2008年北京别墅供应量锐减

　　-本报记者 王小霞

　　“到目前为止北京楼市在售的别墅项目有60个左右，而去年同期市场在售别墅项目为95个，在售项目数量大大缩水。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在接受中国经济时报记者采访时表示，土地供应的断档和开发商对政策的观望将使2008年的别墅供应量继续走低。同时，政策严格控制大宗土地出让使得别墅市场再难出现大盘，像格拉斯小镇、壹仟栋等项目的“造城”现象将不复存在。

　　供应量税减价格上涨

　　从2006年出台的国八条、国六条，到2007年各种与土地相关的文件和政策多次明确了别墅用地不再审批，而受这些宏观调控政策影响，2007年全年别墅市场的供应量大降。

　　据统计数据显示，2007年别墅新增供应套数约为3370套，新增供应面积约为98.68万平米，新增供应套数环比2006年全年减少了31.2%。

　　2008年1月，国务院出台的《关于促进节约集约用地的通知》中再次明确，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，并且供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书。

　　“可以预见，严格的政策限制使得2008年的别墅供应量将呈现继续萎缩之势。”杨少锋说，目前许多别墅项目后期开发的审批已处于停滞状态，如中体奥林匹克花园、龙山新新家园等项目。

　　正因为市场供应量税减，使得已经上市销售的别墅项目在2007年卖得非常火爆。从2007年别墅市场交易量来看，成交套数远高于新增供应套数，个别项目还出现了一面世就售罄的红火场面，如龙湖香堤漫步、210套别墅在不到3个月的时间内销售一空；滟澜山别墅去年9月开盘，一至三期总共300套别墅到目前为止销售率已达到90%。

　　“2007年是别墅市场中尾房大量被消化的一年，许多以往滞销的项目在这年打了翻身仗，如卓锦万代，目前只有一套在售，此外还有很多项目已进入清盘阶段。”北五环外一别墅项目销售总监这样告诉记者。

　　供应缺口的增大使得别墅的销售价格也一路看涨，据中大恒基市场营销中心提供的数据显示，目前的市场均价为22181元／平米，环比去年同期上涨了73.47%，价格涨幅超过百分之百的项目并不少见，如汤HOUSE，现均价15000元／平米，比2006年同期上涨111.27%。

　　受价格快速上涨的影响，北京市场供应别墅总价级别发生跃升，“千万级”别墅大量涌现，目前在售的60个项目中单套总价在千万元以上的项目共有20个，占比33.33%。

　　城市别墅成为市场新宠

　　随着国家对于土地的调控，别墅用地受到限制，别墅产品的供应量将逐年下降，市场上表现出供不应求的格局，这必然导致一些开发商为满足市场需求，顺应政策变化，对原有的规划设计做出修改，通过在户型、空间等方面的设计改变产品结构，推出叠拼、联排以及花园洋房、公寓相混杂的产品以提高项目整体容积率。市场上此类混合型别墅项目有龙湖香堤别苑、领秀新硅谷等。

　　过去别墅在很多人的印象中是在离城市很远的地方，例如京顺路的中央别墅区或者昌平小汤山以北的别墅区，几乎都离市区较远。但是，随着郊区城市化进程速度的加快，城市的扩张使购房者对环路的接受程度已经达到五环甚至五环以外，在这一区域内出现了很多可以作为第一居所的城市别墅，北京城东部有金隅凤麟洲、PeKing House首府等项目，西部由于其独特的自然地理条件，此类楼盘相对集中，如自在香山、西山美墅馆、金隅山墅、御墅临枫等项目。此类项目一直是别墅市场的热点，也是高端购房群体关注的焦点。

　　“别墅禁令的频繁出台，使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，加上城区内土地供应的稀缺性，同时拥有得天独厚的自然景观、市政、交通配套的城市别墅的价格随之上涨。”杨少锋介绍说，纯独栋项目自在香山目前销售均价31000元／平米，环比2006年同期上涨96.2%，混合类城市别墅销售价格也大幅上扬，西山美墅馆现均价24000元／平米，上涨了117.88%。2007年4月以12000元／平米面世的金隅凤麟洲叠拼别墅的均价也达到了25000元／平米，半年多的时间价格翻番。从市场的接受程度来看，宜居、实用、便利的城市别墅已成为市场新宠。