□特约撰稿 张 薇

　　服务式公寓市场以商务人士作为主要的消费群体。2009年以来，受到经济低迷和高端住宅快速发展的冲击，服务式公寓的租金正在面临严重下滑。在此情况下，服务式公寓亟需产品升级

　　易居中国所调研浦西中心五区(静安、黄浦、卢湾、长宁、徐汇)的77个项目中，2009年初租金报价跌幅超过10%的项目就有16个，占总数的21%。除了徐汇区的高端项目租金较为坚挺，其他多数区域的服务式公寓面临着租金下滑的危机。

　　易居中国分析师薛建雄认为，经济低迷下，商务流减少和商务费用下调是导致服务式公寓租金大幅下滑的主要原因。但是，产业本身的升级和高档住宅的快速发展，才是服务式公寓租金水平下滑的深层次原因。

　　在此情况下，服务式公寓本身需要升级。业内人士分析，一些租金较为稳定的高端服务式公寓项目就值得借鉴。设在高档楼盘里的服务式公寓不但有五星级酒店的服务条件，更有居家的温馨。首先，室内设施比酒店拥有更好的家庭化配置，其次是社区、园林、会所等硬件配套也更具居家的舒适感，从而让高端商务人士的生活更具私密、固定、安全和亲密性。

　　近年来新入市的一批高档楼盘，通过提高物业服务水平，使得物业服务的能力达到或接近服务式公寓的水平，从而抢占了低端服务式公寓的市场。目前在建的翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒河滨城等大型高档楼盘，也都配有一定量的服务式公寓和设施齐全的会所，使得这些楼盘居住的舒适性大幅提高，从而对高端服务式公寓市场形成挑战。

　　业内人士分析，高端住宅已经过了比拼产品、设计、园林、用材等硬件设施的阶段，会所配套和物业服务水平成为高档楼盘拉开差距的主要表现。此外，能否成为顶级住宅区还需要比拼历史人文条件和外部商业环境。

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