业主两告开发商 新华房产再度因伪造合同被诉

　　作者：胡德辉

　　小区商品房楼顶的隔热层所有权究竟属于谁？几方为此闹得不可开交(详见第2327期《浙江市场导报》B1版)。日前，业主赵晓刚再度把开发商浙江新华房地产开发有限公司(以下简称“新华房产”)诉至杭州市上城区人民法院，状告其侵犯业主建筑物专有权和共有权。

　　两年前，赵晓刚就曾将新华房产诉至法院，经过长达两年的诉讼，该案刚刚终审，新华房产败诉。

　　隔热层权属搬上法庭

　　据赵晓刚介绍，针对杭州上城区柳浪阁小区隔热层权属“拉锯战”问题，省建设厅、杭州市政府、上城区政府及其有关部门领导已作出批示，叫停“新华房产”的违章施工。对此，浙江市场导报已作过详细的客观报道。然而，“新华房产”无视政府部门三令五申，仍在继续施工。员工宿舍的隔热层，及其入口的铁门和铁梯已经完工。

　　于是，赵晓刚将“新华房产”诉至法院，提出要求判令被告立即停止侵害，停止在原告房屋及顶部空间进行违法施工的行为；并判令被告排除妨碍，恢复原状，拆除原告房屋顶部空间(隔热层)和楼道上违法建造的设施。

　　新华房产伪造合同被诉

　　其实，本案原、被告已是第二次交手。

　　赵晓刚说，2003年7月，他向“新华房产”购买柳浪阁小区一套商品房，签订了《房屋认购书》，并按合同付清了房款。2005年4月，“新华房产”以“增加塑钢门窗安装费15万元”为由要他追加房款，不然“新华房产”将不办理产权、土地、契税等“三证”，无奈，他暂写了安装塑钢门窗15万元的欠条。事后，他得知国家有关销售商品房的规定，房价中应包括门窗安装费，开发商无权再向购房者另外收费。据此，他向开发商提出自己的意见。但事与愿违，“新华房产”反倒向他追加房款至20万元，如不交则扣押其“三证”。

　　后经查阅房产档案，“新华房产”已为其办理了“三证”，而“三证”所依据的《杭州市房屋转让合同》上，“新华房产”已擅自提高了房价，且使用的合同及委托书上的签名并非赵晓刚所签，系“新华房产”伪造。据此，他向杭州市中级人民法院提起诉讼。

　　今年4月初，省高级法院作出终审判决，双方《房屋认购书》有效，《杭州市房屋转让合同》无效，“新华房产”支付赵晓刚延期交房违约金7200元，并向赵晓刚交付“三证”。

　　本来，双方纠纷已尘埃落定，可谁知事隔数月又闹出隔热层权属纷争。赵晓刚说，不能排除“新华房产”在上次诉讼中吃了闭门羹，现在又没事找事折腾隔热层，自己只有再次通过法院来了断第二次纠纷。

　　针对赵晓刚的说法，“新华房产”总经理陈培森则认为，两案根本没有必然的联系，开发商更没有必要报复业主，只是楼顶的阁楼(隔热层)不包括在公摊面积中，所以隔热层所有权理所当然属开发商所有。

　　建筑物区分

　　所有权不容侵害

　　业主与开发商权属纠纷主要是

物权法定的问题，而焦点是业主的建筑物区分所有权不容侵害。代理赵晓刚诉讼的浙江新台州律师事务所主任项先权高级律师在接受导报记者采访时介绍，建筑物区分所有权是所有权的一种新形式，与以往所有权不同的是，其包含了专有权、共有权和共有部分管理权等3个方面，也就是说，业主除对建筑物内的住宅等享有所有权外，还享有对专有部分之外的共有部分如小区内过道、屋顶、物业用房、楼梯和走廊等部分的所有权。

　　浙江省消费者权益保护委员会投诉部主任韩志斌认为，物权法出台实施，对消费者来说又多了一把法律保护伞。消费者不仅要维护建筑物内的专有权，更要关注建筑物之外的共有权，比如小区内的过道、停车位、楼道、隔热层、花园、电梯甚至墙面。韩主任还认为，开发商擅自改变建筑物结构，不仅侵害了业主的合法权益，还违反了建筑管理等相关法规，希望有关部门依法追究开发商的相关法律责任，切实维护消费者的合法权益。导报将继续关注此案。