，当这些小区房价还未稳定时，往往能淘到一些性价比较高的房子。

　　次新房的升值空间比老式二手房更大

　　业内人士表示，在长期来看，相比较周边年代较早的房子来说，次新房的硬件设施比较好，例如在小区花园环境、物业管理、停车条件等条件上都比较优越。同时，次新房在户型上可以使居住者拥有更好的环境。随着年代增加，老房子的居住功能逐渐退化。相比之下，次新房子比老房子更受购房者的喜爱。而与新房相比，次新房买了就可以居住的氛围优势成为与新房争夺市场的撒手锏。例如，钱江新城的老社区去年价格从8000元/平方米左右涨到了1.2万元/平方米，而次新盘春江花月从年初的1.2万、1.3万元/平方米已经涨到了2万元/平方米左右。随着今年新楼盘的不断交付，这种情况会越来越多。