土地性质属划拨 集体企业无权私自售房 不了解规定惹麻烦 律师提醒——

　　出镜律师资料

　　高警兵律师，北京高警兵律师事务所主任。

　　现任中华全国律师协会民事专业委员会委员、北京市律师协会民事诉讼法专业委员会主任、北京市律师协会执业纪律与执业调处委员会裁判委委员。

　　高警兵律师还担任中国国际商会调解中心调解员、中国消费者协会律师团律师、北京市公安局维护民警执法权益律师顾问团律师等社会职务，曾为多家大中型企业代理多起具有较大影响的案件。

　　案情简介

　　因为办公需要，汉华公司在10多年前租用了北京一家集体所有制企业的房屋。当时，双方签订了《租房协议书》。

　　几年前，汉华公司产生了购买此房的想法。后经多次协商，双方签订《房屋产权转让协议书》(以下简称《协议书》)。

　　根据 《协议书》的约定，该企业将上述房屋出售给汉华公司所有。而汉华公司应在《协议书》签订之日起五日内向该企业支付所欠房屋租金及房屋转让金。

　　《协议书》同时约定：该企业在收到相应的款项后，应向汉华公司提供一切原始手续，并积极协助其办理产权过户相关手续。

　　但是《协议书》签订后，汉华公司一直未向该企业支付约定的款项，产权过户事宜也因故未能办理。

　　法律分析

　　违反法律法规 部分合同无效

　　虽然售房的企业始终未拿到房屋转让金和租金，但是汉华公司却一直占用着该套房屋。在沟通未果的情况下，企业的负责人找到了高警兵律师，希望其能要回房子。

　　高警兵律师接受该企业的委托后，对所有材料进行了分析研究，发现该企业属于集体所有制企业，其出售的这套房屋及其占地属于“划拨土地及地上建筑物”。

　　而根据法律规定，划拨土地使用权及地上建筑物须经人民政府相关部门批准，并补交土地出让金后，方可交易。

　　因此，高警兵律师认为，双方签订的《协议书》中关于房屋转让的部分因违反国家的强制性法律法规，是无效的。

　　租金应当支付 买卖条款无效

　　高警兵律师说，合同法第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”

　　因此，《协议书》有关房屋产权转让的部分无效，汉华公司应将房屋返还售房的企业。同时由于汉华公司实际上一直在使用该套房屋，故应向售房的企业支付房屋租金及逾期付款违约金。

　　办案过程

　　首选协商和解 未果只能起诉

　　诉讼不是最终目的，也不是解决问题的唯一手段。因此，高警兵律师接受售房的企业的委托后并没有马上向人民法院提起诉讼，而是首先进行了一系列调查。

　　由于本案时间跨度较大，售房的企业已经更换了好几届领导班子。为更详细地了解案情，高警兵律师走访了许多售房的企业的老员工。

　　经过分析研究，高警兵律师认为本案还是有双方协商解决的可能性的。因此，在高警兵律师的建议下，在提起诉讼前，该企业多次派员工与汉华公司进行沟通。

　　但是协商并没有取得良好的效果。在沟通未果的情况下，高警兵律师准备代理向人民法院提起诉讼。

　　诉前虽然难和解 法庭上握手言和

　　高警兵律师说，虽然在起诉前双方并没有达成和解，但起诉后，他通过对案件的仔细分析研究，认为仍有和解的可能。因为已经进入诉讼程序，为原被告双方做调解的“和事老”只能是法官了。

　　如果达成和解，并且由法院出具调解书，那么这份“权威协议”足以一劳永逸地解决双方的问题。

　　经过努力，双方友好协商后终于握手言和，并达成了一致协议。

　　双方约定，争议房屋仍属于售房的企业所有，汉华公司应支付之前所欠的房屋租金。

　　售房企业确定所有权 租客也不用搬家

　　高警兵律师说，此案达到了双赢的结果：售房的企业确定了自己对房屋的所有权，并收到了自己应得的房租；汉华公司继续在原地办公，省却了搬家之累，还得到了较为合理的租赁条件。

　　案件结束后，高警兵律师还为双方起草了租赁上述房屋的《房屋租赁协议》，继而售房的企业与汉华公司签订了《房屋租赁协议》。至此，本案得到了圆满的解决。

　　律师提醒

　　高警兵律师提醒说，本案虽然最终取得了双方都满意的结果，但在这里还是要提醒大家，在二手房买卖的过程中要注意以下五个方面，否则可能带来不必要的麻烦。

　　方面一

　　查验房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证，根据相关法律法规的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。没有取得房产证的房屋的交易对买受人来说有极大风险。

　　所以，在签订房屋买卖合同前一定要查验房屋所有权证，以确认出卖人对房屋享有所有权。

　　方面二

　　房屋是否有多个共有人

　　购买二手房时，一定要查清所购房屋是否有多个共有人。

　　有继承人共有的，有家庭共有的，还有夫妻共有的。买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，或在签订房屋买卖合同前取得不在合同上签字的其他共有人的同意出售房屋的书面意见。

　　如果只是部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意签订的买卖合同很可能被法院认定为无效。

　　另外，还应注意买卖的房屋是不是相关法律法规及政策规定限制转让的房屋，如经济适用房、两限房或被划入拆迁范围的房屋等情形。

　　方面三

　　房屋是否在出租

　　有些房屋在转让时，可能正在出租。根据“买卖不破租赁”的法律规定，如果买受人在签订房屋买卖合同时不注意是否存在租赁，买受人极有可能得到不能及时入住或使用的房产。也就是说房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。

　　方面四

　　房屋是否被抵押查封

　　在购买房屋前，应当弄清楚欲购买的房屋是否存在抵押、是否被国家有关部门查封。此外，还要查明该房屋是否涉及其他纠纷等影响房屋买卖的情形。

　　必要时，买受人可到房屋主管部门进行查询。

　　方面五

　　签订买卖合同时应约定明确

　　签订商品房买卖合同时，应对各种情况约定明确。

　　如合同主体、房屋具体情况、权利保证、房屋价款、价款支付方式、过户手续办理、房屋交付时间、违约责任、纠纷解决、签订日期等，均应约定明确。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。