购买商品房须慎重对待售楼广告

　　近年来房地产市场持续升温，房地产开发商为了吸引顾客无一例外地使用各种类型的广告宣传来造势，有个别开发商甚至使用虚假广告手段吸引购房者。而商品房销售广告本身也能够为消费者提供房屋基本信息，有助于消费者选择适合自己的商品房。然而，部分开发商在商品房销售广告中夸大宣传或者虚假宣传，后又不将其宣传的内容载入合同之中，而普通的消费者又缺乏相应的法律知识，误以为宣传的内容就是合同约定的内容，一旦交付的商品房达不到宣传的条件，开发商与购房者就会发生纠纷。据此，消费者十分有必要判断开发商的广告性质，了解如何保护自己的切身利益。因此区分售楼广告的内容哪些属于要约，哪些属于要约邀请对于购房者至关重要。

　　我国《合同法》第十四、十五条规定商业广告为要约邀请，只有商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约应当符合的条件包括：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请只是希望他人向自己发出要约的意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该规定对商品房销售广告转化为要约的条件有更为严格的规定。学者观点及审判实践一般认为，商品房销售广告视为要约至少应当具备以下三项条件：

　　(一)销售广告所做说明及允诺具体确定，非单纯文学艺术性表达形式，即有明确具体的交房标准、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施。

　　(二)销售广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺。该说明或者允诺必须具体明确，如小区内设有标准游泳池一个、网球场四个、房屋室内装修为优质木地板等。

　　(三)销售广告的内容对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响。该说明内容应当具体明确，对消费者最终作出选择以及价格的确定往往具有决定性影响，符合要约特征。

　　就本案而言，开发商的售楼广告上虽然有关于小区喷水池的描述，但是该描述只能属于一种渲染性的效果图，意在勾勒一幅美丽的画面，吸引消费者，令其产生美好的视觉，从而产生购买的欲望。但是该效果图显然不符合“广告所做说明及允诺具体确定”这一特征，不能作为要约内容对待。另外，双方签订的买卖合同内也无关于喷水池的约定，因此，业主据此起诉显然不能得到法院的认可。当然，现实中也有的商品房销售广告内容具体确定而属于要约具有法律约束力。例如：某知名开发商印发销售广告，上面具体写着：本高档小区将于小区会所正门口处建造标准游泳池一个，长50米、宽25米。上述广告的内容即符合要约具体确定的要件，开发商需要按照上述广告的内容为购房者建造如上游泳池，否则即构成违约。

　　综上，消费者在购买商品房时，必须认定销售广告性质，分清哪些属于要约，哪些属于要约邀请，如若开发商作出了各种口头允诺，则必须详细写入买卖合同中，这样才能充分保护消费者自身的合法权益。(方志钢)

　　【法官简介】

　　方志钢

　　方志钢，1953年出生。1980年由高校调入法院工作，从事民事审判工作20多年，国家高级法官。曾有《经济法导论》(合著)、《农村经济合同简论》等著作出版发行，并有《经济法调整对象》等多篇论文发表于《中国社会科学》等报刊、杂志。现任深圳市中级人民法院民事审判第五庭庭长。